泛地产——为昆明房地产业的发展开拓新思路

房地产应当回到常态才是最合理的，过于干涉或者过于放纵都说明它还不成熟。多年来，昆明房地产经历了几次开发浪潮，但并没有在人居和产品上并没有多大突破，从本土开发商的区域开发到外来开发商的郊区大盘的开发，从期房销售到现房销售，从普通住宅到别墅洋房，从旅游地产到高尔夫地产，从新城开发到旧城改造，虽说在产品、规划、园林、理念、细节等方面的确进步不少，相对本土而言进步是十分显著的，但并没有多少值得向外界称道的地方。目前在高尔夫地产和城中村改造的背景下，在经济与产业发展相对缓慢的情况下，在大盘、新盘集中供应与产品过于同质化的环境下，昆明房地产业将面临十分严峻的挑战。如此，泛地产开发让昆明看到了新的曙光，为昆明房地产业的发展开拓了新的发展思路。

一般情况下房地产主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发，其核心是“房子”，所谓泛地产，则不局限于以“房子”为核心，“房子”可能是主体，也可能成为从属的配套设施，泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功效区域（社区），如生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫别墅区等等，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”，或者说是将狭义的房地产开发置于更大的空间标准上进行更为宏观的定位、计划、设计与开发，体现着现代都市居民幻想的都市模型以及对人居形态的寻求。从这个意义上来说，泛地产和主题地产或复合地产在一定程度上是重叠的，是以发散的思维方法，跳出行业之外，整合资源，将房地产开发与消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的人居生活。虽说有重叠的地方，但三者之间仍然有很大的差异性。主题地产主要体现在对资源的挖掘和利用，或者认为的附加上去，在开发上往往比较虚，徒有概念，很难落实；复合地产不仅体现在产业与地产的复合上，还在功能上、企业上、开发模式上有所体现，泛地产涉及的领域较广，模式比较灵活，但总体上很简单，就是地产外的领域与地产不同程度的耦合。

目前，昆明房地产市场同质化现象非常严重，消费市场很不成熟，开发商过于自我封闭，城中村集中开发，外来开发商大批进军，且经济发展速度较慢，在这种情况下，要让项目成功，让企业成功，不得不在激烈的竞争中寻找新的途径。昆明市场上也存在不少泛地产、主题地产、复合地产的开发，但很多比较牵强。

上表是从泛地产的角度来看待昆明部分已开发或正在开发或已规划的项目，我们可以清楚的看到，产业与地产的耦合越来越多，越来越灵活，越来越深入，这是在旧城改造的背景下，促使大家不得不深入的思考项目的思路和出路，思考如何规避及降低风险，思考新的开发模式，资源比较好的项目中有些选择了产业与地产的耦合，有些却浪费了自身已具备的资源，一厢情愿的开发。

上表是从复合地产的角度上来看待昆明部分开发商在企业和功能方面的运作方式的，俊发采取的是滚动式复合，由点及面，逐渐连成一片，功能也逐渐形成互补；江东地产采取的分解式复合，先圈地再复合；城建地产的复合比较多样化，复合一个领域后就开始转移到另一个领域，每次都是创新，但不利于长期的积累。

从以上可以看出，如果泛地产与复合地产有机的结合起来，将对企业的发展、项目的发展更加有利。泛，不是毫无边际的泛，而是在一定资源和技术上的泛，内外要有紧密的联系；复合，不是简单的1+1，也不是错开，而是有条件的融在一起，发展互动，优势互补。

对于一座城市来说，不能什么产业都可以与地产耦合或复合，不是所有的项目都适合走复合地产或泛地产的路子，但目的都在于使地产开发与城市形成良好的互动。很多开发商大多是住宅开发商，在向泛地产、复合地产和商业地产演变的过程中，由于沿袭成功的住宅开发特别是销售模式，往往有可能在取得短暂的巨大成功后，即陷入了绵绵无尽的麻烦中。因为住宅开发，开发商是直面终端消费者，开发商离市场较近，而开发复合地产、泛地产、商业地产等，买家涉及经营者、投资者、自用者，并且还要涉及到复合产业部分的运营，离终端消费者还隔着好几层，若还沿袭原有的路子，怕是困难重重。实际上，很多开发商为消费者提供的只是一个投资品或一个钢筋水泥的房子，而不是”家”这一层面或意义上的房子，不是生活这一层面或意义上的房子。泛地产、复合地产在一定时期，在昆明特殊的城市发展环境下，为昆明房地产业的发展开拓了一条新的道路。