时间：2009年9月17日 14：00

　　地点：海河假日酒店5层海河厅

　　主办：新浪天津乐居、《今晚经济周报》、津庐学苑活动组委会

    承办：天津卧龙广告传媒公司

　　协办：海河假日酒店

　　主持人：苏步超先生

 

　　苏步超：各位来宾，大家好！“天津最具投资价值地产板块专题论坛”现在开始！(掌声)

　　首先，我代表活动主办方津庐学苑活动组委会、新浪网和《今晚经济周报》向各位嘉宾在百忙当中参加本次论坛表示衷心的感谢和热烈的欢迎！下面我介绍一下今天到会的主要嘉宾：

　　我们很荣幸的请到了：

　　南开大学经济学博士、房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录博士

    今晚经济周报主编冯奕先生

　　新浪天津房产主编宛建伟先生

　　同时我们请到的地产老总还有：

　　中国易居天津分公司总经理胡永明先生

　　大通建设集团地产投资总监吴志勇先生

　　新鸿嘉投资顾问有限公司总经理助理陈书忠先生

　　天津现代集团开发部经理田津先生

　　全国房地产的地产名博他们是：

　　全国地产名博新浪乐居联盟成员尚里巴人

　　地产观察家财经评论人太商公先生

　　同时我们还请到房协特别代表刘红哲先生

　　今天我们主题是天津最具投资价值板块的专题论坛，为什么起这样一个主题，因为随着整个天津市的发展以及天津市的变迁，天津涌现很多热点的板块，包括像海河板块、滨海板块、前期的华苑板块、梅江板块，以及奥运板块，每一个地产板块都见证一个城市的发展史以及一个时代的发展印记，我们想通过这样一个论坛使各位专家、各位学者、网络名人、老总把天津市各个板块的发展趋势，以及未来的价值走势做一下深入的探讨。

　　首先，我们有请新浪天津房产主编宛建伟先生，他是新浪网的主编，对全国以及天津地产资讯都非常的了解，有很多的真知灼见，首先请宛建伟先生谈一谈他的观点。

 

　　宛建伟：尊敬的各位来宾、尊敬的刘博士、两位名博，我是新浪网主编宛建伟，今天非常高兴参加这样一个论坛，我在这里看了一下我是小字辈，在各位面前也是班门弄斧。对于今天的论坛主题，我也是代表网络媒体和普通购房者、投资者从他们的角度去谈一谈看法。

　　说到最具投资价值，一方面是对普通购房者，一方面是对投资者，如果我是普通投资者，怎么叫最具投资价值？也就是这个房子对我来说是保值的、是升值的，起码是保值的，可能它就有几个因素，比如地点因素，对于天津的老百姓来讲值还是不值，第一点就是地点，更多的老百姓还是愿意买离市中心比较近的；第二，对于整个购买楼盘的周边配套，更多愿意购买完备的交通配套对他是最有价值的。

　　对于普通投资者来讲追求两种，一种是追求短期利益，一种是追求长期利益，追求短期利益更愿意投资围绕市中心的地产，或者是围绕能够租售的挨着空港开发区这种白领投资价值比较高一些的地产，长期投资可能看更长远一些，投资写字楼或者工业厂房，看的是三年到五年的长期投资，我有一个朋友购买是梅江的商铺，当时梅江的商铺卖的是比较便宜的时候，他就购买了很多，因为周边的人住的很多，未来五年之后有一个发展阶段，目前梅江已经入住有几十万的人口了，现在整个大梅江地区入住很多，他的小店就非常的红火，对这类的投资者购买这种物业价值看的是比较长远的。

　　另外天津是定位于北方的经济中心，包括滨海新区也是，我刚才和陈总简单聊了聊，因为他是中新生态城的开发商，对于天津市或者外埠来天津的投资商可能更看重长远利益，天津经济中心的定位会越来越明显，各种的政策导向以及配套设施资金投入会越来越多，这样的话对于他们投资升值价值是越高的。另外，现在投资的价格各方面还是比较低廉的。

　　刚才各位也看到咱们身后就是三岔河口，我住在红桥区，以前红桥区的房子还是非常便宜的，红桥区为什么这两年房价涨这么快，主要受咱们背后楼盘的影响，像万通、泰达等，像这片的商业价值是我们真正应该讨论的，我就先讲这么多，主要是听各位的真知灼见，谢谢大家！

　　苏步超：谢谢宛主编，宛主编谈到一个板块的升值潜力包括未来的升值前景，以及国家政策的驱动，也谈到了海河板块。我想天津市确实有很多热点的板块，包括很多开发商涌进来。天津现在是一片投资的热土，天津市整个城市大环境的发展应该是媒体人、资深人士从宏观视角看的多一些。

　　《今晚经济周报》的主编冯奕先生也来到现场，也是我们主办方之一，他对天津市整个板块发展也有很多的见解，冯奕老师主抓《今晚经济周报》，我们看看冯老师怎么讲。

　　冯奕：非常欢迎各位老总能参加我们今天津庐学苑、《今晚经济周报》、新浪网一起搞的论坛，像这样的论坛我们搞了很多次，一个是我们和苏老师策划了很多这样的活动，这都是读者和市场消费者希望知道的论坛。另外我们乐居也启动了很多的活动，比如“高端不动产论坛”以及“天津市六十个最适宜人居的住宅选拔活动”，都为我们的论坛做了很好的铺垫。之所以搞这样的论坛，是希望通过在座的大家把我们所了解的信息提供给天津这些打算购房的购房者。作为《今晚经济周报》是天津市目前为止唯一一份经济类的生活类报纸。

　　大家手里的是我们最新出版的报纸，可以说现在关注力非常高，在我们蓝色的报纸里是整个周报其中一个部分，我们还有粉色的报纸是星期五出，蓝色是报纸是星期二出的，蓝色里的一个板块就是“蓝地产”，现在已经出了七八期了，从第一期创刊一直到现在不到两个月时间里，受到了市场的广泛追捧，大家感觉非常好，我们坚持的观点就是客观公正，在上一次论坛当中胡总就给我们提了很好的建议，天津的媒体(按照他专业角度看)没有一个客观报道的思路，后来我们觉得胡总非常的直率，我们觉得他提的非常好。

　　我们觉得，我们要做就应该把好的建议、好的想法吸纳进来，我们这里的板块有“蓝眼看市”，包括我们在房交会上的态度很客观，并不是一味的追求经济上的利益，一定要打造一份这样的报纸。作为津庐学苑，苏老师之所以可以和我们联手做这样的事情，就是看到我们报纸不是很功利，各抒己见为天津楼市的发展表达声音，这是非常难得的。我的老朋友刘玉录老师也参加我们的活动，我也特别的高兴，刚才我还说好长时间没有看到刘玉录老师，我十年前出的第一本房地产的书刘老师给我出的序，我们并不是想说什么东西，我们特别希望通过这样的平台让在座的、来自各方面的网络媒体、博主、一线的专家学者也好多听听大家的声音，我们一定给大家提供一个好的平台，把我们把在座鲜活的观点通过我们《今晚经济周报》、通过新浪网、通过博客转递出去，特别是在房交会刚刚结束之后，很多的消费者又出现一种展现的观望，就是未来三四个月楼市怎么走，现在房价感觉越来越高，未来是不是还要高走？大家都很犹豫是买还是不卖。

　　另外，天津市现在发展的趋势非常的迅猛，我们应该投资哪些房产是最有价值、最有潜力的，许多消费者非常茫然，不知道怎么好，我们搞这样一个论坛非常的及时，真真切切为他们解答一些问题，据我了解现在许多的开发商也在纷纷请一些专家来就老百姓关心的问题谈自己的观点。我们范围很小，但是来的专家学者资历很深，今天专家们可以把自己的意见讲出来，这是很难得的。

　　我们《今晚经济周报》将在10月份成功改版一周年，为了纪念我们成功改版一周年，我们准备在今年的9月25日和9月29日，先后推出两个100版，蓝刊现在是40版，到时候会加到60版，我们准备打造津门都市白领女士的完全生活手册和白领男士的完全生活手册，这里面一大块就是我们要从这里选出天津人最喜欢的N座楼盘、天津人最喜爱的高档楼盘等等，我们会在这里面有所展示，刚才我在开会之前有广告公司找我问我们有多少项目跟进，我说我们要考核一下。

　　所以，我想这是挺难得的机会，我们所有的报纸都是铜版纸彩色印刷，这是天津市唯一一个全铜版纸印刷的生活类报纸，而且在这期间我们会在《今晚报》上连续打广告，告知大家我们要出这样一个东西，这也是一个很好的机会，我们会在很短的时间内，或者说在这个月的22号或者25号，我们把今天论坛的内容在报纸上有所展示，我们希望在座的一些企业加入我们的平台，在白版当中加入企业展示，我们愿意和大家携手共同为天津楼市发展作出我们的贡献！我希望把时间留给我们的老板、专家说说，谢谢大家！

苏步超：非常感谢冯老师，冯老师说的非常全面，把《今晚经济周报》介绍非常具体，《今晚经济周报》定位是“精英、精致、精彩”，确实很精彩大家看到了！我稍微补充一下，有一个“蓝地产”板块，这是冯老师主政之后这个报纸出来，叫“蓝地产”，也就是蓝海战略，冯老师的思想就是把《今晚经济周报》打造成天津市经济航母，承载天津市的房地产企业奔向蓝海，这是大的战略。

　　契合今天论坛主题叫“地产板块专题论坛”，可能冯老师也筹划在报纸上开一些滨海板块的展示，也希望通过这样的平台使各个企业品牌的宣传度、社会认知度提高。这个媒体做了一次市场的专家评估，北京的专家也有很多的好的建议，并且评价这个媒体前途无量。

　　冯奕：我们最近在大连召开的达沃斯论坛，我们是作为天津唯独一家媒体亲临现场，当时在没有开幕之前，我们记者就进行了探盘，效果非常好，我们带了10份房地产报纸去，当时记者为了考察市场，记者把报纸放在一个报摊上半个小时，结果全部售光，大家非常认可我们的报纸。

　　前一段时间有一家公司要和我们合作，为了考察我们，在北京找了30家广告咨询公司进行咨询等等，后来有16家公司觉得这个报纸将来的潜力很大，希望可以进行长远合作，这家公司现在马上要和我们做合作。

　　另外，我们准备在今年年底或者明年年初要推出“滨海版”，我们认为滨海版是发展前景非常巨大的板块，对于我们报纸来说，对整个天津市发展乃至全国来说我们都有必要为滨海发展作出贡献，初步想法是16版，把滨海版做透，在滨海要覆盖3万份左右，在市内所有报刊亭覆盖，当我们把想法提出来之后，给我们《今晚报》做整个广告公司代理的一家公司非常感兴趣，准备要和我们联手打造这个事情，联手一起做，我们谈了一些很多具体的想法，因为目前的事情正在酝酿之中，大家有什么好的建议和想法给我们提出来，给我们出主意想办法，我们也会给大家良好的回报，谢谢大家！

　　苏步超：提到房地产板块，咱们在座很多地产精英他们在投资一个板块，或者代理某一个项目的时候，他们可能都会做一些市场调研，包括区域评估，从政策、规划、文化、商业价值去考量。今天我们有幸请到天津易居的胡总经理，他在天津代理十多个项目，我们经常在一起聊，他有很多真知灼见，给我们提很多好的意见。胡总在代理天津项目的时候，在地块选择上有什么样的标准给大家介绍一下。

 

　　胡永明：我觉得选题很好，现在整个市场在往上涨，投资的人也多了起来，都去想了解哪些地方好，哪些地方投资价值大、潜力大，也有业内的人，也有非业内的人都在聊这个话题。其实投资本身，除了我们的货币环境、资金的环境以外，整个投资还是和它的房地产核心城市化是有关系的，城市化快的地方投资价值就大，城市化慢的地方投资价值就小，这就是一个最基础的东西。

　　我们平时看待城市化的时候觉得到底是买市中心的房子还是买郊区的房子，感觉郊区城市化的变化会更大一些，感觉市中心已经城市化了，为什么还可以房价涨的这么快，其实这是一个城市化过程当中的两个层面的事情，我们可能很多经济类的专家都在谈城市化，但是谈城市化会发现为什么上海、北京一线的城市房价上涨的速度比二线、三线涨的快，为什么会发现涨的快？因为除了城市化以外还有城市集中化，按城市集中化的原理来讲，中国的城市集中化刚刚开始，按中国目前的人口和经济的发展前景来讲，它未来必然会有几个全国性、世界性的都市中心，上海、北京、广州、深圳世界性的都市中心，会有几个区域性的亚洲级的、国家级的中心，我们叫二线城市它也有区域性的，必然会有这样的一些新的都市出来，而这些都市是比正常城市化更加集中。

　　我们在投资物业的时候，其实从回报来讲，肯定城市集中化比较集中的地方投资潜力更大，投资的风险会更小。按照日本走过的历程，按照欧美走过的历程来看，它的价值是全国应该有10%-15%的人会集中到这些城市，按这种原理的话，我们研究院做过研究的，像上海城市群、京津城市群是1.5亿-2亿的人口，按照这种原理来说，上海的房价和北京的房价、深广的房价仅仅是开始，对于这个理论放在城市里面，放在某个城市里面也是有用的，城市里面我们做项目的时候也会考虑哪些区的项目未来会好做，城市化是否快和城市中心的地方，城市化集中我们叫都市中心，都市中心和城市化比较快的地方。

　　我们按照这个理论我们看一下天津的城市化有几个方向，一个方向是向东向南，津滨一体化城市化速度快一些，我们了东丽、津南、河东、华明镇、双港等等。第二个方向是北京和天津的城市一体化，我们有北辰、武清，这两个方向是从长远上来看的，我们不要一年半年去看，我们如果要五年、十年甚至更长时间去看的话，它肯定是城市化比较集中的，城市化比较快的区域，这是我们从城市化的方向和整个京津一体化、津滨一体化分不开的。

　　第二块就是城市的都市化。我们在城市中心的改善和城市中心的快速改善带来城市环境的改善，比如和平、河西、南开，海河边上、时代奥城这些地方它是最中心的地方，因为这些地方它会有政府的很多投入，因为中国目前整个经济体系在某种程度上还是有一个政绩影响，政治的核心是要城市有名片，城市有标志，这些城市的标志和名片在哪里？都在城市中心。所以说，政府会投入大量的钱改善城市环境，所以我们在投资的话，这些地方就会获得政府和社会给它们的一些投资的红利。这种符合的都市化房价的区域，符合都市化区域的房价会涨的非常快，这是我们城市化和城市集中化、都市化的一个最前线的理论，判定我们的投资价值。其实这些板块我们每个人都可以判断符合哪个，如果它符合这个具备都市化的特征就都市化价格的规律，城市化与城市化价格规律，这两块投资成本是不一样的，可能从富人来讲更加偏向于投资都市中心的，相对中产或者是中等收入的话就会投向城市化这些快的地方。我们也想投一套环球金融中心、投一套仁恒，但是它价格是高的、门槛是高的，成本是高的。

　　再说一下物业投资应该占到我们可支配收入当中多大的比例，根据比例投资自己合适的东西，我们具备实力强一些的、成熟率好一点的做都市化的东西，我们收入少的可能去享受城市化的红利。

　　第二，目前整个媒体都在讲宏观政策的导向开始发生转变了，银行政策已经收紧，已经收的非常的紧，力度非常大，再加上南方深圳、上海、杭州成交量已经下降了，接下来这个市场会不会再回到2008年的状况？我们在做判断，大的判断是不大可能，但不是说会像今年上半年这么强的反弹，我们现在目前中国经济原来有人预测是V形的走势，V形的走势，变成L形的走势，今年上半年过来之后大家感觉是V形了，其实很多国外的专家，包括中国的很多专家都说是是V形+L形，或者是V形+U形，因为今年上半年特别是V形，但是所有的实体经济、全球贸易这块还是L形的，可能下半年会变成U形，这个还不确定。

　　到底是V形好、U形好、L形好，我们以分类来看，实体经济是V形，消费类的是L形，这是美国人的方式，实体类的还在下滑，这样一结合的话，也就是说V形不可能永远是V形，它必然会进行改变。今年下半年明年上半年总的来讲应该是上涨的，但是会和我们的货币政策关系非常大，因为今年的资产V形的上涨不是因为经济的复苏，是因为货币政策的改变从而导致了上涨，假如货币政策改变了，必然你的V形是不支撑的。

　　我们说去投资的话，投资股市也好、投资地产市场也好，我支持大家去投资，但是不是说短期内一定会获很大利的，也有可能是有波动的，但是我刚才前面讲过，中国的城市化三十年不会改变，中国的城市的集中化、都市化二三十年也不会改变，这是大的趋势，这个趋势非常明显，因为中国经济前面三十年就是靠城市化和全球经济一体化两架马车来推动中国经济的发展。接下来，城市化仍然会保持一定的水平，但是全球经济一体化会对中国是一个挑战，因为就和前一段轮胎事件一样，这种案例会越来越多的，中国原来劳动力低，中国的资产低，我们的劳动力价格低，然后去生产比较低成本的产品，享受全球经济一体化的红利去做世界的工厂。但是，这种趋势会被中国的劳动力和城市化改变，随着劳动力价格提高成本会转移，全球对中国的可接受成本也会有一个重新的认识，这样会改变的。这种改变我们看整个地产市场，看地产整个宏观的趋势来讲，希望大家是抱着一种稍微冷静的头脑。

　　苏步超：谢谢胡总！胡总说的非常全面，既说到了城市化板块投资的几大要素，又谈到了几个走势，很全面。胡总重点谈到板块投资，第一个是向东和向南津滨一体化，第二是京津一体化，还有城市的都市化，这是板块的很大的指标。

　　今天在座的嘉宾还有另外两位嘉宾，二位在投资上也是专家，也很有发言权，田总先说，顺便给大家介绍一下，我们今天会址假日酒店就是田总开发的，是我们的东家，为我们今天论坛做了大量的工作，给予了大量的支持。田总谈一谈为什么这个酒店是在选择在海河边，你对这个投资板块这块有什么高见？吴总准备。

 

　　田津：首先感谢各位嘉宾光临海河假日酒店，海河假日酒店是投资商业物业的项目，是坐落在海河第一节点，在河北区黄金地带在大悲院商业区，它目前是一个四星级的酒店，酒店管理集团是洲际集团也是国际上非常著名的酒店管理集团，现在整体来讲在这种经济不太景气的情况下，假日酒店经营状况在四星级酒店里还是数一数二的，因为毕竟是有丰富经验的洲际集团来管理，它有很多先进的理念，我先做一下小广告，希望如果以后大家有需求可以选择海河假日酒店，毕竟是它是新建的酒店一般人不认识，但是装修标准特别是客房微小的设计非常好，一会儿如果有兴趣的话，可以让大家进去看一看，里面有很细节人性化的设计是比较不错的。

　　苏总为办这次活动付出了很大的努力。

　　苏步超：是协办单位(笑)。

　　田津：我们也是出点儿微薄之力，首先说投资我个人认为有两个层面，一个是从商人角度，一个是从普通投资者的角度，它的取向是不一样的，商人作为机构也好，集团也好投资取向是寻找最深的价值洼地，作为普通投资者来说是希望选择一个城市化比较集中的、都市化比较完善的区域，做短线的，或者是能够看得见的升值的东西，作为公司和机构来讲、企业来讲更愿意在别人看不到的时候去认为没有的价值挖掘价值，这样成功之后回报很大的。

　　就像海河板块一样，海河河流在天津历史上承载是城市文明发展的载体，也是城市辉煌的见证，但是海河板块因为大家可以很清楚看到，在河的西岸很繁华，包括仁恒、津门津塔都坐落在西岸，东岸在发展角度来说还是相对滞后的，物业档次也相对比西岸要低，这可能有很多历史原因，包括城市在它形成过程当中所积淀的一些不能人为解决的因素。作为海河经济带来说，包括政府也在主导就是上游西站、三岔河口这带，中游就是解放桥、津湾广场那带，下游就是天钢、柳林那一带，打造几个节点带动周边区域发展。

　　作为普通投资者来说，我比较赞同胡总观点，应该是投向相对来说比较完备的、聚集度比较高的地区，比如像我们说的大悲院地区，包括海河节点地区，南京路的CBD、金街那一带，奥城那一带也是有很高的投资价值的，我是从商业角度来讲，住宅板块我接触不是很多，不敢妄言。

　　我今天想说的意思是，投资者应该像胡总说的量力而行，你以自己的资本度来划分自己，像高端的可以投资一些高端的物业业态，面积比较大的业态，聚集度相对比较好的，中等就可以投资一些相对成熟地带的商铺或者是公建。还有一个东西就是我们许多人都不愿意去做的(这是我个人的意见)，现在新兴的双氧安居工程社区有很多小的铺面也是有价值投资的，我们的安居房、经济适用房，特别是远郊比较大的新城，为什么现在入住不太顺畅，就是因为周边的配套比较少，形不成比较完善的氛围，这些地块小的铺面、小的城市、基础生活配套设施我觉得都是很有投资价值的，这些比较适合中等偏下投资者的取向。

　　要说作为商人、企业投资角度来说，目前这种态势是土地市场争夺比较激烈，民营企业投资的机会可能更多的会向远郊县发展，包括自身实力问题、导向性的问题，目前的市场是国进民退的，因为民营企业做一个项目要考虑很多的东西，一个项目可能会决定一个企业的生死，因为民营企业融资能力不像国企那么强，承担责任的风险也不如国企强大，所以我觉得可能以后在郊县的新农村建设、一级土地整理方面会有更多的民营企业参与。在城市相对比较优越地段的大宗建设用地获取方面，可能国企和央企实力更强劲一些，当然也不排除两者一起联合做的可能性，这是一个个人的判断。

　　苏步超：谢谢田总。田总主要从商业的角度都市化、商业化配套上考虑，从民营资本考虑郊区化发展空间更大，大通的吴总最近在滨海新区响螺湾染指，您的这几个板块包括您的投资理念您可以重点的谈一谈。

 

　　吴志勇：谈到投资的话就谈一些自己的感受。最简单的，作为我个人来说，因为我们集团投资土地这块是在我这边，对投资有一些自己的看法，针对投资我想讲几点，这是我自己的一些想法。

　　投资不管对于个人还是对于机构、对于公司来说，最简单的我个人认为投资就是逐利，你投资的目的就是为了征求利益，你个人投资也好、投股票、投房地产都是为了逐利，包括公司来说我们也在逐利，但是我们逐的利不一样，个人投资可能挣一点可以了，但是作为公司来说逐利更多一些，这样就形成了2006年、2007年房地产市场非常火爆，利润非常高，能接近三百甚至五百。

　　苏步超：都成为暴利了。

　　吴志勇：那样对于我来说，可能针对公司比较多，公司拿地、去看项目也好(这是我自己总结的小小的心得)，如果做任何的项目自己有自己的宗旨，“上看政策、下看市场、中间看项目”这是我总结的一句话，上次在房交会上我谈到这个问题。“上看政策”我去任何地方拿项目，我看的不是项目是这个地区、这个区域内有什么样的政策，简单说滨海板块，滨海板块也可以换一个叫法，可以叫做政策板块，所有国家的政策很倾向于滨海，可以看任何的政策都在倾向于滨海，但是一提到滨海新区我就要提上海浦东，很早的时候我说过一句话，求“浦东和滨海有没有比较性”，我在滨海看了一下，我觉得滨海和浦东的比较性不是很大。

　　这是有原因的，滨海新区的产业全部集中于粗放型的加工型企业，都是这样的浦东就不一样，浦东完全是知识密集型行业，银行、保险全在浦东，我去过浦东全是这样的。当初为什么上海做浦东是这样的，而且给浦东的政策很多，所有到浦东的企业免税、减税，去浦东经营的企业相应有优惠还有补贴，而且鼓励很多大型机构，而且这些企业的人员全是知识密集型的，工资很高的。有了这样的经济基础刺激了周边房地产的开发，所以可以盖高大楼卖的出去，它有消费的底蕴。如果作为滨海做高端的话就卖不出去，因为它都是加工型企业都是打工的，在滨海有“八进六出”，八点全进去了，六点下班全出来了。

　　为什么我说滨海的板块定位为政策板块，国家都在用政策鼓励它，这是政府推这个车让你走，而不是从市场来推的，这是最大的区别。

　　苏步超：先看市场。

　　吴志勇：看市场看什么？看市场周围的环境是什么样的，比如咱们说房子人均住房面积是多少，人均消费水平是多少，人均能承受力是多少，这都是很关键的，这对项目来说、对投资人来说都很关键，只有这两点准了才知道我要投什么，这是一个基础。而且你有这样的市场基础才可以做出对市场投资的准确定位。

　　“中间要看项目”，针对政策我看懂了，政策我又了解了，区域的市场那就要给我的项目定位做成什么样的东西，是针对于谁做的。这三点如果都了解很清楚，那对我们项目投资是很有利的，这是我总结投资的几点要素，个人观点。

　　刚才谈到板块的时候说到滨海，我想拉到市内来，市内有很多的板块，海河的、奥园的、梅江的，但是这些都有一个很大的特点，梅江、奥园板块最大的特点所有的区域都是在中环线和外环线交界区，都是这些区域，这些区域离着市中心，提到市中心就是和平，在人们心目中比较怪的，因为它有它固定性的因素，它有地域性自古沿袭下来的，市中心是有特点的，和平也好、马场道，大家去看这个市中心它都是过去的租界，它有以前文化的底蕴在那里，所以你借着这种底蕴去发展会很快。

　　再看看中环线到外环线这边，以天津市来说这是郊区了，天津市中心就是东西南门，这是天津市，出了这块就是郊区，这块区域是空白，人家认识天津市叫城内，城内地区过了解放桥全是租界，它有它地域性、自古形成的没有人可以改变的东西。在人们心目当中认为这个地区好，自古都是租界区，它的发展是受国外思想过来的，它的发展要比郊区中环线与外环线这边的要快一些，但是从投资角度来说，它这些区域的投资上升太快了，已经快接近瓶颈了，已经没有什么可做了，因为这些都是商业，大量的机遇都是在中环线和外环线之间的区域，而且这些区域也有很多的土地，因为它都是老城区，需要改善的东西很多。所以，它的区域价值是很大的，因为有很多可操作性，从我投资来说，投资在这儿跟我投资在和平那种成本考虑要低的多，如果我投资在和平区成本很高，但是它的价值来说三五年之后升值会很快，它离瓶颈还有一段的距离还可以走，这是从区域来说。

　　从何而来的投资？我个人认为投资源于供求关系，只有供求关系才有投资，如果一个市场没有供求关系就不存在投资了，也不存在这个市场了，这是一个基础，需要什么我做什么，我就要投什么这是最大的关系，没有供求关系，没有市场的需求就没有投资。

　　另外，谈到房地产的投资，你投什么样的产品户型，现在我有一个感觉，如果说我再做房地产的话，再做项目的话我不做小户型。

苏步超：这国家允许吗？

　　吴志勇：这需要时间，为什么我不做小户型？我要做稍微大一些的户型，为什么？从70、90开始都是买70、90，一般都是结婚、改善多一些，但是你要想一个时间问题，时间一旦延长以后，如果中国经济好往上升的情况下，这前提是中国经济好的情况下，人就要有需求了，比如我刚结婚三年以后有孩子，我现在60平米够了，但是我有了孩子就需要换了，我需要再大一些空间，我一定要买大一些的房子，以后经济好了手头有钱了，人还是希望住的舒服一些，这个是无可厚非的，有的时候像山西的煤老板有钱就买东西，这是人之常情，人一旦有了钱肯定希望买很好的东西，谁也改变不了这个意志。可能原来我买60平米，经过一段时间攒了一些钱，我会把60平米卖了再买更大一些的，这时候需要三到五年之后，如果在三到五年之后再去想这件事情就晚了，所以要从现在想，现在我们在东丽也在做土地的一级，现在正在积极做这个事情，为什么选在东丽呢？刚才胡总也提到了，因为天津是要往东移的，我们向东边靠，所以就选择稍微好一些的，投入少产出高，能够选择在东丽和河东交界的地方，正在运作。

　　而且它可能又靠海河下游的这块地，和柳林贴个边，这是很好的噱头，它交通、人文全都好，我不担心销售了，就定我的产品了，在产品的时候，我们在开会的时候研究，我说做大户型，但是大户型是有比例的。很多人说现在不能做这个，咱现在是做规划，规划是三到五年实行的东西，如果三年之后再做规划就晚了。现在人结婚生完孩子之后需要再好一些的房子，父母在也需要和他们一起住，这就需要再大的房子，这就是产品类型的问题，但是你可能在大的当中配一些小的，产品的配比在做，这个时期就开小户型，到了大户型开大户型。

　　还有一个就是投资要有前瞻，但是这种前瞻性是有很多类型的，你对整个经济的判断、对市场的判断有很多方面，做了这么长时间的地产，我觉得地产里的东西太多了，我主要是拿地采购原材料，我在公司开玩笑说，我就是一个业务员，我就是采购员，我给你们采购好东西去，你们生产出来产品，如果出来之后产品好，采购就沾了光了，如果卖不好你们就会骂我。这种采购员真的是不好做，因为他需要了解很多的东西，从产业的链都要了解，投资怎么拿地，财务分析、投资的预算都要了解，规划、市场都了解，都得了解这些东西，才可以做好这些采购员，我相信任何企业的采购员针对某个行业、某个部门都要清楚，因为采购员要采购，比如我拿地我得看这块地多少钱，卖多少钱，基本能做成什么样，虽然不准确但是心里很清楚。