昆明内向型经济下的房地产孤岛效应 

——昆明09年上半年市场总结及下半年发展预测  

经历了07年的诸多猜测和阔论，经历了08年的折腾，09年又在胆战心惊中火了起来，真正的、大家普遍所期望的大调整并未出现。昆明这个房地产市场最偏远的一只队伍，站在高原上看烽火连天的全国市场，却找不到了自己的方向，一片骚乱中，外面纷纷看中了这块土地的平静。昆明处在一个相对封闭的区域，属于内向型经济，经济上与外界的联系不是十分的紧密，其产业和经济受外界的影响相对较小。正因为这种原因，房地产市场与外界的联动效应显得十分滞后。09年上半年，昆明房地产市场在内外作用下逐步“回暖”，造成一定程度上的“假象”，一线开发商纷纷涌向昆明这座孤岛。昆明在新城市规划、新城建设、旧城改造、道路建设、产业转型等方面使整座城市的发展逐渐呈现才出新的活力和发展格局，但房地产市场中存在的潜在危机并未消除。

一、   整体市场——短期相对趋稳，长期危机潜伏

分析目前楼市，就必须看清楚上半年楼市所面临的三方面背景。

第一方面：国际背景。从国际市场来看，上半年楼市是在一片“走稳”的乐观声音中走过来的，但只从经济的角度，市场其实并没有完全稳定，而是呈现不断波动的局面，在经济波动的背景下，房地产市场该如何走？是继续“向上”？还是回头“向下”？亦或是继续上下波动？其实房地产市场走向，最根本的决定因素还是在于经济发展，如果经济得不到较快发展，那么房地产行业也不可能持续向前。

第二方面：国内背景。2008年，国家出台了大量的房地产行业相关政策，但是到了2009年上半年，房地产行业相关政策出台较之去年少了很多。上半年，政府出台的房地产行业相关政策虽然少，但是政府出台的其他政策却间接的救了房地产，政府通过调整相关产业链来达到调控房地产市场的目的，这是目前房地产的特殊经济地位决定的。新政策中，对昆明影响最大的有三条：降低资本金，降低开发商门槛，加大资金运转和项目营销回款压力；车户比1：1加大开发成本和开发难度；城中村拆迁补偿新规推进了昆明城中村改造的进程，促进了城中村项目的招商引资。

第三方面：区域背景。虽然昆明目前的经济赶不上西南其他城市，但房价却毫不逊色于成都、重庆等城市。由于昆明的内向型经济特点导致财富过度集中，收入极不平衡，所以，昆明房地产市场的特殊性使得我们就不能用常规的审视标准来判断和推断。

在这些背景下，昆明房地产市场短期内相对稳定，但这也为后市埋下了隐患。

 

二、土地市场——供应结构发生转变，城中村土地供应发力

09年1-6月，共成交土地52宗，总建筑面积476.10 万平方米，其中商业用地192.54万平方米，占总量的40%，商住用地占25.13万平方米，占总量的5.3%，居住用地占128.18万平方米，占总量的26.92%，工业用地占92.11万平方米，占总量的19.35%，教育科研用地占16.66万平方米，占总量的3.50%，教育科研、行政办公、文体、综合用地等加起来占总量的4.93%。

  
图一：昆明各类土地成交面积图

从区域上看，教育、科研和综合用地只有官渡区有供应，盘龙区供应的只有行政办公用地，呈贡供应的仅有工业用地，且工业用地供应分布最广，除了盘龙区，各区县均有，其次是商业用地，再次是居住用地。量上，官渡区在商业和居住用地上供应最大，五华区居住用地供应较多。

  

图二：昆明各区域土地成交面积图

从公示的土地情况来看，昆明潜在的土地供应有2320.47亩，周边区域潜在的土地供应有2685.13亩，已经超过昆明，说明未来土地的供应逐渐向周边区域转移。

图三：昆明区域土地公示面积图

从成交的价格来看，打年初开始就进入“底价成交”，除了经开区的两块商业金融业用地，被官房以5.40378亿拿下的“地王”和位于高新区新发村的两块居住、商业用地以外，均以底价成交。

城中村改造项目从性质上来看，基本上属于土地一、二级联合运营，土地一级整理开发的时间相对较长，由于政府目前对城中村改造项目基本实行零收益政策，企业参与城中村改造项目获取土地的成本普遍比通过“招拍挂”方式的土地成本要低。城中村改造地块获取土地的成本主要由集体土地补偿、拆迁安置费用及回迁房建设几大部分组成，目前基本不涉及政府土地出让收益。在土地供应中，基本上不包含这些项目的供应。

三、销售情况——价稳量涨速度快，户型多变创新少

1至6月，昆明共成交商品房25087套，环比相差近2000套，同比要多出500多套，成交情况虽不如08年上半年，但比08年下半年要稍好一些。从成交均价上看，年初有个较大的回落，接着连续两个月的增长后，便在5400-6000元/㎡之间徘徊，直到6月，又回到年初的水平，但销量却大幅上涨。

 

图四：昆明商品房成交趋势图

今年上半年，从花好月圆开盘遭疯抢开始，开盘的楼盘开一个火一个，价格也稳步上扬。在销售速度上，西市区势头最好；在开发商和项目上，俊发地产3个月连开3盘，个个势头劲猛，下半年还将有两个项目开盘。

从产品上看，虽然比较多元，但创新的比较少，本土化的比较少，从畅销的产品来看，开始极端化发展，小户型在尺度上一边逐渐变大一边逐渐变小，大户型也一样，如一房从2005年的45平米至60平米间到目前的26平米至90平米的变化，所以功能和尺度合理的大小户型以及经济实用的三房仍然占据热销主力。实用型的中小户型是市场热销产品，面积较小的投资性产品和面积较大的产品目前市场消化较慢。滞销的产品主要是大而无用和小而无用的产品。受70/90政策、旧城改造、旧楼改造、过渡性产品的影响，导致小户型产品供应增多，项目的容积率不断增高，建筑形式以小高层和高层的组合为主，这些将导致产品在供应上同质化严重，且同种产品的供应量过大。

 

四、城中村——打破常规发展，利弊相辅相成

目前昆明旧改已经历了两个阶段，即以写字楼为主的城市综合体阶段和以公寓的为主的城市综合体阶段，现正向第三个阶段——以产业为核心的城市综合体阶段转变。这正说明城中村的改造存在较大的机遇，但也存在较大的潜在危机。城中村改造数量巨大，任务紧迫而，政府不得不一路绿灯。能否参与城中村改造的关键，在于资金实力和融资能力，也在于项目运作能力和资源整合能力。最新统计调查结果表明，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。虽说参与城中村改造在一定程度上是企业战略目标的一种选择，是未来昆明房地产开发获取土地的最重要的途径，但该种方式要求企业有较强的战略眼光及丰富的土地一级开发能力，有较大的市场风险及运营风险。过了开发这一关，还面临着市场消化这一关。

城中村的改造无疑给昆明房地产开发商提供了新的发展空间，改变昆明外延式发展的格局，改变昆明主城区的商业格局，改变昆明一贯的房地产开发模式，但“城中村”改造是事关城中村村民、村集体经济组织、地方政府、房地产开发企业等多方主体利益的一场社会改革,不同的改造模式的选择决定着诸主体在城中村改造中的不同地位和作用，特别是城中村村民利益诉求实现的程度，需要特别注意的是对古建筑、文物、文化等方面的保护。一旦不慎，就会造成产品同质化，短期内供应过于集中，造成价格下跌，去化速度过慢，加大资金及项目运作压力。

 

五、企业发展——本土企业密谋固本与创新、外来企业密谋合作与发展

 

原来一线开发商是不肖来昆明的，现在却大批涌入，结合本土企业和近期外来开发商的情况来看，政府正在布局城中村改造，本土企业密谋固本与创新，外来企业则密谋合作与发展。外来开发商冲击的不仅是本土企业的开发理念，还深深地影响到本土企业的架构和管理。本土开发商之间一向很少交流，且谨严慎行，不够活泼，外来开发商的进入，使他们不得不重新审视自己。09年上半年，浙江、福建、广东、上海等地的开发商纷纷进驻昆明，密谋合作与发展，本土开发商则开始固本和创新。

开发商	企业特色及发展
俊发地产	城市地产运营商。俊发的项目集中在一环以内，并逐渐把已开发的项目连成一片，打造成一座城，也给自己的企业定位为城市运营商，着力进行城市房地产开发与运营。
城建股份	用吃螃蟹的勇气一次次走出。从昆明的第一批小高层到城郊景观住宅区，再到城市综合体、旅游地产，每次都是一个标杆，每次都是一个新的领域。
银海地产	昆明楼盘景观代言人。银海已经形成了建筑、景观和物管的“铁三角”。银海地产围绕“建筑、生活、服务、企业责任”四个方面制定的地产开发模式，已经成了昆明地产界品质的代言人。
星耀集团	大手笔扎根云南，大手笔走出云南。以新亚洲·体育城占据云南地产一壁江山，又以260亿元投资进军天津，以星耀的魄力、实力和能力来赢得市场的认可。
百大地产	集中“兵力”布局昆明“主场”。百大作品在本土享有一定的口碑，在一环内聚集了一系列的项目开发，还在人才培养、市场开发等方面具备了丰富的资源和实力，形成“百大系”。
云南中豪	世界级商贸航母起锚。随着新螺蛳湾一期市场竣工开业时间的日益临近，全国商界都正对这一将左右中国西南乃至泛东南亚商贸发展的巨无霸刮目相看。
盛高置地	品质放在开发首位。经历了去年冬天的“市场调整”，使得开发商更注重产品创新和品质营造，定价策略也更为平稳，在价值和价格之间逐渐找到了平衡点。
万达地产	滇池高端物业坐标。对高端物业的把控能力，万达早已修炼得驾轻就熟。但在商业与别墅之间，万达的操作和产品还是显得比较吃力。梳理滇池卫城的发展历程，这是万达的一次华丽转身。
恒大地产	用自然山水和满屋名牌9A精装。一直以来，恒大将“规模+品牌”的模式作为其发展战略目标。面对上市暂缓和全球金融危机带来房地产市场萧条，对于恒大来说无疑是经历了“两个寒冬”的巨大考验，09年恒大率先抢占了昆明市场的先机。
中炬集团	从开发商到运营商。自2007年整合旗下中炬地产、中创地产、雄程地产、拓东地产四个地产公司以来，中炬集团就一直在不断扩展自己的专业道路和市场竞争力。而在昆明主城CBD区域，建筑高度333米，总投资近50亿元的南亚之门项目将全面完成由房地产开发商向城市运营商的转型。

早先进入昆明的开发商，虽然吃过一些亏，但逐渐适应本土市场，开始扎根下来，分解本土市场，本土开发商虽多，但能成气候的不多，加之本土与外来的强强联合，对一些小开发商而言更是灭顶之灾。

 

六、城市发展——一主三次定格局，四环八联促发展

　

昆明城市不大，但规划和交通一直是个很大的难题。在城市目前发展的格局下，逐渐形成了几个区域中心，即“一主三次”CBD区域：主城主中心区(CBD)、西市副中心区(次CBD)、北市副中心区(次CBD)、南市副中心区(次CBD)。从地产发展的角度来看，南北逐渐饱和，中心长期以来将被城中村改造所占据，西边和东南将迎来新的发展机遇。从今年起，昆明主城在规划方面终结了一个时代，“滩大饼”式的发展格局首次被打破。

交通方面，在高速公路“两环、六射”规划基础上，规划了“4环17射8联通”多层次高效衔接的城市主骨架路网，由对外放射高速公路、绕城高速公路、城市交通性环路、快速联通性道路和地区性出入口等形成完整体系。“4环”指4条高速和快速城市环路，即二环路、三环路、绕城高速内环、绕城高速外环。各环路分别发挥快速迂回、疏解、转向、联络、过境和服务沿线等交通功能。 “17射”指由城市地区向外放射的出入口道路，主要解决城市快速向外通达国际、国家和省公路网，并辐射和带动沿线地区发展。“8联通”指串接各环路并通达高速射线的城市快速联通道路，其功能是使城市环路、高速射线和环线形成体系完整，覆盖和服务整个城市和都市区域的高快路网，实现城市和区域的大流量、长距离快速交通。最后还有轨道交通，把旧城与新城串联起来。

这种城市和交通规划，将对房地产发展格局带来新一轮的调整和变化，本地人的区域情结会进一步巩固，外来人口的置业区域可选择的范围会更广。随着房地产的开发和新规划的出台，北部逐渐成熟，南部继续外移，东部将会进入，西部突破关隘出关，中部将举行大规模改造，由平面变成立体。

 

七、未来预测——供应延长消化，产业制约发展，危机潜伏期长

 

从存量上看，就目前所监测的即将推出的新盘显示，约有1.4万套左右，加上剩余货量1.9万套，预计下半年市场供货量将达到3.3万套，后市市场供应充足。

从预计推出的产品结构来看，主要以高层和洋房为主的普通住宅，市区高端物业比较少，主要还是以近远郊别墅盘为主，普通住宅的同质化竞争将比较明显，竞争激烈。

 

图五：昆明预售物业比例图

就目前可售的量来看，西市区、北市区和南市区的供应量较大，但从暂时不可售的供应量来看一环内供应量较大，从建筑形态上看，以高层和超高层为主。虽说下半年明确知道的供应量不是特别大，但潜在的量却是非常惊人的。

 

图六：昆明下半年供货量区域分布

昆明房地产市场的未来发展取决于产业的转型、经济的发展，房地产市场将形成三足鼎立的局面：商品房、经济适用房、城中村旧改。而这其中，城中村改造给昆明房地产市场的发展造成的影响是比较显著的。昆明目前的城中村旧改速度在不断加快，但城中村改造给将来房地产市场的发展带来许多问题，这种集中式的大跃进改造，势必会导致房地产消化周期的加长，并导致大量的库存。在上述的各种背景下，昆明的房地产市场发展短期内形势是比较好的，下半年昆明房地产也将由于其较之其他城市的滞后性，而呈现稳定的局面，但从长期看，昆明房地产市场将会经历较大的波动，无论是产品、城市还是开发商，都将如此，其潜在危机将在一定时间内潜伏。随着昆明与外界的联系进一步加强，孤岛逐渐变成热岛，变局时是其必然。唯有对产业的发展以及经济的发展进行结构转型，才能真正解决昆明房地产市场发展将要遇到的问题。