谢逸枫:中国楼市泡沫存在“潜伏”破裂期
中国房地产存在泡沫是不可争辩的事实，那么中国房地产究竟存在多少泡沫比重？是否真到了将要破裂的程度？到底要到什么时间才会破裂？其实，这三个问题才是目前中国金融和经济及房地产市场研究人士最应该关注和分析的事情，而不是动不动就说：“中国房地产“泡沫”将在2012年破裂；或者是中国房地产“泡沫”巨大，一旦破裂中国经济和楼市必将毁灭‘或者是房地产泡沫破裂导致楼市崩溃”等危言耸听的言论。但是，中国楼市泡沫“潜伏”破裂期是肯定有的，至不过目前没有权威的数据和市场调查及其他案例考证。不过，根据1995年海南楼市“泡沫”破裂事件也许可以找到一点蛛丝马迹。
例如，在95年海南楼市泡沫记实媒介报道中说过，1995年海南楼市“泡沫”破裂时间不到三年（92年-95年）。其实，事实也证明，海南房价和地价飙升仅一年时间（1991年6月-1992年6月）。第一，1991年6月前，1000多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了，别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米，金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。
第二，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨高到600多万元一亩。而92年1月-2月商品房新开工面积294万平方米，超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和，比1991年同比增长1倍多，商品房销售额76449万元，是1991年的近4倍，在短短的一年多的时间里，有4000多家房地产公司投资了58亿元资金，在海口市的有限范围内开发房地产面积达800万平方米。
第三，不到60万人的小小海口，集中了全国各地的房地产公司；于是乎，一个全国人口最少的省，商品房的销售额却在全国各省市中居第三位，增长幅度居全国第一；于是乎，海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，破大荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占70％。
第四，海口市房地产业的投资更是差不多占了当年固定资产投入的一半，国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的40％是直接或间接地由房地产而来，而在海口市则更是高达60％以上，这些为海口市的基础建设奠定了基础，并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。
第五，买来用于居住和商务活动的只有30％左右，而70％是投机者囤积起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动更是达到了疯狂的地步，预售的房子还在图纸上，就已经被炒来炒去。
第六，海南人口占全国人口的０．６％，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的１０％以上，仅海口市积压商品房就达７５０万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产８００多亿，其中四大商业银行占５０％以上，即４００多亿。20世纪90年代初，占全国人口０．６％的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。到1998年底，全省已建成未销售的商品房703万平方米。在非农业建设用地中，项目未竣工但投资超过25%的用地16129公顷，投资不足25%的闲置土地18834公顷。
1993年下半年，就如同海南这个热带岛屿天太热往往会出现兜头浇来的对流雨一样，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产热突然来了个大刹车：大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。然而过度的投机给海南的金融业造成了几乎致命的打击。随着海南发展银行的倒闭，十几家信托投资公司消失，数百亿不良资产烂在银行手中。海南经济从此背上了沉重的历史包袱，正所谓“成也萧何，败也萧何”。房地产泡沫给海南的遗产是数目不详的金融不良资产。
九十年代初，海口、北海、惠州等沿海城市楼市泡沫相继破灭，留下大量的尚未完成七通一平的住宅用地和数不清的烂尾楼，原本是面向财富阶层或为富豪二奶们建造的别墅，成了中国最豪华的养猪场，跳楼跳海者不胜其数，更重要的是区域整体经济遭受重创，海南发展银行被迫宣布破产还债，从此十多年这些地产泡沫破灭的地方经济一蹶不振，近千万民众深受其累，继续忍受穷困的煎熬。
那时，正处在中国改革开放的中期，市场经济还不成熟，再加上内地经济刚刚起步，因此，中国的一线城市和二三线内陆城市受到的影响并不大。而经过了10多年后的今天，中国经济高速发展带来城市化进程的步伐加快，不仅仅是中国一线城市地产泡沫堆成了玉龙雪山那么高，二三线城市也是整体发力拼命鼓吹地产泡沫。可以说，在国务院确定的中国79个大城市中，很少有房地产市场健康的状况。
与九十年代初中国沿海地产泡沫破灭的情景相比将会大不一样，如果深圳或广州或上海和杭州及北京楼市泡沫一旦破灭，中国其他一线城市将无一幸免于难。诚然，这与整个中国经济重出口重投资轻消费有关。而依赖出口主动权在国际市场，依赖投资又衍生了大面积泡沫，轻消费的实质就是不顾绝大多数市民的生活质量，再加上把GDP的增长作为官员升迁的依据，使得各大城市以竞相拍地来运营城市，以房价高低来炫耀城市竞争力，把中国的区域经济引入了歧途。严格的说，一个城市的繁荣体现在市民的消费增长上，一个城市的竞争力体现在城市的成长性上，绝对不是体现在制造泡沫的能力上。
就深圳和广州而言，以楼市制造泡沫的本领可谓登峰造极，御用专家们可以数出许许多多的理由来为高房价辩护，但惟独忘记了一点，人是城市的血脉，人是社会的细胞。穷则思变，“穷人”是一个城市创造力之源，成长力之本。一个没有“穷人”的城市，同样也没有生机，没有活力，也就没有“富人”。试图以高房价来淘汰“穷人”，让“富人”拥有整个世界是非常荒谬可笑的。任志强先生说：“高房价会把层次比较低的人淘汰，然后把最有能力最有竞争力的人吸引到这个城市来。这样的城市一般成功机会比较大，最承认劳动效果，这样才能创造出高收入来迎合高房价……”大概，这是为楼市泡沫找到的最好辩护。
曾经“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为到海南投资房地产的经典口号。自1995年，中国海南楼市泡沫破裂以后，中国金融和经济及房地产人士始终就未停止过对于中国房地产“泡沫”将破裂，从来没有缺少过鼓吹房地产“泡沫论”的人，他们以自己的尖锐言论风格，对房地产“泡沫”谴责和怀疑，甚至有人预测“中国房地产“泡沫”将在2012年破裂”。
2007年美国因次贷危机导致爆发金融风暴，“中国房地产“泡沫”的声音更加响亮。2009年“沙漠神话”迪拜国家因房地产投资泡沫引发金融危机之后，中国房地产“泡沫论”舆论再次展开一场“泡沫破裂论与泡沫无破裂论，中国存在泡沫论和部分存在泡沫论”讨论。其实，中国房地产市场泡沫已经大部分被中央政策通过政策和需求及经济挤出去了，剩余的部分泡沫根本就是不存在泡沫破裂的可能性，泡沫破裂论者纯粹危言耸听，楼市泡沫不是吹气球，一吹就破裂。