闵行经适房“预售价”是否合理（划算）

                   鲁宁：2009年9月18日东方早报社论

综合昨日《东方早报》及其它沪媒报道，上海市区新一轮经适房建设已结出第一批“果食”----经济房上市申购试点将在闵行区先行推进，按该区房管部门提供的最新资讯，下月对外公布首批可供房源总量和申购操作细则，年底前完成摇号登记......

按今年6月25日颁行的《上海市经济适用住房试行管理办法》（以下简称“试行办法”），沪上在建包括已竣工的少量经适房有“区属”和“市属”之别，前者的支配权落在区级政府，后者则须由市里统筹支配。昨日公布的资讯称，为实施下月启动的闵行区经适房申购操作，该区已筹集到11万平米的房源。

这批房源的基本套型每户60平米，其中包含套型面积接近80平米的房源500余套。经适房的基本要素集束于“经济”二字，保障本市“夹心家庭”基本住房需求是政府把经适房建设纳入“保民生”实事工程的惟一理由。因而，套型面积大小、居住是否足够宽畅还在其次，最关键的一条，对于政府，在于定价是否合情合理；对于申购者，则在于申购价格是否划算及能否承受。

闵行区即将推出的首批经适房的基价是“市价打六折”。具体指，在经适房周边小区普通商品房近3个月平均基价的基础上打六折。套型接近80平米的，折扣也许相对小些，大抵在六折半左右。

近段时间，国内部分城市
经适房因定价相对偏高甚至过高，导致申购者寥寥的尴尬时有耳闻，那么闵行区经适房定价又是如何测算确定的？可以想见，但凡符合申购条件又有申购闵行经适房意愿的家庭，肯定会计较其中隐含的切身利益。

上海人做事情历来比较讲规范，与某些大中城市仓促推进经适房保障工程有别，上海的做法是反复调研、广纳民意、精细测算，在此基础上以政府行政规章之“格”确立本市经适房申购四大条件，其中涉及申购资格的两个关键条件是：申购家庭人均月可支配收入2300元以下；人均财产7万元以下，拿此作标尺，衡量闵行区首批经适房初拟的申购基价，应当是大致靠谱的。

查闵行区2008年统计年鉴，该区当年度城镇居民人均可支配收入为22800元，折算成人均月可支配收入是1900元，若申购者系三口之家，家庭月可支配收入的均数为5700元，家庭年可支配收入的均数为68400元。

结合闵行区首批经适房所在周边小区普通商品房目前的基本均价在13000元上下，打个六折，意味着初拟的申购基价大体在8000元左右。

假定某三口之家申购套型面积60平米经适房，不考虑房贷利息因素，总房价大致为48万元，相当申购家庭年均可支配收入7倍稍多。按此计算系总房价与家庭年收入比的国际通行测算办法（请注意商品房总价与家庭年收入比的测算也如此，同样剔除了房贷的利息因素）。由此所见，并结合上海眼下不同区块和地段的商品房均价，对闵行即将首推的经适房申购基价，我们认为基本上是合理的。

需要指出的是，经适房“市价打六折”还只是个“试水”价格，日后譬如明年，当经适房申购在各区推开时，折扣率及实际申购基价很可能呈动态波动状态，因为经适房基价本身也受供求关系牵引，与商品房基价的差异只在于波动幅度较小些。另外，由于经适房基价的定价参数主要依赖于周边普通商品房基价，其关系相似于人民币紧盯美元的汇率机制，因而，小幅波动呈不可避免性。

据此前公布的政府资讯，今年底前，上海将有600万平米经适房开建，明年开建数量虽有待确认，但绝对不至于就突然急刹车。故而，闵行区首度申购试点能否真正做到公开透明、公平公正，至少要杜绝出现影响极坏的经适房申购腐败，事关明年全市经适房面上申购能否顺利推进，政府能否把惠民的好事真正做好，力求做到皆大欢喜，既对闵行区提出了挑战，亦对上海出了一道考题。