认清小气候下的大市场
矛盾与夹缝中合理投资
——2010年昆明房地产住宅市场投资预测
09年在人们的意外之中结束了，10年又该会呈现什么样的局面呢。预测往往是最不靠谱的事，人又往往喜欢预测，喜欢看预测，时间久了，人们对预测反感、不信，可还是要看。这也说明，市场存在太多的变数，预测大都是一家之言，是不负责任的。相对全国而言，昆明市场存在自己的小气候，与国内市场并不一致，同时由于区位和经济的特殊原因，为昆明房地产创造了一个大市场的发展背景，预计2010年的房地产市场，无论是全国还是昆明，都将在矛盾中寻求一种平衡和坚守。
目前，外来开发商开始批量进驻昆明，昆明房地产市场将面临一场新的变革。到2010年，昆明房地产市场的供应结构将发生变化，消化结构将面临调整，所以我们不妨换个角度看房价，换个空间看区域，房价无论是昆明还是全国，涨与不涨都难过，关键看政策如何来平衡。对于投资来讲，充满了机遇，也充满了陷阱和挑战。所以必须要认清形势，合理投资。从投资的角度上看，不能只看价格，不能只看地段，所有的关键要素要结合起来综合的看。
独特的市场环境，迷离的市场探求
从昆明产业布局上看，逐渐向外迁移，以滇池为中心，向东西两个方向延展；以主城区为中心，向二环外转移。在滇池东岸的呈贡工业区、经开区；西岸形成安宁工业区；北岸为西山老工业区；主城西为高新区，东北为空港经济区。产业转移为产业升级创造了条件，产业集群为产业链的完善打下基础，产业聚集为产业的发展创造了新的空间。
从城市发展上看，环线的有限性和限制性对城市的发展影响巨大；昆明的交通成了城市发展的顽疾，顽疾的背后是城市空间结构和空间行政划分结构的不合理；多中心发展逐渐形成，由自发到政府引导。
从地产发展上看，昆明房地产市场不乏引导者，但又缺乏引导者——他们的引导不具有颠覆性和根本的突破；同行之间比较孤立，交流较少，比较保守，很多情况下敌对态度比较严重。
从城中村的改造来看，对部分客户群体是个颠覆，以前是工人有钱，农民没钱 ，现在成了工人没钱，农民有钱。改造中最头疼的是商业，最麻烦的是拆迁，最考验的是开发模式；最担忧的是销售、运营，最关键的是不成文的规定。
2009年对昆明房地产影响比较大的是城中村改造、轻轨交通试验段开工、螺蛳湾商业区改造、“二十不”新规等。城中村改造加快了城市化进程，提升了城市形象；轨道交通的建设，最直接的影响，将极大地促使房地产市场格局的重整，还将对各片区住宅价值产生较大的影响，由此带来住宅价格体系的变化；螺蛳湾商业区的升级改造，促使昆明市商业格局做出重大调整，不同业态在合理的规划中将得到更大的发展；“二十不”等新规对新项目的规划影响较大。
昆明不适合照搬沿海城市先进的经验和模式，不适合单纯的考虑昆明本身，需要更深入的看待这个城市。
地产之外看价格，涨与不涨都难过
所有人都在问这样的问题：房价会一直涨上去吗？关于这一设问的答案将直接影响投资和消费取向：试想如果房子一直涨下去，那它就是最好的投资品，而消费型购买力也不会再执币观望。问题是，不可能有一种商品的价格会无限制地上涨，最终结果有三种，一是周期性回归，二是达到稳定平台期，三是暴发性崩盘。土地的政府垄断属性和政府的强力干预能力使周期性市场变得不可能，暴发性崩盘也不符合政府和开发商的长远利益，所以政府最希望看到的是房价最后达到一个稳定平台期。这个稳定平台期并不是说价格不变，而是通过稳定的价格增长达到最大可能地攫取社会财富的目的。所以说政府控制房价的最终目的是形成一种稳态，这种稳态是政府尝试出来的人们能容忍的底线；在这一稳态下房价会持续增长，增长来源于整个社会生产力的进步。然而这种稳态只是一种理想状态，事实上正是这种稳态中蕴含着极大的不稳，比如公民抗风险能力丧失带来的负债能力下降很容易扩展到金融领域形成坏帐等等。总之，当公民的抗风险能力丧失之后，国家缓冲危机和抵抗风险的能力也就丧失了。没有公民个体经济的缓冲，任何风吹草动都可能引发不可预知的后果，而一旦突发事件出现，投资过盈的房地产业必然崩盘，暴发式崩溃几乎不可避免，而这一暴发将是社会经济崩溃的引线。
房地产的纠结最终落脚在房价上，房价是各方利益最终的体现，涨与不涨都不好过。主观上很多人都不希望房价过高或上涨，可是有了房子的人，总是希望房价还是上涨的好。这是矛盾的。毕竟买得起房子的人是少数，买不起房子的人是多数，房子涨价，引起的是民生问题；房子降价，引起的经济和金融问题；房价涨的过快既是民生问题，又是经济和金融问题。也是矛盾的。
相对昆明来讲，说价格的上涨或下跌都太绝对。不同的项目和区域会出现不同的情况，有涨有跌，有些区域的抗跌性要好些，或者说其价格的成长空间还有，有些项目的特殊性是不可替代的，价格可能还是会上涨，但多数项目可能会保持现状。所以涨跌都是相对的概念。预计2010年，昆明住宅均价和最高价呈现遍地鲜花开处处花不同的局面。由于昆明各区域的房价差距较大，平均下来很低，但市民买下来的感受却是房价很高。一些未推广的住宅项目价格往往较低，它们的存在拉低了均价。针对普通住宅，按板块来说，东边二环外新建住宅项目，均价可能在4500-5000；西边很多项目要接近6000，这个数字对西边而言是个瓶颈，算是个最高价，均价可能要达到5300；南市滇池板块最高要达8000，均价可以达到6500。昆洛板块最高价可达6000，但均价因项目差异较大，价格梯度较大，成长空间也相对较大。关上片区相对独立，距主城中心区较近，算是南边除滇池板块的另一个中心，住宅价格处于南市的中位阶段。又由于最终公开的统计数据，每家公司以及政府提供的都不一样，统计的途径和方法都有区别，政府公开数据还受滞后性的影响，最后公开的数据是五花八门。
最后，从投资的角度上看，短期尚稳，长期风险很大。
后市矛盾最难料，平衡坚守看政策
预计2010年昆明楼市供应量会大幅增加，秋交会上参展的昆明项目有76个，多数只做展示不作销售，潜在供应量已经可见。加之即将完成改造的一些城中村项目，为参展的项目，加之今年年底开盘的一些项目，大部分余量都要堆到明年来消化，
供应量将会大大增加。
预计2010年昆明楼市的热点区域为昆洛板块、西市区、东市区、主城中心区。东西和中心区将会连成一线，呈带状发展。中心区只拆不建的条件放宽后，旧城改造、城中村改造项目以及二环内及一些郊区项目都备受关注。这一片区的活跃导致了供应量增加，加上东西市区的楼盘供应相对集中起来，三个板块必然会连成一条带状的发展。交通线路的完善和城市规划的影响，会使区域间的联动性加强。
预计2010年昆明楼市的销售形势不太看好。市场的可变性太强，不确定性因素太多，比如经济的形势、政府和地方政策等。简单的判断好或不好，不足以说明对市场的客观认识，多少都带有片面性。总体来讲，短期看好，中长期不看好，更长期则看好。不太看好是从中长期来看的。销售方面从投资上来讲，很多区域的投资空间还是有的。整个昆明存在一个局面：“投资”空间大，销售就好；“投资”空间小，销售就弱。这里的投资说的是客户不管是自住还是投资，都会从投资和升值的角度来看待产品和项目。从前几年的情况来看，项目好卖的就好，区位好卖的就好，而现在，区位的影响更大一些，投资信心来源于区位的发展。另外，销售还会受到城中村改造的影响。改造带动了市中心房子的供应量。原来一环内只拆不建，随旧城改造和城中村重建开发，二环内项目出现了集中供应的趋势。从房交会可以看到，参展房交会的供应量存在一个特征，即一带三片，从西到东穿过中心区这是一带，北市板块、昆洛板块、滇池板块为三片。城中村的改造打破了昆明原有的产品供应的格局和项目区域供应格局。局部区域的情况还会好于整个市场。大势不看好是因为销售不可能永远像目前这样火下去，房价涨速太快，长期这样下去肯定是会出问题的。短期内有一定的支撑和空间。长期内房价激增的走势与经济的、产业的、城市发展的走势都是不相吻合的。昆明楼市火是因为它面对是整个云南省甚至西南，这个特殊性决定了我们不能用其他区域或城市的情况来判断昆明的市场。
预计市场整体走势不会出现所谓的拐点。对目前市场来讲不是拐点的问题，也就是说在整个经济、城市、社会全部在上升阶段的时候，会出现拐点，但现在来讲不是拐点的问题——它肯定会出现一个波折（调整或波动）。想借助内力来使其拐点或整合的情况力度弱、难度大，延伸讲一些外在力量会形成不可抗拒因素来导致市场发生巨大转变。能源和金融出现问题的话很快就会波及房地产。房地产一直摇摆不定也与产业的波及面广、政府时而打时而拉的现实相关。昆明会否出现拐点还是源于昆明本身，昆明是个内向型经济城市，跟外面的经济联系不是很紧密。房地产覆盖的范围又是整个西南，所以在消化上能够出现比很多城市滞后和不一致的现象，这也是其抗跌的原因所在。如果昆明本身的经济、产业出现问题的时候，这个内力对房地产的影响才是深远的。因此，外在因素变化很多，对昆明本土的房地产市场影响不会特别大。
预计政策层面上，明年会出现较大调整。受国内经济体制等方面因素的影响，政策要往哪方面拐很明确，就大不就小，政策想救哪一个方面也很简单，市场不是按照正常的市场规律去走的，是可以调控的，而往往很多人的判断又忽略了这个特殊性。天上有大气候，地上有小气候，感受是两样的。昆明有自己的小气候，国内、国际就是大气候。为什么很多一线城市的开发商选择到昆明来发展，因为这里是个避风港，看重的就是其市场的特殊性，短期内昆明楼市不会出问题。这个问题要分两方面来说。首先，政策肯定会出现，而结果到底是上行还是下行就不一定。一方面中央的政策，在地方的执行力度和效果是有差异的。而一些政策调整，比如银行如果提高利率，是不利于楼市上行的，但结果未必就会抑制楼市的发展。政策有时候是会起到反效果的。另外对上行的理解也需要说明，从整个市场的规范来讲，政府不会出台不利于楼市向好的方向前进、发展的政策，肯定想把市场调节的更健康。而从房价猛涨、楼市销量快速消化的情况讲，肯定是会出台政策要来控制这种过火的趋势的。
为了防止房地产业带来的系统风险，国家会采用各种行政、财政和货币政策来平衡各方利益，不论如何调整，政府的最终的目的都是为了社会和经济的平稳发展。所以，房价快速不断的上涨会导致通货膨胀、企业破产、工人失业、普遍断供，进而金融系统崩溃；房价持续大跌，大量开发企业倒闭，相关产业链受挫，大批企业倒闭，进而工人失业、普遍断供、银行受损，所以无论涨还是跌，国家和金融系统的压力都很大。早有专家称“适度通胀”是有好处的，这话在中国真的很“真理”。通胀让老百姓感到存钱贬值的切肤之痛，不得不掏出钱来买房，哪怕几十年节衣缩食；通胀让房价时刻处在名义价格上涨中，即使真实价格低迷也会形成追涨的心理预期； 然而，这让老百姓不得不做房奴，更可怕的是，当这种通胀成为惯性的时候，它就会超出政府控制的范围，最终会演变成经济危机和社会危机。房地产业不仅挤占了其它行业的生存空间，也耗尽了公民经济的基础，透支了未来几代人的生存资源。所以从投资上看，结合自身的经济实力，要么不买房，要么做短期投资，要么一次性付款，要么转移到其他领域进行投资。