制定二手房屋出售年限   让商品房回归居住属性

     为抑制房价过快上涨，国务院新政频出，尽管心不甘情不愿，地方政府也不得不对中央精神作出快速反应，各地方政府正在酝酿着配套细则。但是，所有的政策都抵不过一个政策，那就是必须尽快对二手房出售实行年限规定，让商品房快速回归居住属性，同时可以锁定部分剩余流动性，减轻通胀的压力。

     新政提出对购买一套房、二套房、三套房分别给予不同的信贷支持，直至停止提供信贷，并通过减缓城市化进程来达到抑制房价过快上涨的目的。中国银行甚至提出在新政贷款中严格执行中央精神外，在存量贷款方面也要执行新的利率政策。其实，这种种做法无非是要增加购房者的投资成本而已。经济学家巴曙松认为，从2005年开始，中国在货币供应量过剩的情况下，房地产越来越明显地显示出其金融属性。人们改变了房地产的居住功能，变成为金融工具，达到增值保值的目的。

    这种金融属性在短期内无法改变，那么，这就意味着房价长期上涨的趋势就无法改变，通过资金价格被提高的投资成本，又将转嫁到房屋价格上来，使得刚性需求的希望购房再次落空。

    目前中国房地产市场不仅是投资气氛浓郁，投机气氛也非常浓郁。上一次的房产政策规定，未满五年的房子出售时要缴纳营业税，后来，为了保八，又改称为两年直至地方政府将其完全取消。政策维持不了多久，使得房价在2009年以及2010年年初，再次迅猛上涨。

    导致今天这样的结果，是因为这些政策并没有点中投机炒房的死穴。要让炒房客停止这种爆炒房屋的行为，最有效的办法就只有一个，那就是规定，购房者从购买房屋并取得房产证开始，未满若干年（具体数字根据实际情况可以变动）者一律不准上市交易；规定没有取得房产证的房子一律不准上市交易，无论二手房还是一手房都统一这个规定。而且这个规定必须由国务院颁发，不能够让地方政府做主，以免被钻空子。如果不严格执行这个规定，要追究地方行政长官的责任。

    目前中国的商品房市场真的是乱像横生，以温州为例。这几年，温州的房价猛涨，其房价之高，和城市的地位和房屋的品质以及小区的环境配套根本不相称。其房价之高，已经超过了上海北京。这就使得这个以实业起步，并长时间坚守实业创造财富的城市挡不住房地产业的超高利润回报的诱惑，几乎所有的制造业企业都介入房地产开发领域，那些没有实力独立开发房地产的公司则通过联合的方式开发房地产，中瑞财团就是一个典型的例子，他是由九家制造业联合在一起，成立房地产公司。无心经营的本业却被当做一个融资平台和形象平台来维持着。

   温州的高房价，人们通常认为那是温州人有钱。我想未必，这是和温州二手房的交易方式有关。在温州，很多开发商其资金的实力并不雄厚，而且，制造业和房地产业也是两个不同领域，经验也并不足。所以，温州房屋的销售有的尚未开始地基打桩就匆匆忙忙申请预售，取得预售许可就马上开始了预售，以获取最初的资金投入。但是，银行的按揭房贷必须在房屋结顶之后才能够放贷。这是一个很长的时间，去年卖出的房子，目前尚未完成按揭的比比皆是，如果温州各商业银行严格执行新的房屋政策的话，这些矛盾将一一显现出来。

    这些尚未见房子踪影的房屋被销售出去后，马上就会出现在二手房市场上。你翻开当地的分类广告，就可以看见大量的尚不可称之为次新房的二手房。但是，这些尚未取得产权证的房子又是怎样被转手买卖的呢，温州人通过第三方公证的方式来做，到了可以领取房产证的时候，产权则由被卖方委托者出面进行委托过户，而这个被卖房委托者通常是买方找的关系密切者，以这样的方式来防止毁约行为的出现。所以，温州的商品房到了交房的时候，都不知被倒卖过几次了。

    在温州，从2004年开始，一手房市场始终缺货，很多新开楼盘，都是要在有了存款证明，获得购房资格，再通过摇号抽签的方式中签后才可以购买，开发商并且在摇号中做手脚，减少普通购房者中签的机会。但是，二手房市场货源充足，交易异常活跃。这种交易方式也导致地方官员从房地产市场上赚取很大的钱财，目前，千万富翁在温州官员中是比比皆是。

   假如中央政府进一步出台文件，硬性规定没有取得产权证的房屋不能够上市交易，已经取得产权证的房屋在若干年内也不许上市交易，房价自然就会被稳定住了。而这个政策必须是全国一刀切，不让地方政府钻空子的机会。这样一来，商品房的投资成本就要大幅增加，由于对未来若干年经济的不确定因素无法把握，人们的投资投机热情自然就会回落。这样做也可以锁定部分货币，减少货币的流通和供应，从而减少通胀的压力。