1．上海住建部门代管专项维修资金的现状和相关规定。

刘生敏（和谐社区沙龙秘书长,上海市注册咨询专家，高级工程师）答：上海的房屋专项维修资金分售后房的三项维修资金和商品房的维修资金两类不同性质的维修资金。

售后房的三项维修资金由上海市住房公积金管理中心管理，上海市公积金管理中心是直属市政府的不以营利为目的的独立的事业单位，其决策机构是上海市住房公积金管理委员会（2006年以前是上海市住房委员会，下设住房公积金监督委员会，对住房公积金管理监督；目前是建设、财政、人民银行等行政部门负责行政监督）。

商品房的维修资金是上海市住房保障和房屋管理局，市住房保障和房屋管理局设立市专项维修资金管理中心，区设立了专项维修资金管理办公室。

1、 房屋维修资金

2000年以前执行的售房方案，多层住宅的购房人按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付，出售人按每平方米建筑面积成本价的6%缴付。高层住宅的购房人按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付，出售人按每平方米建筑面积成本价的12%缴付。2001年及以后执行的售房方案，其维修资金缴交额，购房人18元每平方米；出售人多层71.88元每平方米，高层143.76元每平方米。（建筑成本价由房地局每年公布）

2、电梯水泵大修更新资金

高层住宅出售人应一次性从售房款中提取一定比例的费用缴付。1994年以前的售房方案定为每台电梯50万元，1995年及以后售房方案开始按每平方米建筑面积100元缴付。

3、街坊公共设施管理维修资金

出售人应一次从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付。

商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金：

（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。

（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。

2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价,成片出让土地的地块,按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价(2001年为1295元/平方米，以后未调整)；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。

售后房三项维修资金使用范围：

1、 住宅维修资金用于房屋承重结构（房屋的楼盖、屋顶梁柱、承重墙体等）、共用部位（指楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等）及共用设备（整幢房屋业主共同使用的上下管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、避雷装置和消防器具等）。[电梯水泵运行费0.55元中由业主直接支付0.15元，在住宅维修基金中列支0.40元。水箱清洗费在住宅修缮基金中列支]

2、 电梯水泵大修更新维修资金用于高屋住房电梯、水泵的大修和更新。[包括水泵修缮保养费]

3、 街坊公共设施管理维修资金用于住房区域内住户共同使用的道路、照明路灯、绿化地等。[包括绿化养护费在街坊公共设施修缮基金中列支]

商品房的维修资金：（1）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担，不得动用维修基金；

    （2）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立维修基金的，在物业维修基金中列支。

（3）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

商品房维修基金用于物业共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新，不包括日常养护。其日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围。

售后房三项维修资金的增值由上海市住房公积金管理中心集中统一增值管理。从2000年7月1日起，将原三项维修基金80%本金集中增值和20%本金存本取息的方式改为合并集中增值，到每年7月1日后将上年度增值部分划入各业主管委会资金结算帐户。

80%集中上划资金部分由市公积金管理中心集中委托经办行增值，其增值率由市公积金管理中心与经办行协议商定，增值收益每年结算一次。1995年7月1日前维修基金在经办行存款全部按银行同业往来利率结息。业主委员会以存本取息方式存入经办行的20%部分维修基金将按五年期存本取息利率按月取息。

商品房的维修资金在业主大会成立之前，在区房管局指定账户，按照活期利息计息；在业主大会成立后由业主大会通过选择开户银行，并主要通过存定期存款方式来增值。

售后房的三项维修资金由公积金管理中心集中管理，业主委员会能控制的资金结算帐户只有很少的利息收入，业主委员会使用维修资金只能在划拨的利息和增值收益中支取。因业主委员会的资金账户余额预计或者已经不足以支付房屋修缮费用时，业主委员会应最迟在当年5月底之前，向建设银行区、县支行提出动用集中增值本金的清单。

2009年7月13日上海市住房公积金管理中心印发《上海市公有住房售后三项维修资金使用管理办法（试行）》，该《办法》不再采用预支本金和年度动用本金的方式，采用“即用即付”的管理方式。即业主大会可按规定在需要维修时提出使用维修资金的申请，经审核通过后资金即划入业主大会结算帐户。《办法》从2009年8月1日起执行。同时，不再下划备付资金，即在办理业主大会开户、年度增值收益分配时不再下划可用息，可用息留存在业主维修资金帐户中统一增值。

商品房的维修资金在业主大会成立后全部转在业主大会名下，完全由业主大会、业主委员会按规定增值管理和支配使用。

住宅物业管理区域内的共用部分需要大修和专项维修、更新、改造的，物业管理企业应当编制实施方案，并按照《上海市住宅物业管理规定》的规定经业主大会或者业主小组讨论通过。实施方案应包括项目名称、实施范围、预算资金金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间等内容。业主委员会应将实施方案在物业管理区域内公示七天，征求业主意见，补充完善后提交业主大会或业主小组表决，并公告表决结果。

    业主大会应当委托物业管理企业依据业主大会或者业主小组通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业管理企业和施工单位应当签订施工承包合同。

住宅物业管理区域内的共用部分大修和专项维修、更新、改造完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告。

一、              售后房和商品房维修基金由不同的主管部门管理，造成协调困难。

我们建议由一个主管部门对售后房和商品房进行监督管理，比如可以统一由市房屋专项维修资金管理中心进行监督管理。

二、              售后房的维修资金的产权归属不明确。国家建设部和财政部2008年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。这明显违背了《物业管理条例》关于“专项维修资金属于业主所有”，由业主大会决定使用的规定。也不利于维修资金的续筹和管理。

三、              使用的范围不同，造成业主对维修资金的性质理解不清。售后房的一些本来应该属于物业服务费开支范围的支出在三项维修资金中支出，违背了《物业管理条例》中 “专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”的规定。

四、              专项维修资金的开户和使用存在一些人为的限制条件，侵害了业主的合法权益。比如开户要求业主大会必须聘请物业服务企业，签订物业服务合同后方可开户；使用维修资金只能通过贷记凭证划帐到物业服务企业，再由物业服务企业向更新改造的施工单位支付；业主委员会难以开设基本帐户，自行管理公共收益，不能提取现金，支付津贴，只能通过物业服务企业帐户再提取现金；等等，这些都是违背《物权法》和《物业管理条例》的规定的，限制了业主物权的行使。

五、              有关部门对维修资金管理的宣传和指导缺失，特别是对业主、业主委员会的宣传教育很少。90%以上的小区维修资金账目混乱，使用和管理缺少规章，多数业主对维修资金的管理还不够重视。

 

2．对于已经成功划转这笔资金的小区来说，自主管理的好处体现在哪里？例如银行是否给出比建委代管时更高的利率、业主在用这笔钱维修住宅公共部位是否更加方便等等。（请推荐相关小区实例）

刘生敏答：首先，业主大会对维修资金进行自主管理明确了专项维修资金的权属，有利于业主珍惜维修资金，重视管理和使用工作，防范维修资金的挪用。

其次，有利于培养业主重视对物业进行日常维护保养的意识，对于续筹维修资金打下良好基础。

第三，有利于业主通过市场途径对维修资金保值增值。

第四，自我管理增加了维修资金使用和管理的透明性，有利于培养业主物业管是业主职责和义务的意识。

最后，自主管理维修资金提高了使用维修资金的时间效率，最近售后房的使用程序有所改进就是明证，但是还是没有将售后房的维修资金的管理权完全交给业主。

实例：三湘世纪花城

 

3．对于未能划转专项维修资金的小区来说，又分两种情况：即成立业委和未成立业委会的。对前者来说，既然有了业委会，那划转专项维修资金的难点在哪里（例如您提到的需要经过物业公司等）？对于后者来说，没有业委会，如果住宅需要维修，或者个体业主为专项维修资金保值、增值而主张权利，相关主管部门是如何答复的？（请推荐相关小区实例）

刘生敏答：金衡小区、雪野家园、万科四季花城等小区都遇到了没有签订物业服务合同就不能开设专项维修资金的困惑，后来在业主委员会的坚持下，依靠法律诉讼的威慑作用，金衡小区、雪野家园都在银行成功开设帐户，但是万科四季花城业主委员会2007年就已经成立，但是由于物业选聘工作未能完成，至今没有开设维修资金帐户。

开户后还存在维修资金划转困难的问题，有的是维修资金没有完全到位，有的是被物业服务企业或开发商挪用了，有的是开发商或者部分小业主没有缴纳维修资金，或者分户金额无法对上。任何一个不是问题的问题，都可能造成维修资金迟迟不能到账。金衡小区的维修资金帐户通过种种努力开设完成后，开户一年多，也就是入住近十年，才将维修资金划转到位，而目前利息还没有到位。2001年1月1日上海市商品住宅维修基金管理办法实施之前，维修基金由开发商或物业公司代收，很多小区的维修资金在业主委员会成立后由于开发商或物业公司挪用无法划转到位，有的小区由于开发商倒闭，开发商应该缴纳的维修资金无法缴纳，甚至连代收的小业主缴纳的维修资金也是无法收回。金衡小区的业主还是比较幸运的，维修资金在入住十年后总算划转到位，但是经过开发商确认的七十多万元利息至今没有到位。

 

4．如何处理政府信息公开与民众知情权的关系。上海市住建部门目前代管多少专项维修资金？特别是对于仍然代管的巨额资金，其收益、存储情况是否进行过业主告知，甚至就存储利率高低等事关业主切身利益的问题进行过听证？换句话说：业主的私人财产为什么行政机关说了算？

刘生敏答：前年还公布过维修资金的总额，据说仅商品房的维修基金就已经达到150亿元。最近两年没有看到公布维修资金的汇集情况和增值情况。有维修资金管理中心的网站，但是这些应该公布的数据都不公布。只有业主委员会或者小业主才可以查询自己小区或一户的余额。

有媒体报道上海市房屋维修资金管理中心曾经拿维修资金数亿元炒股，目前还冻结着，也没有处理这些遗留问题的迹象。这些炒股的维修资金肯定属于广大业主的，管理中心应该将这些资金归还给业主。但是比较困难的是，这些结余资金到底属于哪些业主，目前很难判断了。但是可以肯定的是，这些资金绝对不属于维修资金管理中心，也不属于政府部门所有。

区县房管局代管的维修资金的收益情况是怎么确定的，增值怎么确定的，广大业主都是不知情的。据多数小区业主委员会反映，划转到业主委员会的维修资金的利息是按照活期计算的。个别小区据说由于维修资金分次进帐，计算利息比较困难，只能简单估算利息。有的甚至由于本金清单不明确，只有拿利息冲抵本金，只要本金到位就不清查利息了。

2000年以前竣工的小区由于维修资金在开发商或前期物业公司手中，追讨维修资金和利息就更加困难了，有的小区连本金都无法追回。在一些小区的维修资金纠纷中房管部门甚至与开发商串通，扮演了很不光彩的角色。他们不仅不履行维修资金监管职责，反而对于业主的维权给与误导和欺骗。在一个小区的维修基金诉讼中，明明一个开发商开发的房屋，区房管局居然硬生生弄出两个开发商，造成小区一部分业主有维修资金，一部分业主无维修资金，其后果是小区业主委员会最终无法运作维修资金，并可以造成业主之间的矛盾。比如：三九大厦

 

5．刚才您好像提到过物业公司在支取、使用专项维修资金方面扮演着不太合适的角色，请介绍一下这方面的情况。（请推荐相关小区实例）

刘生敏答：由于房管局规范性文件普遍规定由物业服务企业具体实施更新改造方案，加上业主委员会本身素质能力有限，专项维修资金的使用实际上由物业服务企业在控制。有的小区业主委员会甚至将业主委员会所有印章都交给物业服务企业，造成业主的维修资金管理存在安全隐患。据媒体报道，有小区业主委员会主任和小区经理串通通过虚构维修项目来侵占维修资金被判刑的。

物业服务企业作为专业的服务机构，应该在维修资金的使用和管理方面协助业主委员会用好每一分维修资金，但是很遗憾的是，不少物业服务企业对业主委员会不是协助支持，甚至欺骗业主委员会，在维修资金使用项目中采取高估冒算，弄虚作假等方法，多用维修资金。

实例：可以随便找到小区

 

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刘生敏021-50904115，13361871799