“购房入户”，能否成为拯救楼市的救命稻草
——关于户籍制度改革与楼市发展的思考
文/董成竹
一、我国户籍制度弊端与变革
谈起“购房入户”这个话题，我想起了著名作家路遥在80年代写的一篇非常著名的小说《人生》，小说讲述了主人公高加林由农村人变为城市人又从城市人变回农村人的富有悲剧色彩的故事，围绕着主人公身份的变化，发生了许多震撼人心的故事。透过精彩的故事，反思了束缚那一代人的体制问题，其中就反映了户籍制度制约人们发展的问题，那时候，薄薄的一纸户口就可以决定人一生的命运。农村户口的人是不能到城市工作和生活的。能当上“城里人”成为了许多农村人梦寐以求的事情，以至于当时许多农村的父母卖房卖地也要供子女上大学，以求生活在城里变成“城市人”。
从新中国成立后到七十年代末，我国的户籍制度是在计划经济的体制下产生的，应该说，作为计划经济体制的一部分，当时的户籍制度对于社会稳定、经济发展还是起到了一定的促进作用，但是，随着经济与社会的发展，当时的户籍制度，管得太严、太死，缺乏灵活性等许多弊端便显露出来，户籍限制了人们的发展空间，对于经济的发展造成了较大的阻碍。
改革开放的一声“春雷”，唤醒了沉睡的土地，祖国迎来了发展的新时代，以前许多束缚生产力的条条框框，都被改革的巨大力量所打破，相对较严格的户籍制度也出现了松动，许多农村人不但可以自由的到城市里工作、经商、学习，而且还有人在城市里买了房落了户，成为了名副其实的“城市人”。尤其是上世纪90年代后期，我国的房地产市场发展迅速，为了推动楼市的发展，有些城市较早的推出了购房入户的政策如北京、上海等大城市，但是后来，由于购房入户政策导致城市人口过快增长和带来了教育、社保负担比较重等问题,不少城市纷纷取消购房入户政策。
但是，近几年来我国的城乡经济结构发生了很大的变化，许多农村人涌入了城市，尤其是一些一线大城市，外地人口占到了城市总人口的很大比例，如北京市目前外地人口达到了五百多万，占到了30%以上的比例。外地人口长期在城市居住，为当地财政创造了税收，为城市发展做出了贡献，但在医疗、卫生、教育等方面却不能享受市民待遇，这凸显了户籍制度的弊端，也从一定程度上加快了户籍制度改革的步伐。
为了适应经济发展的需要，为了逐步消灭城乡二元化经济结构，政府近两年加快了户籍制度的改革，许多省市都取消了农业、非农业户口的规定，重庆市更是走在了城乡一体化进程的前列。这些均表明，我国的户籍制度改革正在向纵深化发展。最近有报道称，未来几年十年，我国将有五亿流动人口，届时会形成五亿农村人口，五亿城市人口，五亿流动人口的“三足鼎立”的局面，因此来看，我国户籍制度的改革任重道远。
二、楼市表现低迷，“购房入户”成各地救市的“杀手锏”
“购房入户”是许多开发商宣传促销的噱头，也曾经一度成为拉动楼市快速发展的法宝，但是，“购房入户”政策却不是包治百病的“灵丹妙药”尤其是对于国内较大的一线城市来说，“购房入户”政策也会带来许多负面效应，如资源、交通等等。但是，在08年，由于经济危机海啸肆虐全球，中国经济深受其害，楼市的表现也是相当的糟糕，成交量大幅下降，消费者观望气氛浓厚，为了刺激楼市回暖，政府在下半年出台了许多措施，如减税、降息、有条件的放松二套房贷等等，这些政策的出台，从一定程度上刺激了楼市的交易。但是，从大的市场环境来看，楼市还处于低迷期，在此背景下，一些地方政府再次拿出了“购房入户”政策的“杀手锏”，以求刺激楼市消费，达到回暖效果。如：
08年底杭州市将购房落户政策实施范围，由原先的特别区域扩大到主城区，落户主城区的购房标准最低为80万元。
08年12月12日，成都市率先实施购房落户新政。
09年1月19日，武汉市发布购房落户新政的细则，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。
09年1月20日，直辖市重庆也出台政策，规定重庆新购房户，在主城区购买建筑面积90平米以上商品房，可将户口迁入主城区。
09年2月4日，天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的购房款标准，由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区80万元，环城四区和汉沽区、大港区60万元，宝坻区、武清区和三县40万元。
09年2月13日，广东省十一届人大二次会议正式开幕，省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》中提出，拟在有条件城市放宽购房入户政策。这也使广东成为第一个拟推购房落户政策的省份。
此外，在长沙，取消了以往购房落户需要60平米及以上条件限制。在河北保定，凡在市区城区购买商品住房，无论购买面积和金额，均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口，同时取消户籍保税登记。第三个定期新规定是购房落户不再售房屋限制，买二手房也可以落户。”
国内众多城市推行“购房入户”政策，在社会上产生了较大的影响，从各地楼市反馈的信息来看，这样的政策的实施对当地楼市成交量的影响还是显而易见的，例如：“据相关数据显示，09年2月2日~2月8日，杭州商品房成交量为1.39万平方米，环比增加了884.9个百分点；就成交均价来看，由于受成交结构的影响，上周成交均价攀上14000元/ 平方米的高位，环比上涨39%。
重庆楼市在实施购房入户政策后，成交量也大幅上涨，成交均价大幅下降，渝北区成交量排在第一位，成交面积约为5.94万平方米；南岸区排在第二位，成交面积约4.45万平方米；沙坪坝区排在第三位，成交面积约3.87万平方米。
而同期天津楼市成交量也开始逐步回升。各区涨幅均较大。成交均价方面，各区域均有不同程度涨幅，其中涨幅最大的是市内六区，上涨31.47%；其次涨幅最大的是远郊县，上涨14.23%；滨海新区上涨10.95%，环城四区涨幅最小，上涨0.14%。总体上看，各区成交量逐渐回升，成交均价均有不同程度上涨。”
由此可以看出，一些城市的“购房入户”政策的确能在一定程度上对楼市交易起到促进作用。但是，也要清醒的看到，购房入市政策的实施具有一定的特殊性，并非所有的城市都适合此项政策，而且也不能搞“一刀切”的模式。楼市要想真正回暖，最终还应该在产品上多下功夫，只有物有所值，才会赢得市场。说到底，促成楼市回暖的因素很多，并非但一项政策或者措施能够奏效的。
三、户籍制度改革与楼市发展的辨证关系
户籍制度改革涉及面非常广，牵扯了许多实际的问题如：入学、就医、保险、交通、环境等等，因此不可能在短时间内解决好，而且，随着我国城市化进程的加快，还会出现许多新的问题，这些都是户籍制度改革所要面对的。尤其是像北京、上海、深圳这样的大都市，“购房入户”政策的实施就更加需要谨慎，要协调好各种关系，才能使城市和谐发展。比如像北京这样的千万人口的大城市，如果轻易实施“购房入户”的政策，那么无疑会给整个城市带来交通、水资源、就医、入学等等各方面的巨大压力，因此，必须要区别对待，而且要积极拓宽思路，比如大力发展周边新城区域、大力建设高速地铁促进邻近区域快速发展等等，都是一种有益的尝试。
令人欣喜的是，上海市已经在这方面走出了领先的一步，今年2月23日，上海市政府发布了《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》，正式对户籍制度松了绑。该规定称除了持《上海市居住证》满7年及参加本市城镇社会保险满7年等规定外，并没有规定必须在上海购房。从这一点上看，上海市的户籍制度改革的着眼点并不在于短期的刺激楼市，而是从长期城市发展的角度来考虑的。
因此，可以得出这样的一个结论：一座城市真正的发展动力在于人才的吸纳与培养，在于合理、和谐的城市结构。因此，户籍制度的改革也必须适合当地的城市机构与长远规划，而且必须因地制宜。而不能只求眼前的短期利益，这样无异于拔苗助长，效果往往适得其反。
注：本文已经发表于09年5月刊《中国房地信息》杂志上，敬请关注！