特别是第二点提到底蕴的问题，我引申一下，一个地块是否具有投资价值，我们看三个方面：
第一个方面看历史底蕴，看它昨天是什么。比如刚才我和刘玉录博士刚进假日酒店的时候，刘博士就说，这儿以前是李鸿章待的地方，是直隶总督府，它是有一定的文脉的，李鸿章的中堂，挨着海河属于龙脉之地，选址底蕴非常重要；
第二看地段的现代属性，在现代城市当中繁华程度以及消费者对他们的认知程度，包括传统的商业等等；
第三看地段的未来属性。包括海河，包括滨海都是国家未来的战略发展方向，这就是未来的属性。今天滨海板块新鸿嘉的陈总也赶到了我们的会场，陈总是苏州的公司，但是在几年前就进驻天津了，他们很有战略和远见，陈总就滨海板块给我们谈一谈。
陈书忠：首先要感谢冯总这边，《今晚经济周报》终于要增加新版了；第二，刚才对胡总您所提到的城市化进程快慢，都市中心的想法，我觉得非常棒的一个地方在于，它把一个市场进行分享红利，形成了整体，这就是房地产的推动力，这是最重要的本质，在这些部分我今天要当一个外星人，我要另外说一件事，就是滨海真的不等于天津，或者滨海真的不太相似于天津。我其实真正进入滨海的时间是在2000年，那个时候在台湾，在香港我们所有的报道都在大力的强调滨海，这是未来的浦东，因为大家都错过了浦东，然后我进驻到滨海是2006年，我进来的时候其实我们为什么会进来？因为那个时候我们本身开发商和金宝集团，这就是生态城到底要落脚在哪里，当它落脚在天津的时候，我们很明白的知道一件事，如果中新两国可以把苏州工业园区创造出来，第二个可行性项目会不会天津滨海生态城，第一个苏州工业园区在2006年以前约等于一个天津市的GDP，甚至于说一直到2007年它的市场销售率，房产销售率也约等于一个天津市，这是经济十年所形成的效果。
事实上，我们非常看重的一件事情是，生态城有没有可能成为第二个，在这里我想有几样东西如果今天让我讲最具投资价值的板块，我得老王卖瓜自卖自夸一下，我觉得生态城是最具投资价值的板块，投资价值板块我们还是回归到什么东西是投资的问题。第一，投资包括两件事，一个获利，一个避险。获利上无论是长线、短线，需要取得的是获利模式而已，比较穷的人可能便宜入市，然后看到增值就卖掉，比较有规模的话规模入市切割售出，接下来我持续经营，随着它的增值以后我再买入再进入，甚至于当我发现这个区域的潜质性达到15年的时候，我更多选择性是它如何可以帮我避过市场风险的问题，这是整个在投资上面它的获利与避险的原则。
在这样的情况之下，我对于滨海新区为什么很看好的原因在于三样东西：第一是交通，它是多条动线的综合点、结合点。单看天津港本身就是未来航线、未来非常多的海运航线的综合点，尤其服务是东南亚甚至包括南亚。滨海机场再加上现在三条高速公路，在这样的情况之下，这样的一个结合，甚至于现在已经完成60%的海滨大道，海滨大道是纵横整个渤海湾的交通动线，滨海新区已经是一个中心点，到曹妃甸、唐山、威海，它把环渤海囊底的区域都已经包含在内了。
第二个是产业，我们可以发现一件事情，二十世纪末是IT产业的时代，那我相信二十一世纪是生物科技的时代，因为在这个部分可能很多人没有去注意到的一件事情就是，首先生物科技需要什么？其实是需要一个人才密集的区域，所以在生态城的规划里面不讲究我的产业结构，而是讲究我如何形成高密集度人才聚居的环境，我必须要给他一个更好的生活环境，从开始的建筑标杆就是不一样的。
拿一个最简单总结出到的例子，以往很多产业进入到一个新的区域里面可能三年、五年他的员工或者他的高管才会考虑到市场的问题，因为他需要有投入才生产，可是回过头来一件事情，我们在实际经营生态城芦花庄园的时候我们看到，很多企业进来第一件事就是先买房子，先买土地，尤其我们面临的开发区，天津人大概占60%-70%以上的消费者，但是后来我们发现所谓的“新天津人”出现了，可能超过一半，甚至于我们很多唐山、北京，甚至还有从浙江、福建上来的人，他们来到这里第一件事情就是买房子，因为他要确定一个避险保值，就是打算往这个地方做一个长期投入，因为大家都知道一件事情，如果我要做有限资产的投资的时候，我势必得先去保住现有资产的资金比例，别让它跌倒，别让它往下滑，在目前的国内而言都不来的更好，在这种情况下我们遇到非常多这样的客户，还有国家重点培植的科技能源、生物能源的一家公司，它直接进来到天津滨海第一件事情就是买三万平米的办公楼，上个礼拜刚成交。
在这样的过程当中，我们可以看到一件事情，包括日本的三井，包括上海的世贸，台湾的高雄都投入在这里，不仅仅是地块的投资，还包含产业的透支，在这样的今天，可以看到包括创意文化产业、包括科技生物产业都开始走进滨海，这个区域未来投资很强。
第三是政策面的问题，刚刚吴总提到的政策的倾向，滨海新区是政策性倾向非常强的地方，这个政策倾向我们讲有好有坏，坏在于成本很高，不可能低价入市，好处就在于它所形成的未来的条件可能会是刚才大家所提到的，我要改善居住关系的话是我第一选择。目前国内对住宅环保节能的要求我们有两百分的评分，一般来讲可以做到46分金牌级的在市区还没有，但是不好意思，在滨海生态城里面，75分才是标准，也就是说你要拿金牌级需要75分，一般住宅是46分，在这样的情况下它的成本绝对高，但是我相信如果今天我要改善住宅，我有可能往这样的房子走。
有一点如果房地产我不觉得它是套利的产业，它可能是有限的成长度，很多人当初走进滨海开发区的时候，可能两千多块钱买了一个商铺，然后现在大概是在1.1万，10年获利是5倍，在2006年卖的宏泰千百惠是1.1万到1.3万，现在是8000多块，这可能是我们没有注意到的市场，其实投入到这个区域不仅仅是天津人，在这个部分我觉得刚才胡总讲的那句话非常好，一线城市当中可能吸引的是全国10%-15%的人投资进来，而它就不再仅仅是天津人看到的市场，而是全国的市场，所以放眼看来，我觉得如果今天就我们这个专题而言，最具投资价值的话，我想如果我们不要只看天津的板块，而是看全国的市场板块来看，我相信一件事情天津滨海是很值得期待的地方，也欢迎大家能够来天津滨海看看！
苏步超：非常谢谢陈总！陈总对滨海板块非常乐观，认为滨海板块高于天津不等于天津。陈总总结滨海四大优势，滨海确实是很有投资价值。下面我们请网络名博太商公和尚里巴人，他们在新浪网有一定的名气，发布了很多的文章，我们通过名博的视角看一看天津的板块发展区域在哪里。因为时间有限，下面嘉宾注意时间。
太商公：各位朋友大家好，我是太商公！有一些朋友是今天新认识的，我就谈一下刚刚各位嘉宾都是说自己投资的真知灼见让我们受益匪浅，胡总说的是“三化”，田总谈到了“价值洼地”，吴总说“三看”，都是自己比较独到的视角，我谈一下自己的小看法，只代表个人的看法。
说到投资，我一直做股票的，赚了一些钱，投资就是投入现在的现形式获得未来的现金拥有。投资整体的方向我个人觉得整体上是顺势而为，就是黑马投机、白马投资。我下面再比较细的简单说一下，我觉得可以用一线来了解投资价值，一线就是城际，中间加上城市类的地铁，投资大的话是跟着国家走的，一个城市都是跟着路走的，这条线下来南边、北边这样下来，整体是这样的。
在比较小的地方说一下，说一些关于投资的个人小体会，说投资的话按照价量循环的话，在地产这块注重拐点板块和项目，尤其在价量齐涨的区域能够尽量的考虑投资。如果说投资的话，咱们在水面扔下一块石头下去有很多的波纹，天津扔下一个滨海新区大石头，首先石头是很有价值的，包括石头互相共振的地方，波纹叠加的地方相信大家也可以达成共识。
另外说一下黑马这一块，红苹果就是胡总说的城市都市化这块，红苹果我们谁都想，我们要获得更大的就要是选择青苹果，可能各方面比较好的，明星可能大家都想当，但是半生不熟更有吸引力(开个玩笑)。
再有一点，投资的环境和价值，价值决定价格，按照需求链管理理论来说，最根本是取决于融资需求，房地产这块有自己的需求，那块又有自己细分的需求，包括局部的需求，整体上来说，房地产这块是三大需求，他们之间是相互影响的，我个人觉得在投资的时候要关注这三大需求，哪一个在现在是主流需求，哪一个是未来主流需求，这决定一个项目，首先对于大多数人来说买房的时候是为了工作，在哪个地方工作才在哪个地方买房子，居住下来每天要买菜、要做饭、要玩、要购物，这是生活这块的，不管哪一个项目哪一个板块，如果做项目就要做这样一个循环，这个循环是互相的配合还是能够形成一个产业自循环，这是有一定的门道的。
相对来说在农业经济社会咱们的主业是河流文明，然后到了工业经济社会因为大生产过剩，因此海洋文明而起，现在到了知识经济，应该是河流文明、海洋文明都会齐头并进，在这样的情况下我们看在现在整个中国是处在后工业化时代，整个港口和贸易滨海这块是比较有价值的。另外现在处在工业经济、知识经济转型情况下，知识经济转型情况下物流基本上没有，全部变成了信息流，整个资金流都是信息流的一种，信息流还有人流这块是形成了一个高知识人的聚集区，我说的是这样两种类型应该要考虑，如果形成一种有效的配套。
下面我简单说几点，再说一点就是女人要嫁想嫁有钱人，因为想买房子，因为他有钱，他为什么有钱，因为他能挣钱。所以要到工资高的地方，到人均GDP产出高的地方，这一块应该是相当有价值的，如果现在的人居GDP不高，未来人均GDP可能会出现翻倍，这样的板块肯定是有投资价值的。
第二就是整个城市化有一种变迁，原来可能是各个需求配套，先工作后买房在再周围生活娱乐，现在到了知识经济确实不一样的，于是在这样一个需求聚集的情况下出现一个产业聚集，原来城市摊大饼的发展方式相对不适应新经济的发展，于是有一个卫星城，天津整个卫星城是根据这样的需求在全国具有相对引领的地位，提到这样的投资意思就是说，在现在的需求聚集、产业聚集区，卫星城最主流的需求可能是人的需求，比如是不是金融城、教育城、医疗城、软件外包城、中新生态城，如果这样的需求聚集的地方我们应该值得关注。
我们买房子不是买的房子，买的是生活，我们分房子里的生活和房子外的生活，目前基本上大家买的都是房子外面的生活，而不是房子里的，这就是说如果在地产投资方面，我建议大家可以重点考虑房子里的生活，你想一想你的房子和你买的奔驰车是不是一个概念，奔驰车不会说自己回家配个方向盘、自己配个音响和按摩座椅吧，都是全装全配，高科技、智能房产这块用形象话说就是智能房产。
还有房子外面的生活，房子外面生活有两点，一个是房子周围一百米、一千米核心圈的概念，我做股票如果我周边有公园能跑步就可以，市中心可能空气太烂了。这就是一个投资它的需求的关注，这决定我们所有的业态的东西。
剩下的就再聊一下比较直观操作的，就是什么地方投资找？外来人口多的地方，这一点比较容易，如果是现在的外来人口多你再进去那就迟了，在中国哪个区域，天津在未来一两年的时候哪一个板块它的人力和整个大片的进入，或者人均GDP会大量的提升，这样的板块应该是重点的，并且要关注的。
苏步超：感谢太商公的发言！我总结一下，太商公说了三点，第一就是一个板块的投资价值应该是主题定位，包括教育土地、商贸土地；第二就是生态宜居；第三就是关注外来人口需求。
下面请尚里巴人，尚里巴人作为新浪的名博一直很热心我们的论坛，今天从大港请假过来的。
尚里巴人：首先非常荣幸参加今天的论坛，在此也非常感谢主办方苏总、冯老师和宛主编。我首先还是谈一下自己对最具价值板块的理解，实际上价值来讲，房地产它的价值是依附于楼盘下面的土地，这是它最大的一块价值，也是它价值的核心和根本。
从最具价值角度来说，我想从两个层面理解，一个是绝对的价值最大化，也就是说拿天津市来讲，比如说天津环球金融中心单价超过两万元的楼盘，再比如说像和平金德园、犀地的项目，像开发区万通华府高端项目，都是比较具有价值的板块；第二层意思就是相对价值的最大化，也就是说它是最具投资价值、最具升值潜力的，如果说从这个角度来讲，我个人觉得实际上天津目前很多板块都是非常具有投资价值的，这里面不得不提到前一阶段市政府公布的城市空间发展规划方案，在整体方案里面天津市已经规划出了一个初步的雏形，比如像中心城区的一主两副，大家知道小白楼作为主中心，天钢柳林和西站作为副中心，这就是非常好的价值投资板块。
再比如说像滨海，刚才各位嘉宾谈到滨海，实际上我个人对滨海也是有情结存在，因为滨海是我的第一故乡，滨海经过几年的发展、几年的积淀，目前已经进入一个加速发展的阶段，前期靠的是政策的推动，今后我想它完成资本原始积累之后会进入加速的上升期，是一个非常有潜力的板块，像滨海的响螺湾商业区、于家堡金融区、像开发区的MSD是全新的模式，再比如像中新生态城都是一个非常好的投资板块。
我觉得一个好的投资板块应该具有几大要素，第一是它居住的成熟度；第二就是它的交通成熟度，第三是交通配套指数；第四是生态环境指数；第五是发展潜力指数，就这几个因素来讲，实际上如果从一个区域它的成熟度来讲，前三点居住指数、交通成熟度、交通配套指数市区项目更有优势，因为天津市毕竟经过这么多年的发展，从成熟度方面是完全有优势的，如果从投资价值最大化来讲，我们所更应该关注的是什么是后两者，就是生态环境指数和发展潜力指数。
我举一个梅江的例子，大家记得在2000年梅江刚刚起步的时候，它是一个一马平川的地方，它没有什么楼盘，也没有什么拆迁，最早的时候是顺驰开发的，后来有了玉水园、香水园，到一开始的梅江南概念到现在的大梅江经历了九年的时间，在这个过程当中也是被人们不熟悉，到后来逐渐的认知到接受，到最终选择的过程，最后人们终于看到梅江自然资源，这个区域在天津不可复制的。它是一个非常宜居的区域，我们也注意到在本轮楼市回暖的阶段，梅江的房子涨幅非常大，我记得到了7月份的时候，梅江的均价已经在1.1万/平米以上，涨幅是相当大的，而且它现在在逐渐成熟，现在我们谈梅江已经不是像以前梅江南那样的概念，而是一个大梅江，变得很有扩张性和辐射的功能，周围的区域是一个带动，形成很好的带动效应。
如果从发展潜力来讲，这里不得不谈就是滨海。我本人对滨海是有一种情结的，我记得我2005年在买塘沽房子进行投资的时候，当时它的房价跟天津市中心是差一大截的，我们站到今天的时间点去看，我们发现滨海新区，尤其像塘沽作为滨海新区核心区，它的房价的涨幅在天津市是最大的，特别是它远远超过天津市的核心地区，为什么？一句话，就是它的发展。滨海新区它实际上作为中国城市发展第三极，应该说它当初的定位就是注定了它后期的发展，我们不管说是政策倾斜也好还是在发展上进入一种新的探索模式也好，还是产业的集中度也好，这些都是很主要的原因。
我们说滨海目前进入到一个转型的阶段，这种转型的阶段是什么？就是从最开始的以加工制造业为主，以港口贸易为主导到金融商业的转型，我们说它这个转型是需要一定的时间的，但是这种转型我觉得会非常的顺利，而且当这种转型完成之后，它整个区域的成熟度会更高，会形成更大的聚集效应。我个人也非常看好滨海。
再有一点，大到一个区域，小到一个地产项目，实际上它的功能划分和定位是非常重要的，这里面还要提到滨海，我们说滨海它从最初的发展到现在，它的这种地产商业的业态模式，我觉得应该是非常多元化的，正在开发的滨海浙商大厦就是典型的酒店式公寓，类似这样的业态形式在滨海还有一些，还有一些旅游地产方面的业态形式这也都很多。
我觉得它的地产功能划分和项目的定位更加清晰和明确。我现在特别看好响螺湾商务区，一个是于家堡金融区，还有一个是开发区沿线的MSD，这三个区域将来是滨海的一个金融商贸核心区域，它会形成一个三足鼎立的格局。所以实际上滨海经过这几年的发展一定会更上一层楼。
最后我想再谈一谈投资的角度，刚才大家都谈了对投资的理解，大家不谋而合，大家也是英雄所见略同。实际上我们投资的本质是什么？我个人也做股票，我通过投资股票和房产，我最终也得出一种什么样的理念或者思想？就是说实际上无论投资股票也好还是房产也好，他最核心最本质的东西是什么？不是市场的波动，不是市场价格的波动，而是一个区域，或者你所投资产品它的价值，它的成长、它的长远的发展，我们以股票为例，中国的股市从1990年开盘到现在整整19年，在这19年当中几次涨到千点以上，也几次跌到百点一下，2007年中国的上证指数到达6000多点，没有人想到金融危机的时候跌到了1600多点，说明指数的涨跌受市场的影响非常大，但是如果说我们换到个股思维来看，大家会发现它是不一样的，我们从远的说深发展、万科已经翻了上千倍，大家可以算一下它折合每年的复合收益率是多少，我们从技术来说，五粮液和苏宁电器，我特意查了一下，苏宁电器2006年上市，他从29块钱到1386块钱，涨了400多倍，现在还在900元上下。
上市公司的发展是什么？是企业不断的成长和壮大，作为地产跟股票是一样的道理，我们可以设想一下，如果深圳还是当年的小渔村，即便在房价目前高起的房价，深圳的房价会是多少钱？绝对不会到几万块，现在的深圳不一样，所以说一个地产、一个城市的发展也是地产的发展史，地产的发展它所背靠的也是城市的发展，两者是相辅相成的，所以我们投资一个地产是一个比较长期的投资，我觉得无论对于一个企业也好还是对于个人也好，你只要选择一个好的地区，一个好的项目，就应该把眼光放的长远一些，进行长线的投资，去享受我们城市发展以及中国城市化给我们带来的这种红利。
最后我想再谈一点，实际上我们投资地产，它所投资的最终落脚点还是一个区域的发展，天津作为一个二线城市的领头羊，我觉得它现在处在什么样的阶段？它所处在二线城市向一线城市迈进的阶段，它已经完成了自身的原始资本积累，它现在进入到发力的阶段，在这个阶段中我们可以做一个比喻，就像一个甘蔗一样，它是最甜的一个阶段，所以说我们应该充分的享受天津市的发展，充分享受天津市给我们带来的资本红利，谢谢！
苏步超：谢谢尚里巴人先生，讲的非常全面，从楼市到股市，从天津到深圳，基本上概括了整个楼市的包括板块的投资要素。我总结一下尚里巴人谈的几点，第一是滨海板块具有非常大的发展潜力，它更适合长线的投资，第二就是市区的板块成熟度很容易再造一个板块，使一个板块从无到有迅速的发展起来；第三就是价值投资，一个板块、一个城市要看它的价值，板块投资就是你在这个城市当中的价值是什么，一个城市当中你在中国的价值是什么，这可能是价值的投资或者板块投资者一大指标。
确实是这样，从天津的整个发展史来看，这和一个城市的发展是密切相关的，或者是从华苑板块开始，大家也都知道华苑板块是天津市安居工程的兴起，催生了华苑板块，虽然康居工程水生态主题的催生了大梅江板块，因为2008年迎奥运概念又催生奥运板块，海河大开发又催生了海河板块，现在随着滨海新区纳入国家十一五规划，滨海板块又很热，一个板块的兴起和一个城市的发展印记，一个时代的发展背景是密不可分的。
从宏观角度来讲，刘玉录博士是一直研区域课题的，也是业内德高望重的专家，下面有请刘玉录博士做最后的总结发言！大家欢迎！
刘玉录：谢谢！首先对组织这次会议的各方表示感谢！在天津很少有机会聚在一起讨论，因为房子比较好卖，开发商也不希望开什么会了，在过去房子比较难卖的时候喜欢开会，现在房子好卖不好卖都需要大家坐在一起沟通讨论一下。会议的安排是五个题目，因为大家说的比较多了，咱们都是在业内搞实际工作的，我是纸上谈兵搞研究的。
我就说两点，第一个第二个合在一起。对我们天津来说大家都认为板块有一个划分，我现在感觉实际上我们从现在来看，从开发的物业来看，西南方向打教育牌的比较多，包括大学城、梅江也有一部分是打教育牌，西南方向主要是教育板块，包括东丽湖休闲的比较多，西部以中北镇为代表主要是居住的房子比较占主体。在滨海和中心城区今年上半年投资性比较激烈，板块划分我感觉是这样的。
第三个问题是最具投资房地产板块，这几大基本要素，大家归纳很多，实际上可以从反面说这个问题，哪些地方不能投资，第一个就是物业本身的基础，主要是企业品牌不是很好的，小公司要慎重投资；第二就是现有的人气，或者在近期还有商业主要人气跟不上来的投资完之后租房是很难的，而且出手也比较难，缺乏人气的这个地方就最好要慎重，你要自住的可以等，但是投资得需要贷款供楼这一算账就不合适了，还有规划导向不明确的地方，比较模糊的地方，你这个投资性的，你要说这个方向的物业，将来规划干那个，这样你的物业将来打折扣，规划导向不明确比较模糊的地方；其次是社区人文，也就是人居生态，说到这个我最近看到有一个帖子，就是中北镇公交车进不去，当地小公交驱赶正式公交，因为他们要垄断这个地方，那个地方是几百万平方米的住宅，如果大公交不顺利那出行肯定不行。
我有的朋友住在外围地区，他跟我说在北辰有个小区不过十几个楼，物业经理是当村人，这个小区市里人占少数，当地的北辰农民占大多数，物业是当村人搞的，物业经理说不听话我就断水断电，这话说的这就是反映社区人文，这样的房子买到手你住着也不痛快，而且出手的时候很多人不敢，正式开发商农村这种混居的房子，如果在农村当地没有人脉，比如你亲戚在这儿、朋友在这儿可以，如果没有这样的人脉人生地不熟来这里确实很困难，因为我们二元社会村民把他的怨气发送到你来住的市民身上。
实际上这个帖子我觉得有一个很重要的问题，这是不应该投资的；反过来说不具备这些不就投资了吗，至于说哪些也不好说，咱也不能说这个好把那个得罪了，前一段我参加活动，说评天津十大牌，我说我没资质，我说没有建委授权不可以评这个牌的，它是有风险的，你评牌了人家找你碴你也没办法，评牌是主管部门房地产的才可以评牌，如果非要评你这也是无效，而且是无病呻吟、自作多情，没用！
说到投资我个人认为我们中国房地产的投资处于一个比较初始、原始的状态，主要还是买实物然后出租把它卖了，刚才陈助理也讲这个，说投资一要回报二要避险，实际上在欧美国家不动产投资不是避险，而是每个地方风险大我就非要去，我转移风险。因为风险大才高回报，你把风险转移给别人击鼓传花，像美国次贷危机确实发了一大批人，哪些人？评估公司、房地产经纪人、中介机构，苦了谁？买房的，大部分是非洲人、亚洲人。所以，现代化的不动产投资是要迎着风险上、转移风险，不是过分强调避险，因为太避险了这回报肯定要低，但是你要迎着风险上肯定有牺牲的，就是那些没经验的。所以我们的投资理念还需要一些深化，特别想投资不能总局限于物质，也要引入资金运作、资本运作的概念，当然现在老百姓不具备这样的知识，投资高手、投资顾问应该有这样的认识。
还有一点时间，我再说一点关于当前房地产市场和未来走向，我发表一些不成熟的看法。第一，关于当前市场态势实际上大家都在圈里比较了解，二季度逐渐交投两旺，三季度已经过去两个半月，在价格和交易量逐渐到底，当然不排除个别项目个别地区的价格上调，但是交易量肯定要下调的，作为供给商和价格商要考虑是否还坚持原来这个价，也就是说我们今年的房地产经过短期的上冲已经逐渐的接近今年本轮周期的一个顶部。下边很可能是量缩价升了，如果按政治周期算，我们十一要搞六十周年大庆，一般来说不会出台过分的政策，包括经济金融和楼市要保持稳定，既然不出台新的政策，当前的价格和交易量很可能还保持一个比较接近的水平，即使中央认可房价过高，房地产过热，调整政策也可能在十月下旬，到十月下旬没几个月了，所以今年市场的框架可以肯定了不会有太大的变化了。
调整的可能性在十一月、十二月很可能有，但是也是一种微调，根据国内一些国内机构的预测，今年中国房地产整体价格上调全国大概是20%-30%。2010年15%左右，这样基本上我也同意。现在问题是，我们市场大上大下，当然下不是很明显，除了珠三角，实际上我们整个房地产产业政策具有大的问题，在座不知道经济学专业修过多少，现在保障房在金融危机前比较强调，包括今年年会，但后来因为要救市不再强调保障房的供给，大家注意天津市实际上从2006、2007、2008以至于到今年，我们当时宣布保障房的开工到现在应该一千几百万平方米，但是现在才建了180万平方米，而且秋交会上市56万平方米不到，因为商品房的旺盛保障房萎缩了，这样实际上它在后边的结果会推高房价。这里的市场结构，主要政府保障性住房不到位。
(展示)我画了一张图，学经济学的肯定没问题，这是一个坐标，纵轴是价格，横轴是价格供给数量，黑线是买房人的需求曲线，大家看到是折线，不像分析的是虚线，这条折线上面那块是斜的，这是高价房纯商品房，针对高收入的，价格和需求成反比，中间大家看是垂直线，这是最穷人廉租房，还有一部分的保障性用房，垂直线代表什么？代表需求，你只要给他多少他都可以吸收，没有价格因素，给他他就要。
下面这条斜线是中等收入，根据价格有所调整，这是一条曲线三折，针对不同的收入阶层，上面这个红线是供给，纯商品房的供给应该是开发商主导，中间的垂直线是保障性用房政府责无旁贷，下面的红线就是说中低收入，应该是开发商和政府合作，包括一部分还有政策倾斜的。
现在把三折的需求曲线和三条红线的供给曲线变成了一个叉子，是两条斜线。等于这里面政府保障性用房没有起到责任，逃避了，而且需求没分成，大家都卖商品房，必然挤高房价，本来房价政府对纯商品房没必要限制，因为它是给富人盖的，当然我不同意这样的，保障性住房中低收入也要盖。所以我们市场的缺陷都在这儿，房价上窜和土地下跌也都在这儿。很好的房地产业尤其政府的产业政策缺乏研究，而且也不落实，所以造成房地产本来在国外很好的东西，到我们这里成为千夫所指的东西了，政府确实产业政策有问题。这是关于当前房地产形势和产业结构我说这么多。
再说几句未来的走势，如果九十月份房价还是继续的比较迅速上涨，不排除十一月、十二月中央政府针对楼市的紧缩政策。我针对楼市的信贷紧缩了，一个是开发贷款一个是买房贷款。8月份居民贷款4000亿，其中2500亿个人消费贷款，2500亿当中1800多亿按揭，居民贷款的2500亿70%多买房了，所以大家想因为房价现在已经成为一种炒金、炒作，这里面必然要影响到自住型的、改善型的，把这些人就挤出去了，买不起房了。炒作投资的不断炒高房价，这样交易量就缩小，最后会出现问题。
今年后两个月如果房价还继续比较快的生长，很可能要出台针对楼市的政策，而且很多金融专家还有一些国务院发展研究中心政策研究室都提出了这个问题。另外明年上半年整个的货币政策，不是针对楼市的，整个的利息很可能要加息，为什么要加息？因为现在我们的货币供给和信贷已经超出了实际经济需要，我们不管是货币零、货币一还是货币二，供给都是大大超过了实体经济需要，超过了需要以后必然要投向股市和楼市。近期股市下跌大家都知道，股市一部分又投向楼市，这样的话金融泡沫是毫无疑问的。
所以明年上半年加息的可能性很大，而且根据美国次贷危机泡沫破裂来看，货币政策越宽房价越高，货币政策越紧房价越低，如果是比较紧的情况房价就完了，整个中小经济就完了。
明年政策需要根据实际情况选择，但是总体上我认为中国房地产的近期调整和波动的可能性非常大，从长期看我还是比较看好的，现在城市化炒乱了，城市化就需要房子，但是你要看到中国有很多宅基地换房没有通过商品房，所以不能一概的说城市化，实际上我个人考察城市居民的人均居住水平，如果你人均居住水平没有达到小康，没有达到与GDP相适应的水平，那么房子要供给，房价也不会突然的下跌，因为你人均的居住还没有到这个水平，但是如果你高过这个门槛，以二手房交易为主，到这个时候你投资性占主导，换房占主导，这时候房价就会经常性的波动。
所以明年我感觉实际上是考验房地产政策的很关键的一年，因为今年我们保8，每年肯定保到8.5，所以明年就需要紧缩货币政策，现在是4万亿带动了7.3万亿，而且地方的配套估计今年达到二十几万亿，所以经济都是投资在动，出口是个负数，消费前八个月我们占53%，我们实际上这样的大国，食品恩格尔系数比较高我们的消费应该占到60%左右，但是现在实际上主要靠投资拉动，消费第二，然后出口是负数把GDP拉到7.2%，我算了一下，如果我们的出口1-8月份如果保持零，比去年不减的话，我们1-8月的GDP是10%，现在是7.1%，2.9%是出口负数拉下来的，这大家没有计算。所以根据我们的经济结构、我们的增长动力，所以我们在未来2010、2011、2012必须要调整结构，就是消费加大，投资逐渐的保持一个比较合理的增长，这样房价就不允许太高了，这是必然的。
我们分析市场走势长期是乐观的，但是近期调整是必然的，一调整波动这也是会频繁出现的。今天因为时间关系，我已经说了将近二十分钟，还有一分钟，所以我感觉今天这个会还是不错的，但是到会人数可能少一些，实际上根据社会上来看，甚至有些老百姓，比如打电话打到我家来，我不认识他们，他们给我打电话询问房价问题、买房问题，如果我们的论坛适当的开放性，我一个战友转业之后到支行，他非常想参加这样的会，他老说你有会就带着我，我说人家没邀请你我怎么带你去，到那又没有个身份，他老说要参加这种会。而且老百姓也希望参加会议，或者让我参谋，不知道谁告诉他们我的电话，他们给我打电话说刘老师您能不能给我参谋，我说参谋不了，买错了将来您找我，我就说一般的，具体下面不说，开发商也没让我推销，我说实际论坛你们好好考虑采取多种形式，有时候开放性的。
上几次有会我们把潘石屹请来了，那人都挤不动了，因为一开始发消息潘石屹要来跟大家对话。我想我们可以研究不断创新，与时俱进，将来搞各种形式。谢谢大家！
苏步超：谢谢刘博士！刘博士也是经济学的教授，讲的非常透彻，也很全面，同时从房地产的供应结构到经济发展结构有很多不合理的地方刘博士也提到了，讲的非常好，应该讲今天的论坛虽然范围不大，但是来的都是精英，今天大家谈的都非常好，发言质量都非常的高，都提出了很多先进的理念，也贡献了很多宝贵的经验。刚才刘博士建议非常好，我们这类的活动可能会经常搞。
我想给大家简单介绍一下我们主办方其中一方是津庐学苑活动组委会，津庐学苑是正在筹建当中，致力于在天津房地产界打造学习型的组织，当然可能还会召开一些诗会、文艺性的活动，今天的活动也是为后期活动进行的预热，后期我们也会和冯老师一起搞，希望在天津房地产市场，把房地产文化、文学、学术发扬光大。
田津：我再次代表现代集团希望大家光临和指导，希望我们以后多多合作！刚才我得到一个消息，也是印证我刚才的发言，今天下午的土地拍卖会上又一块住宅用地被国企拿走了，地价是100%。
苏步超：我认为也是地产界的一个忧虑吧，这种现象不是太健康的。本次的论坛通过新浪网以网络直播的形式使业内都会看到每个人的精彩发言，我相信每个人的先进理念和宝贵经验都会给整个地产圈一个借鉴！
我代表主办方非常感谢各位嘉宾的来临，本次论坛到此结束，谢谢大家！