有关物业税的讨论一直是政府、理论界、房地产业和公众关注的一个话题。，有关它的性质、目的、效果等问题往往成为争论的热点。但这些争论似乎并没有得出令人信服的结论，反而引起了一些误解，值得再议一议。
物业税是否等同土地出让金？
流行的说法是，物业税和土地出让金的本质上相同，两者的不同在于土地出让金是一次性支出，而物业税是逐年上缴。即是把现行的土地出让金从一次性征收改为逐年缴纳，其目的是促使房价下降。根据这种说法，迄今为止购买商品房的业主都已缴足了七十年的土地出让金，相当于预交了七十年的物业税，无需双重缴纳。这种说法的背后是级差地租理论，即政府作为土地所有者租让土地给房屋的业主，业主以土地出让金或物业税的形式向政府交纳地租。目前，房屋的业主是以土地出让金的形式一次性地向政府支付了七十年的地租。物业税开征后，政府就不应该再征收土地出让金，因为土地出让金还原为物业税的形式逐年支付。
地租理论是建立在土地不属于业主财产，只是被租用一定年限这一基础之上的。但现在这个基础随着《物业法》的通过已不再成立。《物业法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这个规定实际上是使土地所有权的归属得到重新确认，即承认业主拥有对土地的永久性使用权。这样一来，物业税在理论上和法律上都有了依据。物业税不是土地出让金的一种变通的形式，而是政府按照物业价值向物业所有者征收的一种财产税。
事实上，土地出让金（即地价）和物业税是两个不同的领域和范畴。前者是物业在交易过程中土地价值的实现，后者是持有物业价值的附加成本。前者是市场交易行为，后者是政府政策税收行为。如果说土地出让金和物业税还有一定的关系的话，那就是，土地出让金（地价）构成物业税的税基，物业税按照地价的一定比例征收，并且随之成比例地变化。从这个意义上说，地方政府收取的土地出让金不过是在实现土地的价值，并不能简单地归结为 “寅吃卯粮”、滥用土地的短期行为。
笔者曾于2001年在美国洛杉矶附近购买了一套住宅，其中地价部分（即我们所说的土地出让金）占到房价的60%。在支付了地价以后，我每年还向市政府需交纳物业税。在美国，没有人将地价与物业税相提并论。居民在购房时支付的地价，与他们在其后拥有房屋时缴纳的物业税之间并不矛盾，也不存在重复缴纳一说。此外，这里要指出的是，地价与土地使用者占有的年限无关，无论你占有土地五年，还是五十年，都不会改变现时的地价。所以，我们也不应把现时房价中的地价部分看成是政府预收七十年的物业税。
政府征收物业税的本质是，当房屋和它占用的土地成为私有财产时，就构成了纳税的对象。
物业税是否房价？
前面提到，物业税不是由土地出让金转化而来，它与房价升降不存在必然的联系。物业税在多大程度上对房价发生影响，要视具体情况而定。纵观外部世界，美国征收物业税，近几年高涨的房地产泡沫已经造成了危机。香港没有我们所说的物业税，房价在97年后也曾一度大跌。但如果我们撇开其它因素，仅就物业税与房价两者关系而论，前者确实是后者的阻力。就我国目前房地产市场看，物业税在推出后的短时期内会强烈地打压房价。我把这种现象归结为物业税的“非预期效应”和“排挤效应”。非预期效应是指一部分拥有多套住房的业主，当初购房时并没有想到有朝一日政府会出台物业税，现在面对提高了的住房支出，出现现金紧缺，不得不抛出手中的存货而导致房价下跌。排挤效应是指正在准备购房的家庭，必须要从他们买房储蓄中扣除物业税这笔新增的费用，造成购房有效需求和购买力下降，同样引起房价下跌。长期来看，物业税实施后已经成为购房时考虑的一个主要因素，非预期效应将会消失；但排挤效应将会永久性地提高住房持有成本。总之，物业税类似于住房贷款利率，所影响的只是房价的成本。最终决定房价的是供求关系，而不是成本。
物业税是否会打压投机？
物业税虽然不能决定房价升降，却会打压住房投机欲望，特别是打击那些多套或者大面积住房的炒家。我们来看一个例证。一位房地产投资者看好一个价格为100万元的住宅单位。他从银行那里得知，贷款期为20年的按揭，首付三成，计30万元；加上公证费、保险费和手续费等，总计32万元。剩下的70万元按利率6%每月供款。预期的租金收入为住房投资的4%。他是否会出手呢？我们来比较在无物业税与有物业税（1%）的条件下的两种情况。
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无物业税 |
有物业税 |
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预期房价增长 |
本利支出 |
租金收入 |
现金流 |
投资收益 |
现金流 |
投资收益 |
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0% |
5,015 |
3,333 |
-20,184 |
-6.02% |
-30,184 |
-7.02% |
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5% |
5,015 |
3,333 |
-20,184 |
-2.02 |
-31,084 |
-3.07 |
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15% |
5,015 |
3,333 |
-20,184 |
7.98 |
-32,084 |
6.83 |
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25% |
5,015 |
3,333 |
-20,184 |
17.98 |
-35,084 |
16.73 |
注：表中本利支出和租金收入为月数字，现金流为年数字，投资收益包括交易营业税、利 润税和佣金等因素。
如表所示，在无物业税的情况下，每月的还本付息额为5,015元，房租收入为3,333元——入不敷出，净支出为1,682元，换算成年支出为20,184元。
再看物业税为1%的情况下。首先，每月需要多付833元的物业税，月净支出上升到2,515元，全年净支出高达30,184元，增长了49.5%，负担明显加重。其次，现金支出在房价增长时不但得不到缓解，反而越来越大。因为物业税支出随着房价不断上升，房价增长在房屋出售前只是账面上的投资收益。再次，即便在房屋出售时，由于物业税是周期性的现金支出，投资者也难以像土地出让金那样容易通过提高价格将它转嫁给买方。
这里值得一提的是，表中所讲的投资收益只是账面的所得，并不是实际的现金收益。而现金流却是每年的外流，这对那些指望持有住房、抬高房价的炒家，是一个沉重的负担。为什么在西方的国家中，很少有人购买多处的房产呢？由物业税所带来的持有多套住房的负担，是最重要的原因。
显然，在房价涨幅有限时，物业税所增加的现金筹码，足以抑制这位投资者的欲望。当然，我们不可能指望物业税会消除投机行为。在房价涨幅很高（如表中的25%）时，投资收益即便有物业税时也相当可观（如表中的16.73%），我们的这位投资者仍会挺而走险。
顺便要指出的是，上述的分析不仅适用于住房投资者，也适用于任何一个面对物业税的普通购房者。
物业税是否会调节贫富差距？
有一种观点提倡利用物业税来调节贫富之间的差距，促进社会收入分配公平。的确，物业价值是征收物业税的基础，物业价值高，所缴纳的物业税也相应多。有钱人通常拥有优质价高的不动产，往往成为纳税大户。笔者在洛杉矶居住时，曾多次参观当地一个著名的旅游点—Huntington Library。它曾经是占地两百多公顷的私人大庄园，主人是20世纪初铁路公司的老板。他的后裔在继承财产后，因无法支付巨额的地产税和管理费，主动把此财产赠送给市政府，如今成公共植物园和历史博物馆。如果没有物业税，这种奉献几乎是不可能的。
但物业税就其本质来说，是以物业的价值大小而不是以物业的收入多少征税，并不顾及物业所有者的纳税能力。那些有物业却收入不足的家庭可能会面临物业税的压力。我国目前自有住房家庭的比例高达百分之七十以上，其中大多数是中低收入家庭。住房对他们来说是生活的必需品；即便房产不断升值，也不会增加他们的收入，带来的只是更重的赋税。笔者在美国也亲眼所见一些工薪家庭因为失业或天灾人祸，收入下降造成拖欠物业税，最终被迫卖掉自己的住房，但物业税和拖欠罚款却是分文不少。还有一些无人居住的破旧住宅，房主可能因无法支付物业税弃房而去。在笔者看来，物业税究竟对促进社会收入分配公平有多大作用，取决于物业税的具体做法，还有待于观察；但有一点肯定的是，地方政府的收入不会因此而有减少。
物业税是否会加重居民负担？
如果物业税仅仅是对原有的多个地产税种和收费项目的合并和转移，不会增加居民税负总额。这也是我们所期望的。但如果新税开征后，地方政府不仅在继续保持卖地收入同时又增加了新的财源，物业税并且随着卖地收入水涨船高，这就意味着纳税人肩上的负担越来越重。据报道，一些物业税空转试点城市得出的结论是，物业税收比现在的税收大幅增加。这样的结果势必引起民众的顾虑和反感。回顾我国过去几十年的住房发展历史，1998年国务院停止了实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化，开始住房商品化和市场化的改革。政府从福利分房的包袱中得以解脱，新一代业主则成了“房奴”。而在房改不到十年后的今天，政府已经考虑从刚刚拿到产权的居民手里收取物业税了。
应该看到，《物业法》的实施虽然为物业税的征收提供了法律依据。但是，是否一定要征收？如何征收？仍然是个问号。政府在制定物业税率时，要充分地估计居民的承受能力，可考虑在推出物业税的同时，对现有的税收体系作适当的调整，同时出台。比如，减免房屋销售营业税和营利税，以抵消物业税的负面影响。我国的商品房市场还只是处于发展的初级阶段，真正意义上的商品房只占全部住房体系的很小一部分。如果简单地搬用成熟市场经济国家物业税的作法，过分地加重居民的负担，难免会造成政府与民众的对立，增加执行成本，影响社会和谐。
物业税是对居民财产的强制性税收。居民在履行纳税义务的同时，有权监督它的使用。物业税的征收和使用直接考验政府部门的智慧、透明度和管理能力。物业税从‘空转’走向‘实转’是一件触及百姓切身利益的大事，应该经过人大的充分讨论和审批，深思熟虑、充分准备、循序渐进、获得多方支持，真正做到取之于民，用之于民。
注：本文部分内容曾刊登在2007年11月8日《中国网》