谢逸枫:上海房产保有税征或不征不影响房价上涨
“史上最严”房产新政出台近一月,北京、深圳等地细则也陆续出台,国家统计局也表示“部分城市房价过快上涨得到初步遏制”，目前各地方政府正在密集出地方版执行细则政策。例如在税收方面。其实，税收政策对房价仅起到调整的效果，或者说是财政杠杆的作用而已，因为税率比较的小，对投资炒房者来说，不过是小意思。虽然上海有关部门仍对落实楼市新政的细则守口如瓶，但市场已被传闻搅得满城风雨。12日有消息称住房保有环节征税将在上海楼市调控细则出台后正式启动。房产税0.8%，一千万才交80万，根本就不会对楼市和房价形成根本性影响和打击。所以，房地产税收的开征或者不开征，都是难遏制或影响到房价继续保持上涨的趋势。
在4月30日北京、5月5日深圳等地方调控细则出台之后,下一个地方版新政策是上海和广州两大一线城市。5月12日有媒体报道,上海将出台房产税征收办法,对符合征税条件的房子按年支付相当于房产价值0.8%的房产税。5月13日，有最信消息传“上海15日出台楼市调控细则，房产保有税最高至1.5%”的新闻报道。甚至有传言，开发商已经陆续接收到来自相关方面“快速出货”的暗示，意味着开发商“死撑”不住了，唯有下降房价才不会是死路一条。
据5月12日上海一媒体报道,上海楼市调控细则最快将在本月公布。其中包括房产税征收办法。即如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值0.8%的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。报道称,为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念。初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据。
上海的方案将根据中国现有的房产税暂行条例,将持有多套住宅解释为经营行为,以便实现征税。对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。上海一开发商说,这种惩罚税的比例“最高可能是1.2%-1.5%”。根据《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
上海一证券类报纸昨天引述“接近上海市政府人士”消息说，为尽快实现对住房保有环节征税，上海选定的方案是在现有的房产税暂行条例基础上将持有多套住宅解释为经营行为，因为目前房产税征税对象是经营性物业。报道称，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。
“国10条”让楼市迅速转入“冷战”。有机构表示，随后一个月内供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价下调幅度可能高达20%左右，但很难出现更大幅度的调整。“国10条”出台前后一周（4.8~4.14一周对比4.15~4.21一周）北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的楼市情况进行调研后所作的报告。有机构表示，在上述五大城市的门店二手房挂牌量明显增加，增加幅度分别为49%、33%、24%、24%和20%。各城市二手房源价格也有不同幅度议价空间，部分板块挂牌价已明显下降，幅度超过10%。
说明，二手房市场上的投资客正在被“国10条”驱逐出市场，不过改善性和刚性需求也因“国10条”出现较大心理落差，选择等待观望。政策出台前后一周，北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降，下降幅度分别达到80%、40%和80%；五大城市的二手房成交量也出现了不同幅度的下跌。
毫无疑问，这对上海二手房市场形成一个“双压”的局面，本来一手房的价格处于下降的趋势，对于二手房市场制造成巨大的冲击，如果这个房产保有税以“1.2%-1.5%”正式开征，而不是按照以0.8%开征,上海将出现二手房投资客恐慌性抛盘的现象。甚至有人说，“眼下的北京和上海,“高价盘预售许可证”都很难拿。“政府也希望通过这样的方式,将均价先降下来再说。”
另外，表明上海的限购政策比北京更严,不可能像深圳那么松,肯定是最贴近国家要求的当然，之所以上海选择“最严厉”政策,也有抑制投资投机的需要,在上海的房地产市场,存在很多投机型的外资和游资。上海的地方细则实际上是将多套房纳入到了经营性住房的范畴,旨在抑制投资投机。
尽管上海楼市调控细则尚未出台，但来自各个渠道的消息已显示其严厉程度应不低。其中开征房产税或称物业税，市场普遍预期将是上海楼市新政的重要内容之一。此外，公积金贷款将视面积实行差别放贷等，也很可能成为沪版楼市调控政策的亮点。所以，房产税的“改革”确实已箭在弦上，“有关部门正在操作，但是最后执行的条款如何，现在谁也说不清楚。
有媒体报道，“视面积进行差别放贷”的上海公积金贷款新政也已基本确定，将与其他楼市调控细则一同出台。而其“面积”的定义，或如市场猜测的以90平方米为界。目前，北京已经公布了公积金房贷新政——自2010年5月5日开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款成数为七成；90平方米以内的，贷款成数为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。
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