本文是《2012楼市泡沫难破》的续篇，因为很多人看了该文之后，以为我对2012年之前的楼市全面看多，那是错误的解读。

●房价可能陷入“虚涨实跌”之窘境

在政策不断调控的情况下，市场已经进入分化，以往价位、成交、利润三者之间，通常正相关，成交推高了价位，价位则创造利润，未来则未必。

我判断2011年的平均房价，将在2010年的基础之上，再成长10～15%，但这并不意味着开发商或投资人利润的相对增加，而是反应部分2011年将要附加之房屋交易及土地上涨的成本罢了。换言之，2011年的房价走高，不过是房产税或其他税种的开征或提高税率使然，甚至只是部分产品力不足的高端物业降价求售，所形成的“虚涨实跌”现象。

事实上，仅只是从全国房地价成交的数据也能看出部分端倪，土地成交价格涨幅（至10月止为32%）远大于房价5.6%的平均反应（上海房价虽同比成长近3成，但也远逊于地价增幅），亦即官方加了土地1元钱（楼板价），而开发商只敢问购房者多收取3毛，否则就没人买了，你说开发商煎不煎熬？

●周久耕最足以反应官方心态

一直以来，房产商面临着来自市场上下游的两股压力：为了土地能卖个好价钱，地方政府并不喜闻乐开发商削价折现，甚至施加压力指导房价。南京市江宁区原房管局长周久耕（不知此人目前何在？你说他真的因贪污罪被关起来，我是不太相信的，关他只是当时政府为了平民愤的权宜之计）一番“处分降价楼盘”的高论，即为官方心态之代表。

来自市场下游的压力，则是已购买者无法接受买到“赔钱货”这个现实（这个牵涉的是消费者素质，就不好多说，愿赌本该服输的……），一旦开发商真为促销而降价，购房人便千方百计要求退房，理由千奇百怪，包括：空气质量不好……。未获同意就群起集结到售楼处或房展会上闹场、丢鸡蛋，以威逼开发商就范。

举例以证之：07年万科全面降价，引起已购者抗争，杭州市房管局借机以“避免事端扩大”为由，私下指示主办方禁止万科参展（其实更多的是害怕会因此拖累房价，进而影响地价，不利土地财政）。

●2011量缩价涨

这也就是自07年起，即使曾有多次调控，房价却“看回不回”的真正原因之一。房价怎么回？上下游的压力不时交叉发生作用，使得“开弓没有回头价”，房子买的好，开发商主动调价向上，买不好也得被迫调价向上。

我看2011年也是如此，基于反应成本（地价与税费增加），开发商除了调高售价别无他法，而交易则在诸如限购令持续之调控政策的一再压制下，难以有效提升，成交量要突破2010年的成绩恐怕并非易事，而2010年的成交约1200万平方米，仅及2009年的一半。处此资金链紧绷（金融系统如：银行、信托业乃至境外机构，资金均遭截流）、回款又不易（提高预售标准、控制发照节奏）之窘境，你说开发商煎不煎熬？

那么房地产会因此崩盘吗？当然不会！为什么？那有什么为什么？你不会看上一篇「2012楼市泡沫难破」啊！（又一笑）