谢逸枫:2010年中央与地方房地产政策精彩点评
政策1：普通住宅用地不低于70%
国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，
城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严
控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度
用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。
谢逸枫精彩点评:2007年，国务院曾出台《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。2010年1月21日国土资源部发布《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，普通住宅用地不低于70%。这一点被再次强调。与此同时，为了加快土地供应速度，国土部此次《通知》对于各类材料和手续进行大力度简化。目的是为保证城市用地及时审查报批，对有多个城市需报国务院批准用地的省份，可根据城市申请用地进度，由省级政府分次报批用地，每个城市一年申报一次用地。对非招拍挂方式供地的项目，征地完成后原则上1个月内完成供地。城市申报下一年度用地时，供地率（完成供地面积与国务院批准用地面积的比率）应达到40%。
本政策出得非常及时，国土资源部通过调整产品结构和提高土地报审效率和改善土地资源利用价值，具有能够起调整供不应求现象及具有对遏制房价疯狂上涨的趋势。同时达到有效提高土地利用和减少高污染、高能耗的效果。目的是调整土地报批方式 “批而未征”者将减少申报用地规模，控制囤地，促进供应环节上市量。《通知》表示，政府应在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，并不得突破年度土地利用计划。“批而未征”、“征而未供”等问题突出的城市，应减少申报用地规模。
2009年国务院批准城市建设用地审批已经完成。全国31个省(区、市)共81个城市申报了用地。经严格审查，核减城市建设用地1522.3公顷，其中新增建设用地1106.1公顷。目前全国一线城市的房价基本上处于高位运行的状态和大户型所占例如越来越多的现象，尤其是投资投机炒房者专门选大户型，从而炒高了房价。如果调整了产品结构，改善型和自住型购房者需求就可以购买得起，并且在一定程度上达到了抑制炒房的现象。但是,关键还是政策的执行上和监督上，部分地方政府为了考虑开发商和地方经济利益，存在放任开发商的现象，导致政策执行上打折扣。
政策2：广州建土地阳光家缘网上公示土地成交后每个节点
房管局称2010年将加大土地监管，尤其是土地成交后的每一个节点，都将在网上公示，包括开发时间，让
全社会对土地开发进行监督，除了新房成交的阳光家缘，还要成立一个土地交易的阳光家缘，将成交土地
情况进行公示，保证土地开发进度，对于开发商迟迟不动工，或者延迟开工可以做到一个很好的监督作用 。
谢逸枫精彩点评:广州国土房管局采取“网上公示土地成交每个节点”方式，起不到什么保证土地开发进度，对开发商迟迟不动工，或者延迟开工现象，根本就达不到真有效监督作用。因为对于开发商来说，无非是“亮相”下，并没有对开发商产生震撼力和杀伤力。看今年国土资源部门出台的“拿地首付款50%”和“征收土地空置税费20%”等政策，依然是遏制不了“不差钱”的国企和其他民企疯狂抢地王或是炒地的现象，主要是地方政府执行政策上缺乏力度和“放水”现象。
不要说仅仅是“网上公示土地成交每个节点”，压根就上起不到监督开发商推迟动工或不动工或延迟开工的现象。因为这个方式无实际性的惩罚和无力度的规定性及无调控细则。因此，开发商因市场不好或者是资金有问题及其他原因，毫无疑问会不动工和延迟开工及推迟动工的现象发生。
政策3：住宅用地不设限
2010年将继续增加土地供应，商务用地与住宅用地量将保持2：1的比例推出，除了政府储备以外，三旧改
造用地要将释放到市场。2009年备受关注的商用地块出让设置的门槛，今年土地出让仍将沿用，对大型商
业地块进行门槛设置，住宅用地将不再做任何条件设置。
谢逸枫精彩点评:目前广州楼市根本不是缺少土地和增加土地供应的问题，而是增加真正的有效市场商品房供应和保障房及经济适用房供应。首先，2008年广州共出让住宅用地20宗，总成交面积302万,为1.69平方公里,占年度计划1.8平方公里的八成左右。2009年不仅商品住宅土地供应量已大大超过计划,供应量已经多达4.6平方公里，基本达到和2007年广州市住宅类用地计划供应量，2007年商品房土地供应量5.01平方公里，超过了近三年土地供应量。其次，截至2009年开发商所掌握的土地储备量大约45平方公里,以每年的住宅成交量800万平方米来计算,则可供应住宅大约2亿多平方米,足可供应广州销售15年-20年。2009年广州市累计收回各类闲置土地已超过27平方公里。最后，2009年，广州国土房管部门没收的24个地王（24个项目到目前为止未拿预售证，多数甚至未见动工，涉及可建筑面积232.4万平方米）的面积巨大。
2007年-2009年广州市国土房管部门三年商品房土地供应达到11.30平方公里，再加上储备量大约45平方公里，“二项”已经在市场上的商品房土地供应总量达到56.30平方公里，但是真正已经开发建设和施工及达到销售条件的不到三分之一。因此2010年，广州市国土房管部门虽然继续增加土地供应，并且将商务用地与住宅用地量将保持2：1的比例推出，除了政府储备以外，三旧改造用地也释放到市场，也是起不遏制房价上涨和投资投机炒房疯狂现象，也改变不了广州市中心城区供应趋于紧张的局面。
并且2010年土地出让仍对大型商业地块进行门槛设置，住宅用地将不再做任何条件设置。其实，广州商业地产土地供应和源房供应一直存在供大于求，尤其是商业地产的空置率越来越高，而入住率却越来越低。另外，由于供大于求，导致价格低于住宅价格，商业出租率和商业回报非常的低。所以，现在不是说增加土地供应就能够解决问题的。
因此，说明从2007年开始。广州商品房土地供应已经是非常的巨大，并且是非常的饱和状态，主要是开发商开发速度非常缓慢和炒地现象及不动工，或者是延迟开工。并且，开发商捂盘现象严重，导致市场上有效商品房供应严重缺少，影响到市场上的供应。目前广州国土资源房管部门应该对于超过2年期的土地进行收回或者惩罚，收取20%土地空置税费。另外，对于开发商捂盘现象严厉打击和对违规收取诚意金的开发商进行严厉处罚，同时让保障房和经济适用房尽快上市销售，才平衡目前市场供应紧张和遏止房价上涨过快的现象。
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