楼市见底，当抄则抄

 

危机危机，有危险也有机遇，从楼市进入下行通道的第一天起，就有人开始等待着抄底时机。如今楼市已然出现止跌，合适楼盘当抄则抄。

 

宏观调控让疯狂的楼市在2007年底进入了调整期，上行乏力。以开发商为主导的楼市由“卖方市场”进入了“买方市场”阶段，缺乏销售回款导致的资金链紧绷几乎拖垮地产业，开发商的融资成本一度达到月息7%以上！基于“买涨不买跌”的消费习性，消费者齐齐捂紧钱袋，地产业雪上加霜降声一片。

 

至2008年10月，为了抵御全球经济衰退，政府出台一系列刺激消费的举措。虽然不能片面将其理解为拯救楼市，但是作为居民最大消费品，楼市无疑会是此番救市大政下的既得利益者。毕竟房地产在国内固定资产投资中占有重要地位，刺激房地产投资，可以有效减缓经济的下滑。

 

新政连番出台，触底止跌迹象明显

 

新政明显呈现阻止楼价持续恶性下跌的意图。刚性需求将会率先复苏释放。10月至11月北京的房屋成交量，一手二手都接近日均300套的签约额，新房成交签约以保障型住房为主，二手房则以公积金贷款为主，明显的可以感觉到刚性需求正在逐步回归释放。

 

一方面，在税费政策上，“让利于民”的税收新政开始为自住型购房者减负。11月24日北京市建设委员会印发的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，将普通住宅范围重新划定为按成交总价划分：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。从价格区位划分来看，明显是为自住型购房减负，而超过5年的房产，契税更可以进一步优惠至1%。

 

另一方面，公积金政策的松绑也使得自住型购房者购房成本降低。各地的住房公积金普遍提高了可贷款上限，这让依靠公积金足额购买一套房产成为了可能，更为重要的是公积金贷款放款提速，让业主以及开发商乐于配合购房人使用公积金贷款。毕竟公积金贷款具有低利率还款灵活的特性。

 

再者，央行的降息举措也会使一部分中长线的房产投资者（注意：是投资者而非投机者）重返楼市。尤其是在2008年11月末的大幅降息1.08%之后，保守型的储蓄投资已无任何优势可言，股市的不确定因素让房产重现投资价值。毕竟房产是以实体面貌存在，地块增值因素长期存在。

 2008年住交会上，亦表达上述观点

 

此外，大规模的保障型住房兴建也起到了“托底”楼市的作用。对于刺激交易量也有明显作用，商品房、二手房和保障型住房“三足鼎立”的局面业已形成，住房分配格局走向健康。增量商品房一统地产业的格局被打破，开发商联手抬升房价的可能性大大降低，消费者也有了更多选择。

 

恐慌性购房不可取，房价不会大幅反弹

 

随已到出手时机，但是消费者也大可不必恐慌性购房。政策在年末出台怕是也有此考虑。

 

首先，此前的降价行为大多是开发商基于资金链紧绷而作出的定价策略与优惠策略调整，目的是追求交易量回升以期获得更多销售款回笼，如今虽有救市政策，但是年末的交易量回升依旧乏力，而年终正是开发商结算工程款与偿还贷款的时间节点。资金匮乏的压力依旧悬在头上，维持低价策略以保证销量与回款在相当时期内还是开发商的当务之急。

 

其次，受到降价的惯性作用影响，房价能保持稳定已属不易，上涨理由还不够充分，买卖双方的博弈恐怕在一定时期内还会存在。即便极少区域、个别开发商没有资金压力包袱而变更定价取消优惠，也不至于形成全面的、大幅的反弹。

 

建议：该出手时则出手，量力而为

 

此前供需双方实则是在观望中央救市的决心与举措，如今政策面渐趋明朗化，观望情绪势必大减。地产业界众生态也可各司其职，稳定的格局之下，消费者也可多些选择。相信在一定时间内，价格不会有明显变化，消费者大可在冷静的状态下做出抉择。

 

事实上，最佳的出手时机就是在自己有需要，有足够支付能力，且市场趋于稳定的时候。如今看来时机已经趋于成熟，对于自住者来说，相信会有一个理性的判断。