顾海波：楼市调控的尴尬

                ——2010年中国楼市稳中微降

                ——调控还是空调？咫尺天涯？

    2009年中国楼市是疯狂的一年，是疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飚升（单边上扬）、一片“莺歌艳舞”，根据国家统计局公布的统计数据表明，2110年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，个人按揭贷款超过700亿元，前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，同比去年增加了六成；2010年1月20日央行公布的统计数据显示，2009年，房地产市场交易旺盛，带动房地产开发贷款和购房贷款同比增速持续加快。据了解，2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中有近7成来自于个人消费性住房贷款。另据央行上海总部18日发布的统计数据表明，在上海中资银行新增的人民币个人消费贷款中，个人住房贷款增加995.8亿元，同比多增937.8亿元，其中新建房贷款和二手房贷款分别增加389.3亿元和606.5元。楼市量价齐升，2009年3——12月，全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%、1.5%——连涨10月。进入12月来，一些重点城市楼市似乎依然高烧不退！然而进如2010年后，各地的楼市成交迅速下降，根据最新的统计数据显示，2010年1月上半月上海市一手住宅的成交2690套，环比下降53%，均价19993元/平方米，环比下降5%，全国各地的情况大致相同，好似冰火两重天。

 

    全国楼市的非理性上涨，引起了消费者、尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，引起了中央政府的高度重视。2009年12月以来，中央政府接连释放了房地产市场调控信号，2009年12月9日中央宣布房地产营业税由“两年恢复到五年”，12月14日国务院常务会议指出：“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措被人们称为新“国四条”），2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（被称为“国十一条”），从供应到需求，从投资到风险，从市场监管到地方各级政府的责任（包括提高二套首付比例等），“国十一条”都有所涉猎。短时间内密集的调控政策真的能给楼市退烧吗？

 

    2010年的中国楼市到底怎样走？各方的利益到底怎样博弈？中央政府到底会否再出真正出重拳？政策是否会进一步细化并具可操作性？加息周期是否提前到来？是否仍然是“空调”？！地方政府和银行是否会认真执行？可谓迷雾重重、扑朔迷离！

   

    笔者认为，今年楼市的疯癫主要是各级地方政府和银行的“托市”政策所导致，是由于投机过甚所导致，中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金（租售）比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。

 

    我认为，“国十一条”基本上是一些原则性的概念，缺少具体的实施细则和惩戒措施，属于“旧瓶装旧酒”，效果还有待观察，大量的事实证明，为什么这几年的房地产调控房价会越调越高？关键在于中央政府还下不了决心！根本在于地方、银行和开发商的巨大阻力！所谓“上有政策，下有对策”！根本在于地方、银行、开发商的违法成本太低（违法主体就是地方政府、银行和开发商）！根本在于政策的“走钢丝”和多变！根本在于我们暂时还摆脱不了“土地财政”的魔咒！根本在于我们“房价不能跌、房价不让跌”的错误而又极其危险的思维（房价的大起不落孕育着大起大落，至少是大起中落，只是时间未到而已，切莫嗜赌成瘾，切莫乐不思蜀、玩物丧志）！

 

    因此，2010年的楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心，财政政策和货币政策的调整节奏和力度（提高银行存款准备金率和加息），以及各级地方政府（包括银行）的执行力度，当然还有杀手锏——严惩腐败和行政问责直至摘去顶戴花翎。

 

    2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求，住房的供应结构将日趋合理，房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化，同时中国楼市经过前几年、尤其是2009年的量价非理性的飙升，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求会受到抑制。

 

   中国经济对房地产业依赖过重！房地产业“一枝独秀”而百业凋敝！中国房地产业的非理性（典型性）“繁荣”，严重地挤压了产业结构的优化调整和升级！严重地挤压了正常的老百姓消费！不仅输出了资产价格的通货膨胀，而且输出了其他产业和消费的通货紧缩！中国房地产已经完全蜕变为博彩业！有各级地方政府的“做局和设局”，有产经济主动的赌（当然有拔高出货的），无产阶级的“被赌”，无奈、焦虑、恐慌演变成“疯狂”！还要“涨幅趋缓”？！在理论上是极其荒谬的！在实践上是极其危险的！中国楼市的“大起不落”孕育着巨大的风险日益！中国经济和社会的系统性风险也在日益积聚！2010年中国房价在理论上存在较大的下跌基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价的理性回归实际上会遭遇“土地财政”（我国的土地财政已经占到各级地方财政收入的半壁江山）和强大“房地产”势力阻扰的尴尬！真调控，房价下降，“土地财政”受到威胁；不调控，房价飞涨，老百姓口袋被套空，内需不振，泡沫破裂势必引起经济社会的动荡，这也是为什么我国近几年房价越调越高的深层次原因。因此，房价上下都有阻力、“上下两难”；“量为价之先”，新年伊始，中国各地楼市的量缩价跌，预示着2010年中国房价总体上全国房价将在高位箱体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面（如果说09年楼市是撑竿跳，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，你还能撑几下？撑不动了就会爬下；如果比喻2009年中国楼市是头“疯牛”的话，那么2010年中国楼市恐怕就“骑虎难下”了，但虎背是能随便骑的吗？要时刻警惕着被摔下来、被摔伤）。

 

    但是必须指出，如若中国房价在2010年继续脱离国情、民情的基本面而理性上涨，哪恐怕离“拐点”和崩盘就为时不远了！考量各级政府决心、智慧、能力和责任的时间到了！中国楼市到底是调控还是“空调”的游戏已经玩了多年了，难道真是咫尺天涯？！把中国的未来赌在钢筋水泥上未免太草率了！

 

    中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道。因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我的经济结构能更合理一些、更健康一些，假如我们有健康、规范和完善的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，中国房地产决不会蜕变为博彩业！房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升！有利于中国经济的软着陆！有利于中国经济发展方式的转变！中国经济的强盛和发展在于先进的科学技术和先进的制造业！决不是“钢筋水泥”！

 

    需要最后提醒的是，2010年房价的走势总体比较诡异、复杂，密切关注中央政策！房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！而且政策从紧，住宅保有成本还将上升，最起码得涨20%以上才能保本。

 

    因此，最后提醒大家三句话，“提高警惕、保卫口袋”，“一颗红心，两种准备”，“在泡沫中学会游泳，时刻准备上岸”，在总体经济前景不明朗的情况下，在经济“回升”仍十分脆弱的情况下，以静制动、多看少动是2010年一个比较理想的心态！坚决不主张追高！房价局部地区可能还会有小幅惯性上冲，小心，那是诱多的“陷阱”！

 

    当然，可以做功课，可以租房，可以置换，可以低吸，但要量力而行，不要赌，起码要保持正的现金流！要树立梯度消费的正确理念！

 

    在疯狂的年代，在浮躁的年代，在经济下滑的年代，保值比增值显得更为重要！多保持一份淡定，多保持一份坦然，多一份思考，多一份快乐！多一份友情和亲情！善待每一天！很重要！明天会更好，但你先必须过了今天晚上！

                             2010-2-5

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

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