不能用经济学 只能用心理学解释房价

昨天，本人有幸应邀参加中电联合研讨会大会，李克强、李鹏等国家领导人发到了大会贺辞。本次会议聚集了中国电力能源行业的大佬，仅2009年就获得了近8000亿元的投资，可以说是4万亿救市大单的最大受益者。让我感到欣慰的是，这些共和国的“长子们”，并没有坐在救市大单上坐享其成，而是立足于当好家，积极应对经济危机。比如中国核电集团组建才1年多，已开发了4座第3代核电厂，是仅次于美俄，为中国能源安全开辟了一条新路。

本人参加过无数次行业峰会，这次规格最高发(国务院、发改委、统计局等高参现身说法，传道释惑)。同时受益最大，会议组织效率也很高，这让我改变了对国企的偏见。

大会上，某政府高参提出“经济学有时也是心理学”，“物业税是抑制投机的正招，其它都是旁门歪道”，这些判断都一针见血地指出了楼市经济乱象是本质，让我也感到“惑然开朗”，之前我一直用“羊群效应”、“囚徒困境”、“下班堵车效应”来心理学术语解释“楼市非理性需求”，并且写了不少文章，但我认为“经济学有时也是心理学”概括得更好。

如果这个观点成立的话，其实我们应该回过头来、客观地审视中国楼市。由于中国楼市几乎连涨11年(08-09年出来了4个月的短期回调)，在消费者心理形成一个定势，那就是“房价还得涨”，而当大多数人接受房价上涨这个预期，房价上涨预期就会变成现实，而房价上涨的现实又会加强“房价还得涨的预期”，最终结果，支持中国房价上涨的原因只能用“心理学”来解释，如果还不对话，那只能用“魔鬼心理学”来解释，在那一刻，“魔鬼控制了所有人的大脑”，而关于“房价收入比”、“投资回报率”等基本经济学常识早早被抛弃，并且持这种观点人被批为“很教条”、“很学斋”。

如果“经济学有时也是心理学” 成立的话，那么我们对泡沫的判断可能要有所修正。任志强先生经常说“个人按揭贷款不到30%”，海南某书记说“客户都是背着现金来买房的”，“美国的危机在于0首付”，所以中国房地产没有泡沫，而事实上，以上现象并不能判断楼市有没有泡沫。同样的道理，比如股市，全部100%现金交易，但泡沫照样产生。楼市亦然，即使所有客户都100%现金交易，但同样不能回避泡沫，具有讽刺意义的是：“背着钱去买房反而是泡沫的迹象”。

据本人简单调查，北京房价已经接受或超过澳大利亚、加拿大、美国等国家，离日本、香港、伦敦等也相差不远，更为可怕的是，中国房价还处在加速上涨通道中，而西方发达国家房价近10年都比较平衡，如果按中国房价这个涨法，不出3年，北京/上海房价将成为世界最大的地方之一，并且这种高房价会迅速传播到全国各地。

在房价节节攀升，空置率越来越大的时候，而租金回报率却节节下滑，北京很多房屋的租金回报率只有1%，如果算上折旧，绝对是赔本的买卖，但中国投资者丝毫不担心，因为从来没有把租金收入计算在内，他们眼睛只盯着“房价上涨的那一部分”，这时的心理学因素远远超过经济学因素。当心理学主宰楼市之时，非理性繁荣就会出来，但谁能保证房价会永远涨下去，那只有上帝!

让我们不至于绝望的是，中国毕竟还是有些良知、真正的学者在积极思考!