城中村商业地产：资金链下的开发模式、营销模式与共赢

房地产需要稳定的现金流，往往通过融资来实现自己稳定的资金链，在昆明城中村改造项目的开发中，资金、拆迁、开发模式和营销成为困扰开发商的四大难题。

这四个难题涉及到城中村改造项目开发的三个关键阶段或者环节，资金和拆迁是前提，开发模式是关键，营销是结果。

在开发商前期的资金投入中，拆迁的成本较高，这部分钱是相对集中支出的，村民拥有这笔钱后，往往缺乏很好的理财计划和理财方式，对开发商而言，这里就存在着很好大的商机。就项目而言，住宅这一块的销售不是很困难，原村民因为拥有回迁房，他们就不再是我们的客户，但商业就不同了，虽然商业也有回迁，但位置和面积与非回迁的部分肯定会存在差异的。如此，开发商可以介入其中，既可以帮助村民理财，把散出去的钱再回收过来加以利用，又可以把村民变成自己的准客户，还可以村民变成自己的投资客。困难的是通过什么方式才能吸引住村民，让其愿意投入，信任投入呢，个人认为以产业化的模式对城中村加以改造，才具备对民间资金（新百万富翁）的吸引力和信任感。

就昆明城中村的改造来讲，商业从哪个角度来讲都是个难题，但换个角度来看，随着昆明城市的发展，部分产业逐渐外迁，部分产业聚集，城市的发展需要产业的支撑，它对城市格局的形成和城市经济的发展起着重要作用，从产业的角度来整合商业是对城市长远的发展和建设负责。就昆明来看，文化产业、旅游产业、教育产业、科技产业、医药产业、汽车产业、金融产业、IT产业等等，都是昆明城市发展所需要的，以产业为依托来发展商业，则“背靠大树好乘凉” ，依托强大的产业背景，借助“产业巨人”的力量所形成的市场竞争力和升值潜力。产业铺的定义是有产业经营平台，有集中配套的专业市场，具备投资特征等条件的集中式规模化商铺。在金融产品投资热潮涌动、房地产新政各项举措相继出台的背景下，被认为有着产业经营平台、有集中配套的专业市场、具备投资特征等条件的产业铺是在传统商铺基础上发展起来的当代产业经营平台，它具有行业背景、集中的专业市场配套附属设施，并且是具有高投资回报、风险低、投入少等特征的新一代商业地产产品。产业铺的价值取决与它所依托的产业，以及该产业所在区域的竞争力和发展前景。

并不是说所有的产业铺都是安全的，这背后还要看开发商如何整合、运作，选择的产业是否准确、对位，作为消费者或者投资者，需要注意的地方正是开发商投资操作中需要完善的地方。所以，对投资者来说，需要纵横论证开发商的实力，有无成功经验和在前期开发的项目中有无严重的问题；需要走访相关管理部门，了解项目的证件是否齐全；需要弄清搞明项目的市场定位，是决定投资人后期经营成败的关键之一；需要摸清经营管理机构以前业绩，如果该企业根本就没有驾驭市场的能力，就会给投资人造成很大的投资风险；需要考察分析对比周边商业业态，在同一区域内有几个商业项目在定位上存在较大的相似和雷同，选择“差异化”经营的商业地产项目，就能减小投资者的投资风险；需要走访施工现场和了解企业反映；需要找专家到现场剖析商业运营模式；谨记不要被高额投资回报所迷惑，一些企业为了提早收回资金，加快项目的销售，就会以每年百分之几的回报作为其促销的手段，以一些市场调查数据为分析依据，最后再让消费者与其经营管理公司签订投资回报协议，让投资人放心，但消费者应考虑到，一旦公司后期经营不善，经营管理公司自身难保的情况下，怎么能谈得上投资人的回报呢，更何况是投资回报的计算基础也是不一样的；谨记不要轻易在不清楚下交定金，实际上这种保证金有“定金”和“订金”之分，而这两种写法在法律上有完全不同的解释；谨记签订合同最好请律师到场帮助。

通过以上对投资者来说的七大需要三大谨记，再结合到昆明城中村改造的实际情况，我们可以看出，昆明城中村改造中的商业地产的开发和营销模式发展到了一个瓶颈阶段，这需要我们的开发从营销开始，到资金整合结束，需要我们的营销从开发之前开始，到成功运营时还能继续延续……对开发商来讲，务必求稳、求变、求通，做好时间差、空间差、产品差，以及整合土地、历史、人文、商业、城市等赋予的原始资源，不能局限在以商御商，以商用商。在城中村改造中商业部分的考虑上，开发商可以通过产业化的开发模式，拉长开发链条，整合各种资源，强化后期运营，降低投资风险，形成营销与运营在前，“融资”紧随，开发在后，投资压轴的新型项目开发、投资、运营模式。在这种模式下，围绕城中村改造不应仅是利益置换的盛宴，在新的游戏规则下，商业地产的开发不仅要与各种利益体达成共赢，还要与城市、文化等要素达成共赢。在房地产市场的发展让人眼花缭乱、让人感觉形势一片大好、又让人感觉危机四伏的今天，开发商和投资客都更需谨慎，所以，两者之间要形成良性互动，才是最佳效果。