北京市汉卓律师事务所杨晓刚律师

我国《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。应当说，此条规定明确了业主实行业主自治的法律基础，也是我国推进基层民主化发展的有利举措。关于业主自治，笔者认为可分两种方式。一种方式为，业主入住小区后，通过招投标或选聘方式，将小区物业服务、管理委托给物业服务企业，业主通过各种方式对物业服务企业进行监管。目前，这是最普遍的一种方式；另一种方式为，业主完全自行管理，即业主自管，一切关于小区的管理均由业主大会或其执行机构业主委员会决定，而不委托任何物业服务企业对小区进行管理、服务。此种方式，在北京、上海、南京等地均有小区进行了尝试，虽然从效果上看，很多小区管理的很好，如北京品格小区等，但是由于此方面相关法律、法规、政府文件的滞后，在管理、风险防范、责任主体等方面存在一些问题。对此，笔者拟通过本文，从以下几个问题谈谈自己的粗浅看法。

一、业主实行自治管理，开发建设单位与物业服务企业的前期物业服务合同从何时终止？

根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，如果业主没有聘请物业服务企业，而是实行业主自管方式，前期物业服务合同又没有到期，业主怎么解除前期物业服务合同呢？

实践中，很多小区均是在原物业服务企业撤离的情况下，被动的实行自治管理。如南京百合华府业主委员会即是在物业服务企业声称亏损而撤离后，实行的自治管理，其管理方式类似于物业服务企业的方式，即由业主委员会聘请物业主管、保安、保洁、设备维修以及代账财会等必需人员。但是，业主委员会管理不同于物业服务企业管理，不能适用《物业管理条例》第二十六条的规定。对此，笔者认为，《物业管理条例》第二十六条的规定没有考虑到业主自行管理的这种方式，应当予以相应修改，否则与立法初衷相悖。

二、业主委员会委员出于“公益心”为小区服务、管理，应当通过法律法规规定，对参与自治管理的业主支付报酬。同时应通过法律法规的形式，对使用物业服务费用进行监管。

现实中，小区自治管理的初期，完全是依赖业主委员会委员的“公益心”，自然不会计较报酬。但是，小区实行自治管理，不是一朝一夕的管理，需要付出大量的体力和脑力劳动。对于巨大的成本付出，如果没有任何报酬，很难保证这些业主委员会委员的积极性，由此也必然会影响到业主自治管理的延续，影响到小区的物业服务质量。仅仅以“热心公益”的心态要求这些业主为大家长久服务，是不现实的，这就需要支付报酬，费用怎么出，出多少？按照工资的形式，还是奖金的形式？目前，国家对此没有法律法规的规定，基本上都是由参与自治管理的业主在召开业主大会时讨论确定的。各个小区的报酬标准差别很大，缺乏统一性，一旦通过业主大会达成一致，就很难再进行调整。结果是，实行自治管理的业主，加班工作、获得政府荣誉称号等均没有任何的奖励，时间一长容易使这些委员的积极性下降，出现懈怠。

对此，笔者认为，应当通过法律、法规的形式予以明确实行自治管理的这些业主的报酬、奖励的原则，为业主大会决定报酬、奖励指明方向，从而提高广大参与管理业主的积极性。如果仅仅由业主大会决定，势必会出现五花八门的报酬种类或取得报酬的条件，容易引起对立，制造矛盾，不利于实行真正意义上的业主自治管理。

同时，业主通过业主委员会实行自管时，物业服务费用由业主交与业主委员会，应当通过法律法规的形式，对如何监管物业服务费的使用确立原则。原则制定后，由业主大会制定具体监管办法，通过特定业主监督物业服务费用的使用。

三、实行自治管理如何对外签订合同，如何获得工商、税务、劳动等部门的认可？

业主委员会不是一般民事主体，不具备企业所具有的经营权，因此，业主委员会无法对外签订各种合同，也无法开具发票。目前，很多小区仅仅通过给第三方出具承诺书、确认函的方式，由第三方在小区进行某种专项服务。但是，此种做法留有很大的隐患，一旦出现纠纷双方无法依据合同条款追究对方责任，业主委员会也无法对其进行有效的管理。

由于业主委员会实行业主自治管理存在“非法用工”、不能获得工商、税务、劳动等部门承认的诸多难题。因此，北京品格小区由业主委员会在工商部门成立了“北京三自品格社区服务中心有限公司”，公司的股东是全体业主，股东代表由7名业委会委员担任，业委会主任担任总经理。这种"公司制"业主自治管理成为小区管理模式的新探索。实行“公司制”的业主自治管理，即能解决对内的用工问题，也能很好的处理对外签订合同、开具发票的难题。

在这里，笔者需要强调的是，成立公司后，即按照公司的模式进行管理，如何区分其与一般物业服务企业的不同，仅仅依靠“业主是股东”，即认为其会更好的为业主服务是远远不够的，作为公司要考虑公司生存、规避风险，作为业主自治机构，又要保证业主利益至上，物业服务品质第一，如何做到有利结合？这些需要法律法规或政府文件予以明确，在政府加强监管的同时，协调业主委员会成员、自治公司员工与业主之间的各种关系，使其在法律的框架下健康发展，更好的推进小区物业管理、服务。

四、实行自治管理，如出现物业管理纠纷，应当按照现有法律法规确定承担责任的主体。

根据《物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。在实行业主委员会自行管理的小区，如果业主委员会在管理、服务小区过程中的某些措施损害了业主的合法权益，业主可以提起诉讼，即业主委员会成为被告，法院判决业主委员会承担赔偿责任，但是需要指出的是，赔偿费用从哪里支出？如业主车辆丢失，按照法律法规以及相关司法解释，应由存在过错的物业服务方承担相应赔偿责任，业主与实行自治的业主委员会如何就赔偿事宜达成一致？

同时，实行自治管理的业主委员会有义务对欠交费用的业主提起诉讼，催讨物业费用，即作为原告出现，而业主拒交的理由往往就是物业服务质量瑕疵问题，业主委员会应作为物业服务方进行解释、抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利来源于业主，且代表广大业主。业主委员会身兼两职，必然难以保证两方利益的统一。一旦物业服务费用收缴率下降，服务质量出现瑕疵，广大业主会失去对业主委员会的信任，业主委员会也很难继续开展自治管理工作。因此，应当通过法律法规的形式予以完善，以保证出现上述纠纷能够妥善处理。

五、自治管理时的决策，是业主委员会讨论决定，还是业主委员会主任完全负责？决策失误责任如何承担？

由于此方面没有相应的法律、法规规定，应当由业主委员会制定方案，报业主大会通过。对此，笔者认为，为了更好、更快捷的开展物业服务、管理，对日常工作事务，完全可以由业主委员会主任决定，经营决策由业主委员会讨论决定，重大决策牵涉到业主根本利益时，应当召开业主大会，由全体业主决定。但是，所有决策均通过业主委员会讨论决定，在物业管理服务繁杂的工作面前，势必会影响工作效率，也不切合实际。如有些事情直接由业主委员会主任拍板决定，业主委员会其他成员或广大业主不认可怎么办？由此带来的损失谁来承担？

试举一例加以说明：北京某小区高压水泵出现故障需要更换，由于时间紧迫，业主委员会主任联系了几家维修公司，进行比对后，就向一家公司支付了维修费用，由其进行维修，但该家公司却未能如期将设备维修正常，且维修费用过高，后小区出现了供水的困难，业主不满意，业主委员会其他成员亦有意见。业主委员会的主任对此进行了长时间的解释，最终才取得了广大业主的理解和支持。笔者认为，为了高效率的进行物业服务、管理，应当进行适当的分权，权利行使与权利监管做到协调统一，对此可以通过相应立法予以明确。

《物权法》让业主自治管理没有了法律障碍，但具体操作仍可能有不少问题。笔者认为，在从事物业服务、管理的有识之士的不懈努力和积极探索下，通过完善法律法规，在业主自治过程中的一些问题，一定会得到满意的答案。

                             作者：北京市汉卓律师事务所合伙人

                                房产物业部主任杨晓刚律师 

                      2009年3月3日