商业用地流拍——不幸中的万幸

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　　从过完春节2月份以来，北京有近20宗土地入市，其中纯商业金融用地8块，与住宅用地火爆的追捧场面以及溢价达到100-300%不同，这些商业金融用地或流拍无人问津或仅以比起始价稍高草草收场。 　　在3月17日的拍卖现场，4块商业金融用地中的两块由于不足两个以上竞买人要求竞价，并没有进入现场竞价环节，仅仅以起始价成交，其余两块地的溢价也就在10%。而更让我们大跌眼镜的是与“地王”相邻的大望京村2号及3号地，规划性质为商业金融用地，竟由于投标单位未达法定数量而流标。这不仅对政府是意外，对于许多开发商也是没有想到。 　　大望京村2号及3号地结合大望京地区的产业发展方向规划性质为商业金融，对于商业氛围日趋浓厚，产业体系已经形成的望京地区来说，这样的地块流标，首先是一种悲哀，其次我认为是不幸中的万幸。 对于逐利的开发商来说，选择住宅用地开发还是放弃商业金融用地这是经济行为，市场上住宅产品赢利空间大还是商业物业赚钱多这是市场行为。市场是资源配置的基本方式，它利用供求机制、价格机制、竞争机制，可以实现资源配置的效益最大化。于是乎，在供求关系失衡，住宅价格暴涨，开发商以溢价100%甚至300%拿住宅用地也无可厚非。当然，在住宅与商铺价格倒挂，租金和投资收益比较差，写字楼和商铺空置率比较高的市场状态下，开发商放弃商业金融用地也这是市场规律决定的。 　　在任何国家和任何政治体制下，并没有完全意义的市场经济，所以，市场配置也存在自身的不足，如市场只能体现效率不能反映社会公平。所以，在住宅市场，政府通过廉租房、经济适用房、两限房等市场调节手段解决中低收入家庭的住房问题，以实现社会的公平。但是，在商业物业市场，政府鲜有相关的调节手段，毕竟它直接与“保民生，促和谐”没有正相关关系。 　　但是，我要说的望京商业金融用地的流拍，是目前社会和经济发展的悲哀。商业办公物业属性决定了它是经营型物业，经营型物业的特点它给产业聚集、零售和服务业的发展提供载体，零售服务业发展为社会提供大量的就业岗位，为政府贡献源源不断的税收，持续不断的为社会创造财富。相反，对于住宅物业，出售后只是一次性贡献税收。在2009年中国房地产业协会商业地产专业委员会成立时，华贸中心房总介绍，一个华贸直接解决的就业人口达到5000多人，购物中心和新光三越百货预计现在每年的销售额大约50亿元以上，购物中心的经营进入成长期后，预计销售额达到60亿元应该是很正常的数字。而间接创造的就业岗位和对经济的贡献可以放大到3-4倍。在目前主要的大城市整体性出现住宅和商业物业倒挂的状态，政府反而没有相关的调节手段，不能不说是社会和经济发展的悲哀。 　　同时，我要说的这也是不幸中的万幸。自从2007年住宅价格一路高涨以来，商业金融用地立项开发成住宅产品的项目比比皆是，这就是大家俗称“商改住”楼盘。据不完全统计，这样的项目至少60多个，这些商业立项的土地以LOFT、创意工作室等名目盖成了住宅，有一些直接就是赤裸裸住宅，我们不明白这些项目如何通过政府部门的批复，又是如何通过了相关部门的验收，政府的监管到底在哪里？ 　　据说，今后的商业金融用地彻底严查这种“身份不明”的产品，商业用地已明确规定不得拆分出售，开发商似乎也心存忌惮，不敢轻易打擦边球涉足“商改住”产品。这也最终使今年出让几块商业金融用地或流拍或溢价相对低的成交，如果真的让那些又打算“商改住”的开发商拿走，那真是社会和经济发展的悲哀。所以，这也是不幸中的万幸。 　　国家在土地功能规划上，既然安排不同功能属性，毕竟有它的规划依据和科学道理。尤其是商业金融用地，它承载一个城市现代服务业发展的目标，尤其是北京要打造“世界城市”，发展“国际商贸中心”，更需要商业金融用地承载它赋予的相关产业功能、商业功能，它对提升和发展城市的商贸、休闲、娱乐等消费性服务业，以及金融、商务等现代产业体系发挥重要的作用，一个城市如果没有现代产业体系支撑不可能成为“世界城市”，如果没有现代零售服务业也不可能发展成“国际商贸中心”。 　　所以，我们在此也呼吁政府在住宅房地产市场加强“民生工程”保障中低收入家庭住房问题的同时，更应该通过政府经济调节、市场监管的职责，发挥资源配置在市场引导作用促进商业房地产的和谐发展。