发于4月28日《中国建设报》之个人专栏。

    一年来，房地产市场价格波动让人看得惊心动魄，在其他国家以降价消化前期房地产泡沫的同时，中国的房地产市场却迭创新高。投机汹涌而凸显民生艰难，故此，决策层在最近连出政策以期控制房价暴涨的局面。

　　继年初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布后，4月15日、4月17日，国务院再次连出新政，要求实施更为严厉的差别化住房信贷政策。

　　新政出台后，能否起到预期的抑制房价的作用？这就不得不从一些基本的原理谈起。价格由供求关系决定，这一经济学最基本的原理想来没有异议，那么讨论政策对房价走势的影响，自然要从政策如何改变供求关系着手来进行分析。

　　先来看新政对需求的影响。人人都想住更好的房子，也总有部分人会选择住房作为投资方向，因此总是存在着自住和投资的住房需求，但是这种需求体现在不同时刻的市场上到底能形成多大规模，是受到市场价格和资金支付能力影响的。在一个投机成分很大的房地产市场里会普遍存在追涨心理，价格起到的限制作用很小。

　　而资本流动性是泡沫的助推剂，投机者获得资金的能力成为最主要的需求影响因素。从世界范围来看，每一次出现房地产市场暴涨现象都和放松贷款条件有关，比如美国的次贷危机，就是给很多不够贷款资格的家庭发放贷款所致。

　　因此，要控制房价暴涨，必须从限制房地产贷款规模着手。办法有两个：一是提高贷款门槛，严格贷款条件，使得进入房地产市场的资金减少；二是加息，提高贷款的成本。

　　新政实行的差别化信贷政策，正是从这两个方面入手，管束资金进入房地产市场的渠道。

　　首先，以家庭(借款人、配偶及未成年子女)套数为差别化政策的对象，避免按人头分散住房套数。其次，提高了贷款首付的比例和贷款利率：第一套房贷款首付款比例不低于30%；第二套住房贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；大幅度提高第三套及以上住房的贷款首付款比例和贷款利率，商业银行还可以根据风险状况，暂停发放此类贷款。这种差别化信贷措施，既抬高了贷款门槛，甚至停止了部分类型贷款，又增加了贷款成本，双管齐下，对减小购房需求的作用明显。最后，政策还规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，这无疑也会将一些外地炒房者隔绝在外，减少市场需求。

　　新政对需求的减少是基本无疑义的，那么，对于供应方的影响会如何呢？

　　一般来说，房地产市场的供应周期非常长，从增加土地供应到形成房屋供应大致有两年的周期，新政要求增加居住用地供应总量，只会对未来市场供应预期产生一定效果，对当前市场供应不会有具体影响。但是也应该看到，在前期过热的情况下，大量房屋被囤积用于投资或投机，这些房屋是一种潜在的存量供应可能。在市场需求旺盛时候，惜售心理占据上风，这部分潜在量的释放很缓慢，而在外部需求减少的时候，恐慌心理会成为主流，如果持续一段时间的政策和市场走向没有好转，抛售将成为可能。新政策如果坚定地执行，带来需求的持续减少，那么潜在的存量供应将会释放出来，带来的是供应的增加。

　　因此，从供求两方面考虑，新政会显著降低需求，如果得以持续执行，还会带来供应的增加，这么一来，未来房价走势就很明显了。当然这种局面的出现在于政策的持续执行，如果像08年一样，市场一下跌，政策就急剧转向，海量资金冲入市场，前面的所有分析和展望就显得毫无意义。政府对市场波动应该有一套稳定的思路，才是市场稳定的前提。

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