近期楼市分别被政府与开发商投下杀伤力强大、充满变数的震撼弹，使原本犹“负嵎顽抗”的卖方市场，瞬间扭转乐观预期，转趋保守与阶段性看空后市。

●“京十二条”是条来势汹汹的“狼”？

首当其冲的是，针对国十条的地产新规，北京市政府联手十一个相关部门领各城市之先， 出台“京十二条”之施行细则（目前已有深圳、青岛、西安等城市跟进）。

探究【京十二条】，不难发现主要针对供需当中的政府、消费者、开发商，乃至市场行为进行严格规范，使如脱缰野马般的楼市能重回稳定状态。惟实际上多为“旧规新定”，基本围绕禁止囤地、限制捂盘、房价监测、税费征收、信贷管理、国企规范等陈疴打转，而真正引起市场强烈震撼的是关于暂停购买第三套房及非本市居民购屋发放贷款，与家庭只能新购一套商品住房的规定，这在某种程度上等于将购房需求扼杀于襁褓之中! 于是市场疯传：这回“狼”真来了？

●恒大效万科之颦，降价迎客

回顾以往，因为喊得太多次,而“狼”始终未现身，有人甚至根本认为“狼”已经绝种、在地球上消失了，惟此次显然是真的有所不同，现在至少我们看到“狼煙”、听到“狼嚎”了，如此，“狼”还会远吗？事实上，这正是行业龙头之一的恒大地产会高调宣布自5月5日起，全国40余个楼盘全面降价15%的主要缘故。虽因与08年元宵节万科集体降价之销售攻略如出一辙，而不免有”东施效颦“之讥，但危难当前也就顾不了那么多了。当然恒大此一作法，无異使已经驚惧不安的楼市处境雪上加霜，是否会引发连锁崩盘式的骨牌效应？颇值得后续观察。 

●北京“休克疗法”可望奏效

无独有偶的是，北京“限购令”其实是06年7月“限外令”（171号文件）第十条的扩大版。中央“限外令”规定工作、学习时间超过一年的境外个人可购买符合实际需要的自用、自住之商品房（限新购一套）；北京“限购令”则变本加厉的将“限新购一套” 之政策要求扩及本市居民（即全体适用171号文件)，而非本市居民则不予贷款（除非提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明）；影响所及，等同将当前购屋主力部队的三外人士（温州、山西炒房团；与港澳台及国外基金），外加本市投机、投资者全部驱逐出境，只剩下本市民当中的自住需求得以存活。此一"休克疗法"势必使购房需求降至冰点。

●政策已进入“宁可错杀，不可错放”的阶段

有媒体问我，可望于近日公布的“沪X条”是否会仿效北京作法，从严封杀市场需求？

我的观点是：即使在国际金融海啸爆发、肆虐最严重的2008年，北京、广州为刺激境外需求，先后宣布暂停执行“171号文件”，惟独上海咬牙苦撑，基本未松动“限外令”，现在上海作为中国房价最牛城市，面对中国房产最牛政策，又怎么能不比照办理？毕竟上海房价领涨全国是不争的事实，哪怕这其实是与上海的城市地位及发展相匹配，但现在不是说理的时候，宁可“错杀”不能“错放”！

●上海楼市需求旺，打压只能启一时之效

我甚至认为，上海不但有必要也有条件实施更严历的"沪X条"“细则，因为它的需求太过于旺盛，即使只剩下购房自住者仍足以支撑市场，而无发生崩盘危机之可能性，房价最多阶段性挫跌两成，不致伤筋动骨，且假以时日仍将健步如飞！至于上海以外的地区，由于炒作话题过分虚幻、涨势过猛，加之缺乏本地买气作依靠，泡沫基础不够扎实，使其至少下跌20%。其因而引发诸如：土地财政、楼市急冻、百业凋蔽等一系列连锁效应，才是各个地方政府紧接着必须严肃面对的棘手难题。