房地产是暴利行业，开发商是速富人群，赚钱不难，难的是可持续。曾经的中国首富，大开发商黄光裕，明天即将公开受审，等待他的，估计是十年以上的有期徒刑。会有这样的结果，关键就是他不知足，不愿与更多的人共赢，不知道财富的可持续原理。其实，我们不妨反省一下，很多人都存在同样的问题。

 

前几天，有幸和一位成功人士去郊游，听他讲了很多深刻的道理。在听我说了我的一些房地产投资方案后，他讲了一个故事：有个澳门数学女教师，嫁了个台湾老公，得到60万聘金。从那以后几十年，她每天都去赌场赌博，每天都能赢钱。可能很多人看到这里，已经开始狂躁，因为他们根本不相信。其实，这个女教师就是坚持“知足”两个字，利用了数学概率的原理。她玩的游戏是买庄闲，要么庄家赢，要么闲家赢，赔率都是1比1。她每天进场，先押200元闲，输了就再押400元闲，再输了就押800元，最多11次，最高押20.48万。但她只要赢一次，就回家。从概率上讲，连出11把庄的可能性不到五千分之一，她只要知足，就可以每天都赢200元。而且赌场也欢迎她，因为她的存在，证明了赌场的公平性。而她每天只赢200元，对赌场来说无所谓，也就实现了可持续。这是这件一般人不敢相信的奇迹产生的根本原因。从这个角度，那位成功人士对我们说：投资、投机、赌博，其实本质相同，不同在于，投资是看五年知道结果，投机是看五天知道结果，赌博是看五秒钟知道结果，仅此而已。但是，知足、共赢、可持续的道理，却是相同的。

 

目前，政府加大了调控力度，房价可能出现极高的风险，与黄光裕的道理，其实是一样的，有些人太不知足，不知道共赢和可持续，这样是不行的，独乐乐，不如与众人同乐。

 

众所周知，我在调控力度加大之前，把房子卖了，准备加大投资做开发商的力度。而我要和大家一起做的，就是知足、共赢、可持续的开发商。既然是共赢，那么，即便是任志强，只要认同规则，我们也不排斥，也愿意一起共赢。但是，我们坚决反对不知足，或者不能与人共赢的贪得无厌者，或者见不得别人赚钱的红眼病患者。在这里，我简单陈述一下我们准备操作的房地产开发模式。

 

首先，我们会通过银行来实现资金的监管，每个参与者的资金，都存在指定银行每个参与者自己的账户内，必须存高于门槛要求的资金，存满一周以上，证明自己确实有钱有诚意，才有资格参加。参加之后，要承诺至少隔周来参加周例会，每年至少当面沟通100小时，讨论与项目有关的各种问题，主要是大家书面提出的建议。

 

我们会通过招拍挂的形式，购买适宜的土地，进行商业开发。由投资人中选择，并聘请专职的委员会，委托银行定向监管资金，买不到地，银行直接把资金分别还给投资人，买到土地，银行凭转账单据为有效投资人提供入股证明；再委托专业机构按照我们的要求建房，盖好以后，委托专业的销售机构帮助我们销售，并按照事先约定的规则共享利润。

 

在收益分配上，我们把投资分成三类：

Ⅰ类资金，是在竞买土地时交纳的保证金，每股十万元，并需要另外提供十万元用做开具资金证明。这类资金我们希望的收益是120%，即每投资十万元，在项目销售时，应以债权的形式，优先分得每股22万元的本息红利；

Ⅱ类资金，是在竞得土地后，交纳的后续地价款，每股十万元，这类资金，我们希望的收益是60%，即每投资十万元，在项目销售时，应以债权的形式，优先分得每股16万元的本息红利；

Ⅲ类资金，是在项目开工后，筹集的建设资金，每股十万元，对于银行贷款（按银行要求付利息）以外的，这类资金，我们希望的收益是30%，即每投资十万元，在项目销售时，应以债权的形式，优先分得每股13万元的本息红利；

在这个基础上，如果实际销售金额减去项目支出后的余额，不足以支付以上约定的本息红利，则按照各股应得的本息红利比例，进行实际分配。

当实际销售金额减去项目支出后的余额，超过以上约定的本息红利时，项目投资人还可以按照各股应得本息红利比例，取得预期外收益的70%作为投资人的预期外收入，并把预期外收益的20%作为项目工作团队的奖金，预期外收益的其余10%共同用于公益性投资或捐助。

对于项目的约定非售部分，则应按照合同约定，委托项目工作团队负责出租，并以租金纯收入的20%作为给项目工作团队的奖金，以租金纯收入的80%，作为给项目投资人的可持续收益，并按照各股应得的本息红利比例，进行实际分配。

 

在选择项目时，我们优先选择竞买保证金相对较低，预期销售额减去成本后，能充分满足约定本息红利的住宅项目，选择范围是在全国范围内的经济相对发达地区，但尽量避免选择地震活跃或其他自然灾害较频繁的地区。由于很多人可能觉得上面的文字描述不够直观，这里，我又不方便透露我们打算具体购买的地块信息。所以，我以一块地上准建面积15000平方米，挂牌底价约为楼面地价600元每平方米，竞买保证金300万的的住宅地块为例，简单给大家计算一下这个模式的操作结果。

 

⒈ 项目启动时，需要招募30股，每股10万元（并出具20万元存款证明）；

⒉ 挂牌竞买，最长在报价11个工作日内得到结果，是需要竞买还是直接成交；

⒊ 竞买授权价，以30股出资人第15名的授权价为上限（未授权视为无穷大）；

⒋ 未竞得地块，银行按规则在国土局返还资金后直接返还到每个投资人的账户；

⒌ 竞得地块后，选出或聘任全职的项目管理委员会，并招募后期投资者；

⒍ 需按照该地块最终成交价减去三百万加一百万的金额，招募Ⅱ类出资；

⒎ 在垫资或有开发贷的前提下，若成交价一千二百万，需要Ⅱ类出资一千万；

⒏ 则项目公司的股权合计为2260股，Ⅰ类出资每股合22股，Ⅱ类出资每股合16股；

⒐ 在建安费2250万，总投资=（地价款+建安费）x115%时，销售额应为4927.5万；

⒑ 只要200套建筑面积65.7平米的两居室，套均售价24.6万，均价3750元每平米即可；

⒒ 若实际销售额为5927.5万，则全体投资人每股还可以分得700万元x1/2260的红利；

⒓ 而工作人员还可以分得200万元的奖金，且投资人还可以拿出100万元投资公益或捐助。

 

简单的说，如果能以楼面地价每平米800元买到一块这样的地皮，房价只要卖到3750元，我们的预期收益就都能实现。而且以后投资人和工作人员，每个月还可以分到一笔永远不断的租金分红。而销售均价每平米4500元时，就能够实现⒒和⒓两条的收益。这就是“知足、共赢、可持续的开发模式”，在这里，贴出两个表格，一个是上面的例子，一个是楼面地价6000元每平米，容积率2.0，挂牌底价12000万，竞买保证金1500万时的估算，大家自己看吧，楼面地价每平米6000元时，在满足我们预期收益的前提下，房价只需要卖到每平米12800元，即便楼面地价高达每平米9600元时，房价依旧不到每平米2万元。这就充分证明了，现实中的开发商取得了远比我们预期的更高的利润（投资收益），更加暴利。

 

如果您有什么意见和建议，欢迎给我发电子邮件： [email protected] 于凌罡

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