顾海波:收紧房贷是推卸责任还是摇摆之举？

顾海波：收紧房贷是推卸责任还是摇摆之举？

一、1月21日，中国银行向其分行下发通知，取消房贷利率7折优惠，要求首套房利率由7折升至8.5折，而二套房方面则严格执行首付四成和基准利率。对此，中国银行方面给出的解释是：以贷款用途、客户信用状况实行区分定价，进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构。

从民生银行方面了解到，春节后，预计所有银行都将与中行接轨，七折优惠全面淡出。同时，大部分的上海银行已停止放贷，虽然审批仍在进行，但周期长至两个礼拜。对此，您怎么看？怎么解读中行的新政策？明年的个人房贷的基调是否将相当紧张？

答：我认为应该上调利率。因为，房价太高必须理性回归！放松房贷，忽悠或“诱导”或误导广大中低收入者接高房价最后一棒是不道德的！也是极其不公平的！美国的次贷就是这样发生的！

08年的“托市”政策打着民生地产、鼓励自住的旗号，实际上放纵了投机！结果是房价飙升、投机猖獗！让广大中低收入者付出了更大的代价！到底应该谁负这个责任！是否应该受到良心、道德和舆论的谴责！

至于2010年的个贷政策趋向，我认为，只能“走一步看一步”！一个非理性的政策和体系的变化是极不稳定的！我认为，当下收缩房贷是对弱势群体的保护！提醒一下要量力而行！不要追高！要注意楼市风险！

当今，政府要做的最主要、也是最重要的一件事就是：挤压楼市泡沫、让房价理性回归！从而使中国经济和社会软着陆！使中国经济和社会能顺利转型！ 避免中国经济和社会由于房地产泡沫的破灭而急剧动荡！这个责任谁也负不起！

二、深究银行收紧房贷的原因。据我了解，有一种观点说，因为经济增长和通胀预期，政府希望对已出现的资产泡沫进行打压，所以收紧银根。房贷折扣减小等于房贷加息，避免房价泡沫化。还有说，收紧房贷是因为银行可以自主发放的贷款额度很少，大量额度被地方政府占用，也就是贷给关联国企了。也有报道指出，商业银行在1月份的前两周共投放了1.1万亿人民币的新增贷款，这个数值惊动了银监会，于是在1月26日的2010年第一次金融形势通报会议上，银监会方面表示，要加强信贷管理，把握投放节奏，实现逐季均衡投放，严控不良贷款反弹。而中行的政策调整以及其他银行的跟进是必然结果。对于原因，您怎么看？此外，银监会是否年后会有相关的大动作？

答：主要有以下几个原因：

1、 房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在6——8倍），老百姓的有效需求透支过大，总之，房地产的风险积聚已过大，出于银行自身的考虑，必须收缩，尤其是管理层。

2、 银行自有资金减少。除了政府投资的持续需要外，银行的资本充足率也将提高，大银行和中小银行的资本充足率分别由8%上调至10%和11%；另外银行的存款准备金率在今年大约还有数次的调高几率，因此，今年银行“也差钱”似乎也成为定局！银行恐怕也是“有心无力”、“力不从心”！

3、中国房地产的泡沫是当今世界最高的地区之一。中国房地产已俨然蜕变为世界“赌场”，泡沫随时会破裂！中央政府和银行可能会“丢卒保车”，“两害相权取其轻”，因此，无论是中央政府还是银监会此时采取房贷收缩政策也是一种“无奈”的选择！从银监会来说本质上说是推卸责任！是金蝉脱壳！此轮房地产泡沫的沉渣再起，银行是开始作佣者之一，具有不可推卸的责任！相关责任人应该引咎辞职！没有房贷（包括开发贷款）的极度宽松房价会如此疯癫吗！中国经济（泡沫）会如此危险吗？！银监会的此番动作无异于“贼喊捉贼”、欲盖弥彰！

对于银监会会否还有相关动作，谁也不知道，因为，我们从不按规矩和常理出牌！按我的观点，我们的政府还是过于放纵了！因为我们只有房地产一根“救命稻草”了！08年的楼市“托市”政策本身就是一场“闹剧”！应该出更严厉的调控组合拳！“管住银根、管住地根、遏制投机、抑制投资、严惩腐败”二十字方针必须紧紧抓住，系统、刚性、长期的调控！

三、如果春节之后，全部银行都收紧银根，你对楼市有一个怎样的预期？

答：房贷政策的适度收缩是对极度、非理性房贷政策的一点矫正，从力度上来说还是很弱的！还是留有相当余地的！假如全部银行的银根收缩，对房价的影响是非常大的，全国房价的理性回归恐怕已成定局！调控房地产是项复杂的系统工程，还有很多牌可以出，关键是你是否有决心？！房价到底是会不会跌还是让不让跌？！房地产到底是调控还是“空调”？！物业税（投机客和外资等率先开征）、20%交易所得税（乃至50%）、营业税（提高年限和额度）等为什么不实施？！政策“走钢丝”会摔下来！中国楼市政府托市和银行放贷的内在冲动还是非常强烈的！

要知道，中国楼市调控的政府意图是矛盾的！是模糊的！是善变的！不然我们的房价这几年为什么会越调越高？我们必须密切关注收缩政策的持续时间以及变化和执行的力度！

注：这是某媒体的采访，一并提供给读者，供参考。

2010-2-8于上海

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

地址:上海市古北路530弄68号 1005室邮编:200335

http://blog.sina.com.cn/guhaibo

E-mail: [email protected], [email protected]

顾海波：2010中国楼市稳中微降恐成定局！