本文已经在北京晚报发表  蒋举
不可否认，2009年开春以来，各地楼市尤其是北京楼市出现了销售回暖的迹象，“开盘即售空”的宣传不绝于耳，根据“供求关系决定价格”这一经济学原理，人们都会意识到，销售量上升随之而来的就是价格上升。并且，确实有一些楼盘尝试着调整价格，涨幅从几个百分点到十几个百分点都有。于是乎购房人开始产生紧迫感，一些观望了很久的买主又在后悔错过了出手时机。
本来大家预料能够借着“小阳春”的余威继续走高，不少开发商更是借题发挥，趁机涨价，试图通过营造“量价齐涨”的氛围，让购房者相信，楼市已经彻底复苏，房价上涨的时代已经到来，“买房要趁早”。但是到从4月上旬开始，北京房地产日均交易量骤然下降，直到上一周（5月11日—5月17日），商品住宅（期房加现房）成交3621套，成交面积为440550平方米，周环比略涨2.77%，才止住连续5周的下滑。

“低开高走”不代表市场转暖
开盘时大幅度优惠，紧接着上调价格，这本来是市场中单个项目为自己的投资人准备的“见面礼”，对日后回报老业主、带动新业主起到一个口碑作用，不出意外楼盘不能违背这一规律。从3月份以来，人们更关心价格的调整信息，看到的都是新开盘项目一周内卖光、下一期涨价的状态，这就使得一些购房人迷惑，是不是房价要疯涨啊？
据不完全统计，5月份有52个项目开盘（包括老盘推出的新楼座），入市的房源达到6000套，从房地产交易网上看得出，每日平均成交300套以上，由此算来不够一个月卖的，不涨价等什么呢！
但这不是简单的算术题，刚才统计的是整个市场的交易量，包括以前没卖出去的和新入市的。北京市房地产交易网的数据显示，截止到5月13日，北京楼市的存量房为8.8万套，存量房和新增商品房一加起来，消化起来还需要不少的“反刍”过程呢。

不能永远依赖“刚性需求”
要说开春以来，推动楼市回暖的动力，是被压抑了一年多的“刚性需求”，紧接着又带动了部分“改善型需求”，换购宜居住宅的购房者也谱写了不少动人篇章。
通常我们把购房需求分成三类：一是自住型的刚性需求；二是升级换代的改善型需求；三是投资型需求。今年以来楼市之所以出现“小阳春”，这和自住型需求被压抑一年后的爆发有关，而且开发商在楼市调整期推出的房源大多为小户型、低总价。总有一天刚性需求自住型购房者不能独自支撑市场，北京楼市下一个需求增长点在哪里？
知名地产评论人沈立刚说，从目前来看，改善型需求从观望走向了售楼处，换购更大面积的、提升居住档次的、改善社区环境的购房者已经开始出手，由于这种购房者选购面积较大、品质较高，并且购买力长期存在，还能够带动投资性消费，是楼市长期发展的“目标客户”。

炒作涨价将遭“报复”
观望中的改善型购房者接到售楼处电话：“您选中的房子卖出去了，同样的还有一套我给您留着呢，下周就涨价。”这不是郭达、蔡明小品中的对话，恰恰是本周发生在很多购房人身上的现实。
沈立刚表示，“成交下降、供应井喷、刚性需求消化完毕，当这三大信号遭遇涨价时，这注定是一个非常糟糕的局面”。
我们不难看到，在公认的“小阳春”季节里，“一般是火焰，一般是冷水”的局面必须为我们所承认，在一些楼盘推出性价比全优新盘获得销售业绩的同时，一些死扛价格的老盘销售额“大于等于零”，这就说明购买力还不能支持高价位、购房人心理承受能力还很脆弱，“不卖”等于“报复”。