低碳个屁 下 关于炒作和市场定位的乱想

现在未未来已经交房了，回顾我三年前写下的文字，连我自己都佩服我自己，咋这么有才；因为初判报告中最关键的户型定位、客户定位，目前看起来都是奇准无比；当时乐活这个概念刚刚兴起，我用这个概念切入，做一个楼盘初始的主题定位，立意之鲜明性，操作之可行性，都是这么多年我作为一个写报告的专家的高峰之作；但是因为种种原因，这个定位没有被执行，成为我心中永远的痛，后来我看到复地北桥城，为赋新词强说愁，也定位自己是“乐活”，但是驴唇不对马嘴的在推广时，心里很是着急，恨不得把自己的报告借给策源的朋友看，让他们知道什么是真正的乐活。当然，现在乐活概念越来越被大众所熟知，甚至已经有乐活杂志出版。之前上海还有一个陕西北路的项目，案名就是乐活居。

现在乐活老土了，低碳上位了。看到新浪和搜房的短信，作为曾深刻研究过乐活（环保、低碳）的人士，心里忍不住叹道：低碳个屁！

何出此言？政府的一些有关管理部门不支持也。淫媒明知如此，还拼命忽悠，她们倒是政治正确了，但是真正针砭时弊的，还是靠我们这些敢说得博客。

有关管理部门怎么不支持了？领导们不是在哥本哈根世界气候大会上表态了么？但是表态归表态，规定是规定，作为管理者，他们应当知道，一个员工（企业）的绩效如何，是由许多复杂因素综合作用的结果，但其中激励机制的有效性是最重要的因素。我们的有关管理部门，就是乌龟的屁股多，激励太少了。

我们以全装修房管理为例，其实真正能减少比较大的污染和浪费的，并不是我们用了多少节能灯，或者我们用了什么地缘热泵，而是毛坯房转变为全装修房过程中的敲敲打打，做过装修的读者应该心有戚戚焉；有关管理部门也在强推全装修，前几天我们有一个同事接到上海市工商联房地产商会通知，参加了上海市全装修建设管理程序意见征集讨论会。此次会议主要参加人员为上海市住房保障和房屋管理局住房建设监督管理处的领导，以及金地、仁恒、万科、城建置业、绿地、瑞安六家大型房地产开发公司相关人员。主要是通报以下文件：

会上所讨论文件的主要精神有以下几点：

（1）    有关管理部门设计、施工、监理招标工作中应包括全装修设计、施工、监理招标；

（2）    全装修图纸需经建筑设计院审核确认（非施工图审查单位审查）；

（3）    施工许可证办理时，全装修相关有关管理部门招标手续需完备；

（4）    实施全装修工程分户验收，合格后方可竣工备案；

（5）    备案完成后办理交付使用许可。

该管理程序拟于 2010年3月1日下发，适用范围虽为新获得土地中对全装修住宅建设比例有一定要求的项目，不溯及之前获得或转让获得无全装修要求地块，但因其是对住宅全装修工程有关管理部门管理的规范，对今后上海的全装修项目恐将会有下列几点影响：

（1）    前期报批手续需关注新增之全装修相关内容与程序，报批周期可能拉长；

（2）    全装修工程纳入报监范围，受质检站监督；

（3）    先毛坯备案再装修，同步办理交付的操作模式将不能成立；

（4）    对房地产公司结转工作造成一定的推迟（预计6个月左右）。

有关管理部门的初衷是好的，希望房地产行业这个耗能大户尽快地低碳起来，希望上海的全装修房越来越多，但是我们在这份文件中，看到的还是龟腚，越理越多的管理，越来越长的流程；有次听任志强的发言，他说房地产行业有个特点，别的企业销售款收进来，减去成本就是利润；房地产行业在结转前，销售收入是负债；因此明明销售合同签好钱收进来除非天灾人祸房子交不了退房，这钱其实已经稳稳当当的在企业手里了，但是现行会计制度就是当这笔钱还是负债，只有把入户许可证办出来，才能结转，这笔钱才能叫利润；

金地这类上市公司，要的就是负债低、利润高、周转快，这样报表才能好看，才能增发，有钱去拿更多的地，才能不断壮大自己；所以这类企业本能是不愿意做全装修房的，因为这会导致自己的速度慢下来，而且除非是星河湾这类暴发楼盘，能将6000的装修对外号称10000卖出去，以未未来代表的中高档楼盘，因为目标客群对单价的敏感度较高，全装修其实是没有多少溢价的，1500的装修成本，对外卖还当是1500在卖，反而会造成利润率的下降（因为全装修造成成本上升了），而且无论是施工过程中的管理难度，还是交房时提高客户满意度的难度（毛坯交房时客户看一下水电通了房子有无漏水就收房了，全装修房交房时哪怕一块地板上有一条划痕，客户都会要求“整改”），全装修项目是远远大于毛坯项目的。除非有更远大的眼光，认识到全装修房是大势所趋（市场敏锐度），全装修房是低碳环保乐活的（社会责任感），像老枪这样的彪悍人物，全装修房，企业是没有动力推行的。

综上所述，企业本来就不大愿意做全装修房，现在即将推行的管理手段又将加大报批时间、结转时间（以前还能以毛坯备案，精装修交房，现在也不行了），除非有关管理部门在卖地的时候强行规定有多少比例的装修房（但这又会造成房价的升高），否则会有更多的企业退出全装修房这个圈子的。有关管理部门真想低碳，就要简化管理程序，缩短结转时间，否则，低碳低碳，只是个屁而已。