李骁：楼市新热点或在中西部突显

（“新形势、新机遇、新挑战”新疆经济论坛演讲稿）

 

尊敬的各位领导，各位朋友，先生们，女士们，大家好！

 

很高兴在这里和大家分享关于城市和房地产发展方面的观点和看法，上午在亚洲的中心——亚心官场为昌吉第一届房产交易会剪彩，感到很荣幸，同时也为昌吉房产交易会顺利开幕表示祝贺！

 

到昌吉来的前一天，我在MSN上和几个博客圈的朋友聊天，他们得知我放弃假期、也不能陪这几天陆续会到上海看世博十几位朋友到新疆来，都报以同情，同时也不理解，不过没过几分钟他们就由同情转为羡慕了，大家想不想知道是怎么回事？

 

其实我边聊边给他们发新疆的风景照：喀纳斯、月亮河、赛里木湖、那拉提大草原等等，一张接一张，一口气发了几十张，最后他们羡慕的不行，说要有机会跟我新疆来旅游，我不知道今天有没有旅游局的领导，我想我这么不遗余力的宣传新疆，应该给我奖励才对。

 

其实，那些照片我全是网上拷的。

 

不过呢，虽然是网上拷的，但我可不是撒谎，上述这些地方我已经去过两次，今年还打算去第三次，而且上海的朋友我也带了不少来，留给我最深刻印象的是沿果子沟到赛里木湖，长时间的爬坡之后，下坡一拐弯，赛里木湖豁然呈现眼前，犹如进入仙境，那效果在我的经历和经验中，号称“亚洲第一湾”的上海外滩延安路高架看外滩才可以媲美，可惜已经拆除并且那还是城市景观，自然景观赛里木湖独此一处。

 

所以，说了这么多，其实是想说，我喜欢新疆，并且也是个老新疆，我六年前就常来新疆，因此，今天在这里谈论关于城市和房地产发展方面的话题,不是纸上谈兵，在某些方面不谦虚讲还有些研究。

 

言归正传，说回我今天和大家探讨的主题：昌吉房地产发展及突破，不过，说实在话，在昨天晚上之前，我对这个话题还是信心满满，但昨天一晚过去，我有些忐忑，原因是和我们昌吉市马副市长的一顿饭引发的，真是应了那句话：听君一席言，胜读十年书，马市长不但风趣幽默，关键是好学博学，是专家型的领导，对昌吉的市况如数家珍，我都建议他做昌吉的形象代言人。

 

中国还有一句老话：强将手下无弱兵，我想这句话反过来应该也是成立的：强兵之上有强帅，想来我们昌吉市的市长书记也十分了得，这也难怪昌吉有如此之多的光环和荣誉：

 

最佳人居环境城市

最佳投资环境城市

最佳交通通讯城市

高额投资回报率城市

观音故里

 

这只是我记住的五个，马市长一口气说了好多个，因为也不能上网，所以就只能说这五个。反正在城市称号中，昌吉就差一个文明城市的称号了，但我想，在昌吉这么强的领导班子的领导下，这个称号也是指日可待的。

 

因此这些都是我忐忑的原因所在，相比之下，我对昌吉的了解与他们相比差的太多，我所讲仅是从一个20岁从事房地产，至今快20年的一个房地产业内人士的角度，谈一些自己的观点和看法，希望能对昌吉的城市和房地产发展有所帮助。

 

先用数据和白描的手法来看看昌吉城市的概况：现状

 

2003年修编的《昌吉市城市总体规划（2005—2020年）》中将昌吉市城市性质确定为：乌鲁木齐都市圈的副中心、卫星城市；自治区重要的工业、农副产品加工业的生产基地。

 

昌吉市建成区面积为30.4平方公里，28万人；规划2010年建成区面积为36.8平方公里，35万人；2020年建成区面积达42 平方公里，45万人的中等城市。

 

首先这些数据我知道就已经落后了，昨天晚上根据马市长的介绍，昌吉的城市化率已经达到73%，城区人口已经突破42万，说明是提前完成了2003的规划。

 

再说房地产业的一些概况：

 

昌吉市2009年商品住房的供给面积接近80万平方米，当年度的成交总面积76万平方米，略有空置，但2010年，预计供给面积将逼近150万平米，基本呈现供大于求的局面。

 

根据统计数据，昌吉市去年普通商品房的成交均价为2950元每平米，其中小高层是3450元，大家都知道，这样的售价，基本意味着昌吉的房地产市场开发仍然处于微利时代。

 

这么简单一梳理，我们就可以很直观的看到昌吉市房地产市场发展的局限性：

 

1、首当其中是市场规模小，市场容量有限，这样一来，很多新技术和产品理念无法实现。

 

2、从开发商方面讲：其一、到小城市来的开发商多是初次试水，此前未做过房地产，资金实力薄弱，这类开发商占到85%以上；其二、一些开发商是依靠社会关系、行政资源进入地产行业的，经验不足缺乏运营管理能力；其三、急功近利，目光短浅，开发的目的锁定在利润上，不注重品牌建设和管理；其四、开发理念落后，凭感觉做开发，极积创新和以市场为导向的竟争意识较弱；其五、部分开发商不诚信经营，虚假炒作等等。

 

3、建筑水平（质量、建筑风格等）

 

4、消费观念（生活品味、生活方式、产品价格、生活价值等）

 

5、最后，从政府角度讲，很多三四线城市存在的问题，昌吉是不是也有：比如，一、城市总体城市规划的科学性和前瞻性，直接影响到发展战略和产业的良性持续发展。二、政府的工作效率和法制化程度以及是否存在地方保护主义，区别外来企业和本地企业；三、职能、职责部门不注重市场监管和服务甚至不作为，形成上有政策，下有对策的病态理论。等等。

 

当然上述内容仅是多数小城市存在的问题，未必昌吉就存在，只能斗胆说一句：有则改之无则加勉。

 

至此，我们的问题也就提出了：昌吉如何实现持续发展和格局突破？在我看来，可以简单概括为：

 

把握一个机遇

找准一个依托

做好城市定位

落实几项措施

 

 

一、把握一个机遇：

 

指的是，把握国家开发中西部的历史大背景，以及即将召开的新疆经济工作会议带来的历史性机遇。

 

中国经济发动机：第一个是珠三角，第二个是长三角，第三个发动机是环渤海，三台发动机开足马力，但要持续撬动中国经济，依然力不从心，所以才提出发展中西部经济。

 

我们追溯一下有关新疆的重大政策：

 

1、西部二次创业扶持计划&中央新疆经济会议近期召开

 

西部大开发战略10周年之际, 中央将进一步深化西部的改革开放, 启动西部二次创业, 并将陆续出台一系列扶持政策, 在“后金融危机”时期, 通过体制创新来为西部“二次创业”输入新动力。新疆政策利好频传，国家大力支持下的新疆经济再次腾飞指日可待。

 

2009年9月30日，《国务院办公厅关于应对国际金融危机保持西部地区经济平稳较快发展的意见》公布。根据《意见》，国家将继续加大政策支持力度：中央资金投入要继续向西部地区倾斜，逐步增加对西部地区一般性转移支付和专项转移支付。中央扩大内需新增投资继续向西部地区倾斜，重点投向西部地区民生工程、基础设施、生态环境和灾后恢复重建等领域，增加投资规模，优化投资结构，促进西部地区经济社会平稳较快发展。

 

中央经济工作会议2009年12月5日至7日在北京举行，主要精神，引导外资向中西部地区转移；新疆区域振兴将上升到中央经济工作会议的高度。

 

预计中央新疆经济会议即将在5月举行。根据前面的政策预期，未来中央将重点支持新疆的基础设施建设、能源开发利用等方面。根据相关消息人士的透露，中央将新增2000-3000 亿财政拨款支援新疆的基础设施建设和优势产业的发展，以及民生工程等等。

 

2009 年新疆固定资产投资总额为2825 亿元，假定2010 年新疆固定资产投资为3000亿元，则2010 年新疆固定资产投资总额将达到5000-6000 亿元之间，则基建行业与资源行业相关的企业将从大量的基建投资项目与资源转化项目中获得收益。

 

从加强基础设施建设、推进优势资源转化、财税政策改革、改善民生、推动兵团发展、制定各省对口新疆支持、面向中亚扩大对外开放等六个方面推出一系列振兴政策。

 

这里我重点讲一下——对口援疆：

 

2010年3月29日至30日，全国对口支援新疆工作会议在北京召开。目前。全国超过一般以上的省份确定了对口援疆的工作，工作意义重大：

 

排在首位的是人才的输入，人才输入带来的一是前进的理念，二是由此会带来很多的项目，以福建的援疆为例：

 

2010年4月25日上午，福建省代表团在乌鲁木齐与自治区举行座谈，共同商议并研究部署福建省对口支援新疆工作。从2011年到2015年，5年筹措16亿元，重点投入到让大多数群众长期受益的项目上，大力帮助各族群众解决就业、教育、医疗、住房等基本民生问题。

 

 

二、找准一个依托：乌昌一体化

 

在全球化浪潮愈演愈烈的今天，区域经济一体化已成为一种必然选择。从世界范围来看，欧盟、北美自由贸易区在不断拓展范围，东盟和拉美自由贸易区等新的区域一体化组织正在孕育。从一个国家内部来看，以大都市带、城市群为中心的区域经济一体化也非常迅猛。

 

城市一体化的建设的目的在于：

 

第一，是中国现代化建设的需要。面对国际竞争，中国需要整合不同地区的优势，以提升国家的整体竞争力。

 

第二，是统筹区域发展的需要。

 

第三，是统筹对外开放和国内发展的需要。

 

第四，区域长期稳定繁荣的需要。

 

1、长三角一体化

 

长三角的区域范围已由“16城市”扩容至“上海、江苏和浙江的全部区域”，在此之前，长三角的发展定位是“全球制造业中心”现已转为以服务业发展体系为主。

 

长三角一体化要实现的是：主题共绎、项目共建、活动共推、旅游共兴。目的是，促进沪苏浙三地范围内资源要素的合理配置，拓展长三角经济发展的国际空间，提升长三角的国际竞争力。实现区域共赢共荣，纾解长三角“转型困局” 国家意在通过空间结构的调整，带动产业结构的调整。

 

去年我写了《长三角一体化不要光打雷不下雨》是说长三角的一体化建设，依然比较缓慢可以加速。这样的情形在习近平调任上海后得到改善，以前上海和长三角城市之间存在不同程度的竞争关系，现在则定位于：服务长三角，由独乐乐转为众乐乐。虹桥交通枢纽的建设，很多国际航班回迁虹桥机场就是配套措施之一。

 

在实践中，长三角一体化建设，成效显著：目前长三角经济规模占到全国的22%。珠三角仅为10%

 

2、珠江三角洲一体化

 

珠江三角洲一体化有几个不同的概念：

 

小珠江三角洲地区：

 

最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个城市及惠州、清远、肇庆三市的一部分组成(不含香港澳门2个特区)，也就是通常所说的广东珠三角。后来，“珠三角”范围调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域，这也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”。

 

大珠江三角洲地区：

 

“大珠三角”有两个不同的区域，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粤港澳。目前通常所说的“大珠三角”就是指广东、香港、澳门三地构成的区域。以经济规模论，“大珠三角”相当于长三角的1.2倍。

 

泛珠江三角洲地区：

 

“泛珠三角”包括珠江流域地域相邻、经贸关系密切的福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东9省区，以及香港、澳门2个特别行政区，简称“9＋2”。

 

该区域覆盖了二百万平方公里的国土，具有四亿五千多万的人口，CDP占到全国的百分之四十(包括港澳地区)，泛珠三角区域合作，是在WTO框架下属于同一国家主权下不同关税区之间的合作。

 

其他地区比如：

 

北京和天津的京津一体化

 

郑汴一体化。

 

湖南3+5 长株潭三市及岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳五市。

 

湖北8+1城市群一体化

 

当然接下来要讲的就是：乌昌一体化:

 

2004年12月，新疆自治区做出了一个大胆的决定，让乌鲁木齐市和昌吉回族自治州这两个“经济大腕”牵手：在不涉及两地行政区划调整的前提下，成立乌昌党委、加快推进乌昌经济一体化的重大战略决策。国务院32号文件中，16次提到乌昌一体化建设，可见乌昌一体化所产生的影响力。

 

我们都知道乌鲁木齐市是新疆的首府、区域经济的中心，从东、西、北三面环抱乌市的昌吉回族自治州，昌吉是通往北疆的必经之地，是天山北坡经济带的咽喉。可以说乌昌地区占尽新疆的天时、地利、人和。双方牵手更基于两区特殊的地理条件：这两个新疆的明珠近在“咫尺”，州府昌吉市仅距乌市中心区35公里；昌吉州米泉市与乌市仅“一墙之隔”，城区完全连成一片。

 

乌昌一体化是人心所向、是经济腾飞的必然要求。

 

乌昌地区GDP总量占全疆的三分之一，财政收入则占到了40%，如果说新疆是一列正在加速的火车，乌昌一体化则被赋予了“火车头”的重任。

 

乌昌实现经济一体化之后，两地在财政投资项目建设方面实行统一规划、统一管理；在土地、税收、市场准入及招商引资等方面也实行统一的政策，统一对外招商引资。

 

乌昌经济一体化是区域经济发展的一种新模式、新机制。其实质是通过融合发展,实现乌鲁木齐和昌吉、兵团与地方经济快速发展,打造规模经济,增强乌昌地区可持续发展能力和区域竞争力。

 

乌昌一体化的意义，决不仅仅是打造了一个区域经济合作的体制变革标本，更为新疆经济的腾飞带来了强劲的发展动力。两地的融合，成为新疆战略全局中的关键一步。

 

 

三、做好城市定位

 

200年年底前后，丰都县要斥资数亿建设鬼城的新闻，把丰都县推到了全国舆论的风口浪尖，社会各界是口诛笔伐，认为丰都政府是在倒退，搞封建迷信，但我却有不同的观点，发表了《为丰都鬼城喝彩，兼谈城市营销》核心内容有两点:

 

1、丰都还处在设想阶段的项目，引发全国的关注，从宣传角度讲，已经节省了几千万的广告费，试想，在全国两千四五百个县级以上的行政区划中，你记得的有几个，尤其是县级，估计大多数人记得的除开和自己生活密切相关的城市外，不大会超过两位数，但丰都鬼城可能是为数不多的城市之一。

 

2、城市定位和产品定位一样，讲究的是独特、差异化和唯一性，想讨好所有人的做法既不可能又愚不可及，这就是所谓的少就是多和多就是少的辩证思维。一个人不可能既高且矮、既肥又瘦。丰都鬼城最大的特点就是鬼文化，在这个点上把文章做深做足，在我看来，是正确而又顺利成章的。

 

也因此，我这篇文章发表后，得到人民网的特别推荐，丰都县的相关领导也打来电话表示感谢，并希望我多为他们献智献策。

 

城市定位的法则，和消费品，楼盘等是相同的，我们可以从中得到借鉴，我可以举出很多例子：

 

消费品方面经典的例子是可口可乐和百事可乐的定位，可口可乐定位为正宗的可乐，目标消费群瞄准各个自求正宗的年龄段人士，广告是：真正的可乐。面对可口可乐的先发优势和领导者地位，发起竞争的百事可乐把自己定位在最具消费能力的年轻一代之上，他们的的广告语是：年轻一代的选择，并且聘请最当红的体育明星和娱乐明星，打造时尚的形象，言下之意，喝可口可乐的人是落伍和老了。

 

百事可乐的这个战略取得巨大成功，其市场份额一度超于可口可乐。

 

其他方面的例子比如汽车：我知道我们房交会的同时有车展，在汽车定位方面，沃尔沃的定位是安全，虽然现在已经成为吉利沃尔沃，但在安全方面，沃尔沃依然是深入人心的品牌。

 

宝马——优异的驾乘感觉；奔驰——豪华的商务用车，因为他们鲜明的定位，我们都在知道这句话：开宝马坐奔驰，可见多么深人人心，遗憾的是，宝马和奔驰近年来都经不住诱惑，开始偏离焦点，宝马为了和奔驰竞争高档车市场推出了笨重丑陋的宝马7系，而奔驰则推出了斯玛特微型轿车，宝马没有意识到，如此庞大笨重的7系如何体现优异的驾乘感觉。而奔驰则没有意识到，只能勉强坐两三人的斯玛特如何体现奔驰的高档品牌，虽然从眼面前看，两者的新车型都取得了不错的销售业绩，宝马7得到中国多数爆发户老板的追捧，尤其是房地产商，这里不好意思得罪了，但这是事实，而长远，他们都将为他的举措付出代价。

 

说到房地产方面的项目，例子很多：早在数年前，我即提出了一个十分具有潜力的房地产细分市场，那就是上海养老市场，上海很早即出现了人口负增长，数年前便进入人口老龄化城市，上海的老年人有三百万，我们只要为高端的10%打造五星级养老公寓，其市场就十分惊人，哪怕是5%也有15万人，星级服务，配备直升机加顾问团式的名医服务团队，即便是卖天价我相信也不担心。

 

市场规模越大合约发达的城市，其市场细分越是丰富，在香港有专妓女和吸毒者开发的房地产项目，上海2000年左右兴起的小户型酒店式公寓也很具有代表性，上海是个典型的住房困难城市，很多小青年刚工作不久，没有什么积蓄，想独立但买不起大面积的公寓，很多外地到上海工作的人，想拥有自己的住房，但资金有限，这样的产品再配以酒店式的服务，很合这些年轻人的胃口，因此，掀起热潮，几乎每个小户型产品都是一房难求，要排队，就拿我们操作的两个项目来说，2002年SOHO时代倾盆大雨三天三夜排队，收视率最高的纪实频道跟踪拍摄三天，播出了名为《看房记》纪录片。Top500风云国际项目则是六天六夜的排队，两个项目开盘都不得不出动近百个警察维持秩序。

 

近期上海针对国内暴发户的土豪宅，也因为定位精准，而一天销售40亿，创了世界纪录。大家都应该知道我说的是星河湾。

 

说起城市的例子，也有很多：

 

云南——春城

哈尔滨——冰城（为何不是长春和沈阳？）

夏威夷——度假胜地

拉斯维加斯——赌城

 

城市定位和产品定位一样，一定要突出一点，而这一点是独特的，唯一的特性，当然大多数成功的城市定位都是依托自身先天的优势，但也有很多后天打造城市的例子，最突出的例子是迪拜，这个沙漠国家，其石油资源仅是阿布扎比的零头，资源贫乏，但却另辟蹊径，把迪拜打造成了全球的度假、旅游和奢侈品集散地，取得举世瞩目的成就。

 

那么昌吉如何打造属于自己的定位，几天谈些浅见，供在座的各位参考，我开头讲过，昌吉的市场规模小，要想突破必然要依靠外来购买力，那么外来购买力都是那些呢？我想应该是如下几类：

 

1、乌鲁木齐高房价的挤出效应，虽然是涓涓细流，但是个持续的过程。

 

2、全疆的养老需求，因为城市发展的不均衡，中国本就是农村往城镇跑，城镇往地级市跑，地级市往省会跑，省会往直辖市跑的抽血特征，这也是中国特色的城市化发展，那么这些养老需求谁来承接，昌吉比乌鲁木齐更有优势。

 

3、投资性需求

 

纵观这些需求都有一个要求：安全，7.5事件的爆发引发昌吉楼市需求暴增就是很好的例子，当然这里的安全除了治安稳定的要求外，还有投资环境规范保证投资安全的需求，不过，安全固然重要，但安全却只是基础的条件，根据马斯洛的需求原理，安全仅仅是最基础的。而且，从治安安全角度而言，突发事件的影响是阶段性的。

 

更高一层的需求满足才足以支撑长期的需求，我想这个点就是——宜居。当然在这方面昌吉既有基础又有作为，政府相关文件的表述是：“生态立市、工业强市、科教兴市”把生态放在第一位，虽然也存在生态和工业的矛盾之处，工业是支撑城市经济发展的基础，在一定程度上与生态相矛盾，但这也是中国特色，只要找好平衡，也不应该成为问题。

 

在城市已有的建设方面，昌吉虽然城市小，但有2000多亩的生态森林公园，据我了解因为害怕污染地下水，连国家支持的地源热泵采暖方式也控制的很严，应该说做的非常好。

 

那么要确立宜居城市的品牌，就要遵循品牌三不部曲：

 

首先大力宣传确立知名度，其次大力发展与城市定位相符的配套措施，确立美誉度，让来的人的的确确的认同说这的确是名副其实的宜居城市，那么自然而然的也就会确立忠诚度，购房者将会心服口服死心塌地的选择这个城市，像卫留成在海南一方面要打造国际旅游岛一方面又引进巨无霸化工项目的心不在焉自相矛盾的做法是不可取的。

 

 

四、落实几项措施

 

1、排在地一位的首先是坚决走低碳经济路线。

 

今天是上海世博会开馆的第一天，我有幸在3月底即带领我们房地产商会、房地产经理人联盟的北京朋友们，在世博局领导的陪同下提前参观了世博园区，因为当时正在施工的赶工期，所以只参观了世博主题馆——城市让生活更美好，主题馆共有五个分馆，因为也在施工，我们参观的是城市地球馆、城市未来馆、城市足迹馆和城市人馆。

 

最让我印象深刻的是城市地球馆，那里展示的城市污染现状和如果不加重视可能会出现的景象，令人触目惊心，而随后给出的一系列解决方案的核心就是：低碳经济。

 

建设部原副部长、中国房地产协会名誉会长、北京房地产学会理事会主席杨慎是低碳经济的积极倡导者，20日他在出席上海世博会部长考察评价活动时，我向他提过我们今天的论坛，希望他能够出席，但他婉言谢绝了，并说以后只要不是低碳的活动，一律不参加，我为此表达我的敬意。

 

在近日北京房地产学会召开的房地产业2009热点问题研讨会上，杨部长指出，房地产业的可持续健康发展必须更新理念、转变方式，大力发展低碳经济，建设绿色、低碳、节能的人居环境。

 

我在哥本哈根会议后发表文章：《房地产低碳，利在当代，功在千秋》

 

2000年时我和ISO4000的专家熊协永先生探讨环境保护的时候，世界上十座污染最严重的城市，中国就有九座，环境污染所带来的经济损失已经几乎可以抵消经济增长。现在情况非但没有改善，反而更严重，如果我没有记错的话，全球污染最严重的20座城市，中国应该占了18座，到了必须动真格的时候。

 

我们要注重建设生态城市，遵循生态平衡的原则，按照区域性的自然、人文条件和城市发展可能性，调整城市布局结构，借山水和自然环境优势，以及历史文化传统风貌，因地制宜地加强城市园林绿地建设和环境保护建设，使人、建筑、城市、自然融为一体，营造绿色宜人城市。

 

2、排在第二位的措施也是关于政府的：概括讲有如下几点：

 

首先，加强城市基础设施建设，“适度提前”地适应城市前进步伐。其次，全面优化城市建设的总体布局。最后，优化软环境：首先建设良好的经济运营环境。营造健康、高效、和谐的城市文化环境。

 

3、排在第三位的是针对开发企业的：

 

首先，昌吉市场供大于求，又恰遇宏观调控，形势不是很好，在市场低迷的时候，更应该尊重市场发展客观规律，充分论证认真研究消费者的需求，千方百计打造挖掘产品优势，这样才能在日趋严谨的市场中脱颖而出。

 

其次，注重专业还不够，还要求我们比以往更敬业和注重细节，市场就像是捕鱼，以前的市场鱼多肉肥，一网下去，收获丰厚；现在市场不但鱼数量少了，体积也小了，想要得到同样的收获，只能密织网，如果网孔寻密了还补上，就用布，连水同鱼一起捞上来，再从中去挑。

 

最后，经济学大师彼得•德鲁克说：营销和创新生产成果，其他都是成本，在任何时候，创新都是最好的投入和突破口，创新包括产品创新、理念创新、服务创新和营销创新，要想在竞争日益激烈的市场环境中求得生存发展，经营者必须改变“等客上门”的观念，重视市场营销与产品、服务的创新、要学会“大海里游泳”的本事，才能到达“彼岸”。

 

以上就是我今天和大家交流的内容，感谢主办方提供这个机会让我和大家分享，谢谢！