陈真诚：2011调控升级市势微妙心态忐忑
文/陈真诚
（同话题文章载《南方都市报》，此处发表经过了大篇幅修改、扩写）
[导读：2011年，为深化房地产调控，调控政策将升级，房市或会出现微妙走势，业内心态已开始流行“忐忑”……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
虽然2010年政府启动了“史上最严”的房地产调控，为遏制房价过快上涨势头，中央先后于1月、4月和9月末 3次出台楼市调控政策，各地、各部门也出台了相应的配套政策，调控力度之大前所未有，但由于政府对房地产的态度继续暧昧，对房价调控目标的措辞继续含糊，政策执行不到位，以及流动性泛滥、通货膨胀等因素的影响，2010年的房地产调控至今来看依然见效不大。
因为如此，尤其通货膨胀已日趋严重，于是，2010年12月以来，决策层频繁表态，要采取措施坚决打击通货膨胀及其预期，并继续加强房地产调控，抑制投资投机，遏制房价过快上涨。尤其中央经济工作会议闭幕后，决策部门已开始密集部署2011年的调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。诸多迹象表明，2011年，房地产调控无疑将进一步升级。
经济工作会议前：中央定调房地产调控基调
2010年12月3日召开的中共中央政治局会议指出，2011年要继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，意味着2011年的货币政策不再适度宽松（实为十分宽松）而是稳健（实际上很可能是从紧），这对高度依赖政府政策尤其金融政策的资金密集型房地产市场来说，无异于将面临更严厉的调控。
此前2010年11月30日，胡锦涛在中共中央召开的党外人士座谈会上指出，明年要更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通胀预期的关系。要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。
无疑，这两次会议，定调了随后召开的经济工作会议的基调，明确了2011年经济工作的重点和目标，意味着2011年宏观调控将重点针对打击通货膨胀和深化房地产调控，灵活采取有效的调控政策。会议所释放打击通货膨胀的信号，将助力房地产调控。
这两次会议，向房地产市场释放出重要信号。胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，意味着最高决策者明确释放了进一步升级房地产调控的政府意志和市场信号，意味着中央政府坚决调控房地产的意愿进一步明确，决心进一步刚性化，意味着未来一段时间房地产调控将进一步升级，房地产调控政策还将继续加码。除继续执行并强化落实已经出台的调控政策外，还可能有针对性地强化相关经济性、法律性和行政性调控手段。
经济工作会议：无声胜有声
2010年中央经济工作会议，于2010年12月10日至12日召开。
由于2010年11月CPI从10月份的4.4%升至5.1%，创28个月以来新高，高于预期水平，也远高于政府制定的3%的通胀目标，当时负利率已经进一步拉大到负2.6，这种通货膨胀形势引起了决策层的高度重视，决定将把稳定价格放在更突出位置。
从媒体报道的消息来看，2010年中央经济工作会议指出，2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。这次会议表明，此前应对金融危机时的刺激政策即宽松货币政策正式退出。
回首近8年来，几乎每次中央经济工作会议的决议，都影响着其后房地产市场形势和房价走势。2002年“坚持扩大内需的方针，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”的基调，开启了房价上涨之路；2005年“保持宏观经济政策的连续性和稳定性,实施稳健的财政政策和货币政策”的基调，使房价上涨提速；2006年“实现经济又快又好发展，继续实施稳健的财政政策和货币政策”的基调，刺激了2007年房价快速上涨；2007年“保持经济平稳较快发展的好势头,实施稳健的财政政策和从紧的货币政策”的基调，导致了2008年上半年房地产向下调整，但随后暴发世界金融危机，政府大举救市，房地产重返向上；2008年“保增长扩内需调结构推动又好又快发展,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的基调，导致了2009年史上房价最疯狂上涨；2009年“保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的基调，连续两年大量增发货币、大规模增信贷造成流动性泛滥，负利率，通货膨胀，对冲“史上最严”调控政策，使房价调控效果不明显，房价迎来了史上再次疯狂上涨。据此可预期，2010年经济工作会议定调货币政策将由适度宽松转为稳健，实为在2011年货币政策将由极度宽松转向为收紧，很可能将带来房地产政策和市场拐点。
只是，2010年这次中央经济工作会议，除提出要加强住房保障工作外，很少提及房地产，并没有只言片语提到具体的房价问题和房地产调控问题，也没有出现打击通货膨胀之类字眼，只是提到管理通胀预期，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。
不过，从一些历史事实来看，在如今房地产形势下，这次中央经济工作会议越是没提到房地产调控，越意味着政府将对房地产采取更严厉的调控政策。如2009年的中央经济工作会议，也几乎没太多内容提到房地产，但接着于2009年12月份宣布重启房地产调控。再有，2010年“两会”的公开消息中也没多少内容提及房地产调控，但2010年4月中旬出台了“新国十条”这一号称“史上最严”调控政策。因此，基于当今现实房地产实际形势来看，决策层将针对房地产采取采取“点杀”措施，进一步升级调控，比如开征房产税、强化行政调控等。事实上，2010年中央经济工作会议闭幕后，决策部门已开始密集部署2011年的调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。这真可称得上，“无声胜有声”！
总之，2010年中央经济工作会议定调2011年实施稳健的货币政策，意味着货币政策正式转向，说明央行将灵活运用加息、上调存款准备金率、减少货币投放、汇率、公开市场操作和信贷等这些数量型和价格型金融调控工具，采取针对性措施进行综合调控，以有效打击通货膨胀，并助力房地产调控。
总理表态：调控不达目标绝不会退缩
2010年中央经济工作会议闭幕后，央行随后便采取措施打击通货膨胀，中央政府正副总理相继表态，继续抑制投机投资性需求。2010年中央经济工作会议闭幕后的当月，央行相继一次上调存款准备金率和一次加息。
而后，就在央行开始2010年第二次加息当日即2010年12月26日，温家宝总理在做客中央人民广播电台中国之声直播间访谈时称，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。中央已经采取措施加大力度调控房价，将从两个方面继续加大力度：加大保障性住房的建设力度。其次，利用信贷的杠杆，抑制投机。并加强对土地的管理，土地要首先用来建保障性用房，对于投机的土地使用中央将严加管理。温家宝并表示，“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩”。这实际上就是说，中央对目前房价和调控的评判是，房价并非合理水平，房地产调控目标还没达到，中央已经采取措施加大力度调控房价，还将继续出台新的调控政策，进一步加大房价调控力度。
2010年12月27日，李克强副总理在全国财政工作座谈会讲话时也指出，要坚持房地产市场调控不动摇，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续抑制投机投资性需求。
这些说明，2011年，将坚持房地产市场调控不动摇，继续出台新的调控政策，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，抑制投机投资性需求，进一步加大房价调控力度，是中央政府的既定方针。
住建部：房地产调控继续从紧从严
2010年，在“史上最严”的房地产政策调控下，正是通货膨胀、负利率、流动性过剩等与调控政策形成了对冲，使得房地产调控见效不明显。而且，到2010年底，由于通货膨胀加剧，负利率进一步拉大，房价预期又在继续上升。
国家统计局发布的数据显示，2010年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。在一些地区，由于具备对抗通货膨胀的豪宅热销，正带动一些在售普通住宅跟风涨价，全国房市再次出现量价齐飞的局面……
如此看来，如果决策层不继续采取措施打击通货膨胀、强化房地产调控，那么，短期内房价还可能继续上涨，或房价预期还将继续上升。
或因于此，作为全国房地产业主管部门的住房和城乡建设部，紧急明确2011年房地产市场调控继续从紧从严的基调。
2010年12月16日，住房和城乡建设部相关官员表示，“十二五”期间将加强和改善房地产市场调控，继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求。
2010年12月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上发言指出，总体来看，2010年房地产市场投机性需求得到一定抑制，调控取得了一定成效。尽管如此，当前部分城市房价上涨的压力仍然较大，2011年，住房城乡建设系统要重点做好八项工作，其中第一条就是，继续坚定不移地加强房地产市场调控。进一步强化各项调控措施的贯彻落实，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。
姜伟新的表态，再次明确了2011年房地产市场调控从紧从严的基调，意味着“史上最严调控”将在2011年延续，包括大力推进保障性住房建设等在内的楼市调控将走向常态化，表明了中央政府调控房地产市场的坚定态度，因此市场各方不要对调控可能放松存有幻想，相反，甚至还可能继续出台更严厉、更细化的调控政策，很可能进一步打出财税、金融、土地、行政问责等调控组合拳，采取更加多元化的措施来深化调控。
在全国住房和城乡建设工作会议上，姜伟新进一步强调指出，2011年，住房和城乡建设部将继续坚定不移地加强房地产市场调控，并适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。而且，为确保2010年出台的新“四条”、新“国十条”等调控政策执行到位，住房和城乡建设部还将会同有关部门储备调控政策，研究更具体的调控措施。据悉，国土部、住建部两部委正在酝酿下一步调控楼市的方案。
国土部：继续深化土地调控
2010年12月26日，温家宝总理公开指出，2011年将加强对土地的管理，土地要首先用来建保障性用房，对于投机的土地使用中央将严加管理。这说明，2011年，土地调控还将进一步深化。
事实说明，多年来，在现行土地出让制度和模式下，在土地财政驱动下，地价一路走高。高地价为高房价提供了支撑，地价不断上涨为房价继续上涨提供了理由和推力，推高房价或房价预期或继续拉高房价预期。就这样，房价和地价这二者互相推高，互相拉升预期，就象两个互相耦合的齿轮，一个转动带动另一个转动，然后两个一起转动，互为推力。
本来，在调控政策作用下，2010年前三季度，地价同比增速放缓，不仅罕见“地王”，一些地方还出现了流标流拍。但近几年来，几乎所有高价买下的土地，通过房价上涨或囤地后的地价升值，消化了高地价成本，化解了风险，还获得了可观利益回报。尤其是，在2010年，由于通货膨胀再次推高房地产等资产估值，房地产重回投资保值、对抗通货膨胀的选项，继续推高房价预期，再次拉升土地投资回报预期。2010年11月后，全国地王再次频出，遍及多个二线城市，再次拉高了地价。
在地王的背后，却有着大量闲置土地，虽然2010年政策多次强调要加快处理囤地闲地的速度，加大囤地闲地的处罚力度。自2004年以来，房地产供地逐年增长，2010年全国土地供应大幅增加，而到处可见囤地闲地。2010年8月，媒体曝光国土部向银监会披露了1457宗闲置土地。随后，国土资源部召开专题新闻发布会，截至2010年5月底，全国共上报房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。至今，囤地闲地还在继续，依旧泛滥。可见，政策执行严重不到位，囤地闲地泛滥，打击囤地不力，依旧是治理土地市场所面临的主要问题。
不难看出，要想使房地产调控真正见效，使房价回归合理水平，必须坚决严格落实执行已经出台的政策，并加大土地调控力度，进一步采取措施严厉打击囤地闲地和哄抬地价等行为，消除高地价下地价继续上涨这个障碍。
2010年12月16日上午，国家土地总督察徐绍史在北京约谈违法用地较为严重的12个地方政府主要负责人。2010年12月16日下午，国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部正式启动了全国土地管理“问责”。只是，在首批被约谈的12个土地违法县市中，一些囤地大户、挂牌督办案件所在城市无一上榜，舆论纷纷表示质疑。对此，国土资源部相关人士表示这只是第一批约谈，这意味着，将来还有第二批甚至更多批约谈。
接着，2010年12月19日，为巩固调控成果，强化已有政策措施的贯彻落实，国土资源部发出了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。这是2010年中央经济工作会议后中央政府出台的第一个针对房地产市场的政策通知，可看作是新一轮房地产调控开始、调控进一步加码的信号。
事实上，在中央政府于2009年底重启的房地产调控，也是国土资源部于2009年11月率先出台政策开始的。2009年11月，国土资源部出台政策，对单宗出让的土地，对面积上限进行了限定。只是，这个政策没怎么得到落实执行。
接着，2010年12月20日，国土资源部副部长贠小苏公开称，要坚定贯彻落实中央调控政策的信心和主动性，加快闲置土地清理查处，坚决打击违法违规用地行为。
其后，2010年12月 30日下午，国土资源部在其网站上发布公告，公布了“各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成的尚未处置的26宗住宅闲置土地名单”。在这26宗闲置土地中，北京和上海各有5块，江苏省、福建省和湖南省各2块、湖北省8块、河南省和云南省各1块。公告称，对于这份名单中的闲置土地，闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。对公布名单中的房地产开发企业及其控股股东，在闲置土地查处整改到位前，将暂停其参加新的土地竞买活动；对已查处整改到位的，在核实并公告后，方能解除对参加土地竞买活动的限制。不执行上述规定的，要按有关规定严肃追究责任。地方各级国土资源主管部门将加强对土地闲置行为的监管，存在闲置土地行为的公司将暂停参加新的土地竞买活动。
这是至2010年底中央政府深化房地产调控、强化土地调控、遏制地价房价上涨的最新举措，看来政府正在加大打击囤地闲地的力度。只是，由于历史经验让公众对政府打击囤地闲地的决心和结果产生了怀疑，市场上依然有着诸多囤积或闲置多年的土地，并没有按照政策被严厉调控，因此，本文作者陈真诚认为，政府还有必要强化政策执行落实力度，采取实际行动加大打击囤地闲地的力度，让公众满意，迫使土地价格合理回归，促进土地市场健康发展。为此，可以说，在打击囤地闲地、深化土地调控方面，政府还有很长的路要走，还需要下很大的决心，更何况这将触及土地财政等问题。
央行：货币政策转向但调控依然保守
对于2010年中央经济工作会议，其最主要的内容就是定调了2011年的货币政策基调：实施稳健的货币政策，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，这表明此前应对金融危机时的刺激政策即宽松货币政策正式退出，转向从紧意义上的稳健。
在2010年中央经济工作会议召开之前，央行多位副行长均表示，央行将进一步提高政策针对性和灵活性，继续灵活运用存款准备金、利率等传统的货币政策工具，引导货币信贷稳步向常态回归。这实际已释放了央行将推出新的货币紧缩手段的信号，意味着2011年的货币信贷投放都将有一定规模的下降。
2010年中央经济工作会议闭幕后，央行相继采取了两次调控措施，一次上调存款准备金率50个百分点，并加息25个基点。
另外，为防止外资热钱流入，央行在出台调控措施上已经采取了技术处理。而且，国家外汇管理局、商务部等已经出台了政策，限制境外个人或机构在境内购房，进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核，狙击境外资本进入境内房地产市场进行投资投机套利。
在2010年，央行共上调存款准备金率6次，其中在约一个月时间内上调了3次。此外，2010年10月15日，央行曾对6家银行实行期限两个月、幅度为50个基点的差别存款准备金率，回笼资金约2000亿元。而后，在2个月期限即将结束之际，央行将上述6家银行的差别准备金率期限延长了三个月。而在加息方面，总共只有象征性的两次，且每次只有25个基点，共50个基点。这种加息幅度，明显不够。如此看来，存款准备金率已经成为中国央行最中意的货币政策工具。
经过两次加息后，一年期存款利率为2.75%，与2010年11月份CPI同比上涨高达5.1%相比，负利率还是高达2.35%。而与2008年9月16日开始的百日内5次降息、降息幅度高达216个基点相比，两次加息共50个基点，其力度更显得过轻，打击通货膨胀的效果或难以乐观。
只是，由于通货膨胀压力依然巨大，利率持续为负且幅度不小，而2010年的6次上调存款准备金率都未能有效遏制通胀，其紧缩力度和效果不及加息预期，因此，预期央行还将继续加息，并继续上调存款准备金率，进一步加大货币调控的力度，回收流动性，打击通货膨胀，并助力房地产控。
2010年12月27日，央行网站刊登了央行货币政策委员会召开2010年第四季度例会的公告。央行在公告中称，会议确定了2011年实施稳健货币政策的基调，2011年央行将增强金融调控的针对性、灵活性、有效性，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，综合运用多种货币政策工具，把好流动性这个总闸门，引导货币信贷向常态回归，实现合理适度增长。
同一天，即12月27日，央行副行长胡晓炼也在央行网站上刊发了题为《“十一五”时期中国货币政策调控的成就》的文章指出，下一阶段，央行将增强金融调控的针对性、灵活性、有效性，继续综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等常规价格和数量工具，加强多种货币政策工具使用的有效组合，把好流动性这个总闸门，引导货币信贷向常态回归。
次日，即12月28日，央行货币政策委员会委员李稻葵在接受媒体采访时称，未来央行的政策还将缓慢渐进地以市场能够接受的步伐和频率来收紧或政策，不仅存款利率需要调整，贷款利率需要调整，准备金也需要调整，整个货币政策都需要调整。
如此看来，在2011年，央行还将进一步收紧张货币政策，强化金融调控，继续上调存款准备金率，增加公开市场操作，回笼流动性，并将继续加息，以打击通货膨胀，并助力房地产调控。而房地产是高度依赖政策尤其土地政策和金融政策的资金密集型产业，容易受金融调控的影响。再加上市场将步入低迷期，市场存在2011年将迎来巨量市场供应上市和需求萎缩而导致的供大于求的问题。于是，一些舆论在货币政策刚开始转向为稳健、央行刚开始进入加息通道之际，就大呼2011年开发商将遭遇资金断链的威胁，会有不少公司退出开发领域。
而实际上，只要客观地看看房地产市场和宏观经济形势这些现实情况，冷静地分析房地产市场形势，将一些数据进行简单对比就会发现，下这种结论过于武断。2010年共上调存款准备金率6次、二次象征性地加息，除释放货币政策收紧、宏观调控向打击通胀倾斜等信号外，对通货膨胀和房地产市场的影响效果或非常有限。
2009年新增信贷近10万亿，2010年新增信贷超过8万亿，这两年大规模增加的信贷投放中，不少资金流向了房地产，不少开发商尤其大中型开发商获得了足够多的贷款资金。
2011年，即使信贷投放在2010年基础上下降10—25%左右，那投放总量也将不少，甚至超过2008年的信贷投放总量，比2008年以前的正常信贷投放量将有相当规模的增加。相信在2011年的信贷投放中，依然将有不少流向房地产。
历史经验告诉我们，由于房地产是商业银行的优质信贷业务，无论信贷是否从紧，那些大中型开发商和部分有关系的中小型开发商一般依然不难获得贷款。还有一些未偿还历史贷款的各种开发商，将牵制银行继续放贷。这样，2011年，依然有相当多的开发商，将获得所需贷款。
再加上，在2009年、2010年两年，开发商普遍通过销售回款已回笼了不少资金。
一些不能获得银行贷款但因历史上大量囤地而因房价、地价上涨带来土地大幅升值后获得了很大获利空间的开发商，有足够的利益空间去支付、消化银行体系之外的信托融资及高利民间融资的成本，可从信托、基金及其他民间融资渠道获得融资，以解决或部分解决企业所需要的资金问题。
如此看来，在2011年，本文作者陈真诚认为，多数房地产开发商不会遭遇资金断链的问题。当然，一些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商，可能会破产倒闭而退出市场，或被其他大中型开发商收购。
深化调控：或将出新招
为深化房地产调控，政府或将出台新的调控政策，或延长已经出台的临时性调控政策，或进一步细化已经出台的政策以强化落实执行：
1、正式试点开征房产税，推进财税体制改革，并可能在其他税收方面出台新的调控政策；
2、增加保障性住房建设，加大住房保障力度；
3、强化行政调控，加大问责力度，督促地方政府从严从紧执行中央政府的调控政策；
4、多次加息，继续上调存款准备金率；
5、强化市场监管，加大打击囤地、囤房、捂盘、哄抬房价等行为；
6、可能将限购政策扩大推广之更多城市，此前已经出台限购政策的城市可能延长限购时间；
7、可能改革商品房预售制度，提高商品房预售要求，加强商品房预售资金监管；
8、可能提高房地产开发商或项目的自有资本金比例，强化差别性购房房贷政策，甚至可能提高二套房房贷门槛，提高首付比例或提高房贷利率等。
未来市势：下结论还为时尚早
通过以上分析可知，2011年，为深化房地产调控，房地产调控将进一步升级，政策将进一步从严，甚至还会出台新的政策。这些，将对房地产市场产生一定的影响，可能会有更多人选择观望或弃购，导致成交量下降。
只是，一方面，由于经过多年快速上涨的房价已经高位，而且市势存在一定的惯性，因此市场现势还可能持续一段时间。另一方面，在通货膨胀、资产泡沫膨胀（或预期）之下，房地产正重回投资保值、对抗通货膨胀的选项，而迄今来看，政府打击通货膨胀的力度有限，央行加息行为上尚比较保守，负利率一时难以转正，通货膨胀预期依然存在，因此房价预期可能依然向上。这样，本文作者陈真诚认为，短期内，开发商或持房者主动降价的动力不大，房价或依然坚挺或继续上涨。
如此来看，要想使房地产调控见效，尚需要一个过程，且调控必须升级。短期内，房市或会出现滞涨或更微妙走势。全年市势，则一时难下结论。而业内心态上，“忐忑”已开始流行……
（《南方都市报》文章“2011年：房地产调控将进一步升级”地址：http://gcontent.oeeee.com/e/a4/ea4a443e06d41e74/Blog/0c9/4253a2.html?t=1291964426）
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