二手房贷禁止避税，后市预期不容乐观

2009年刚进入9月，北京的各商业银行就接到通知：二手房贷款审批时将不允许做“低评”避税，今后二手房贷款的流程将更接近于目前的住房公积金贷款，即：先做网上签约。

以往在购房人需要贷款的二手房交易中，一般有可能出现三种不同的价格：实际成交价、贷款评估价、过户申报价。

“实际成交价”，就是购房人与售房业主就房屋最终成交所确定的价格，是真实的交易价格，购房人将按照该价格向业主支付购房款；

“贷款评估价”，是银行为了确保抵押物价值，而由银行指定的评估事务所对申请贷款的房产评估之后确定的一个价格，银行会根据这一价格确定贷款发放金额。例如实际成交价200万，而银行的评估价为190万，贷款申请人计划首付30%贷款70%，那么银行并不是按照200万的实际成交价格发放70%的贷款即首付60万贷款140万，而是按照评估价190万发放70%的贷款即133万，那么实际成交价与评估价之间的差额就将会被列入首付款，即67万元；

“过户申报价”，是一个房产过户时的申报计税价格。大多数情况下，房地产行政主管部门会出具一个“最低过户指导价”，也就是房产过户时候，申报纳税的价格不得低于此价格底线。但是由于市场统计的滞后性以及多种原因，这一价格往往与市场实际价格相去甚远，这就产生了所谓“阴阳合同”的问题。

譬如北京一个区域，实际成交价已经达到15000/㎡，银行评估价一般能达到14000/㎡，而过户指导价与此二者相去甚远，实际只有6000/㎡，那么其产生的税收征收和贷款成数都会有差别，假如这个区域内一套100㎡的房产，不涉及营业税而只有1.5%的契税，购房人需要贷款70%的话，那么其产生的贷款金额和税费都是不一样的：

在这三种价格下，所产生的税费和贷款的额度都是不一样的。在税费方面，如果这套房产设计契税，而且按照目前政策不满2年的话，还要涉及营业税5.5%和个人所得税1%，则实际成交价和最低过户指导价之间，税费总额就会相差72000元！对于购房人无疑是一笔巨大成本，但是在今天二手房贷不允许避税的通知出台之后，如果你要避税，那么你就只能贷款42万，首付就要达到70%亦即只能贷款30%，对于如今的房价，大多数购房人只能选择不再避税以保证自己可以足额申请到贷款。

8月份时，国税总局就曾发文，要求严查二手房交易避税行为。而此番从信贷方面对二手房交易税收监管做出管控，无疑是落实这一要求的强力举措——想省钱就只能少贷款，想多贷款就必须足额计税。

这对于“二套房贷”已经吵得沸沸扬扬的市场来说又是一个敏感问题。虽然避税不合理甚至可以说是一种违法行为，但是毕竟长期以来，税费可以“合理”避掉已然成为了一个潜规则，这无疑加大了消费者购房的成本。

中易安房地产担保有限公司（www.zhongyian.com）市场部的预测来看，估计这会引发新一轮的观望，而且对于业主的情绪也是一个极大刺激，如果政策执行到位，相信很多业主尤其是那些急于用钱以及投资为目的的而业主会将手中的房产尽快出手，当供应量增大之际，坚挺的二手房价格必然出现松动，前一时期“坐地起价”、“持房观望待价而沽”的业主恐怕会有点苦头吃了，从8月份的交易量来看，一二手房成交量已然出现“价平量跌”的局面，市场正在重回观望。

而这可能只是一个开始，首先，政策是由北京银监会出台的，背后处处可见国税总局身影，其次，营业税见面、契税减免政策都是2008年底出台的为期一年的临时性刺激政策，2010年1月1日（倒计时还有不足3个月），如果不出政策延续减免税的话，那么当年让业内吃了不少苦头的营业税，其征收起始时间就会从目前的2年为限回归到5年，个人所得税也会重新回归，相当一批房产的税费成本就会瞬间提高6.5%（营业税5.5%，个人所得税1%）。

总的来说，后市还是不容乐观的，房产持有者很可能会度过一段比较痛苦的“有价无市”的局面，而对于购房人，依然要痛苦的选择是不是观望下去？观望的机会成本又有多大？第四季度的北京楼市充满了变数，政策的不明朗，让人们集体患上“选择恐惧症”。