中介服务行业存在的主要问题及发展建议

（提交给武汉市发展与改革委员会中介服务业调研的材料）

 一.存在的主要问题

1.社会认知度不高，相关法规政策不健全
  社会认知度不高，存在一定的误解与偏见。在国家有关法律和文件之外，湖北省和武汉市很少有相关的政策出台，即使有，也往往只是律师或者会计师的，很少有关于评估师、税务师和其他中介行业的。整个中介行业发展环境有待进一步改善。
2.部门管理不和谐，执业环境不利于机构做大做强。
   行业管理体制不顺，多头监管、重复检查、行政干预等现象普遍，执业环境不利于中介服务业做大做强。比如：与评估相关的土地评估、房地产评估和资产评估三个主管部门或者协会，对于评估机构名称、股东或者合伙人、法人代表及其对应的人事档案、社保等，都有不同的规定和要求，这些规定很多相互是不兼容的。致使具有土地评估、房地产评估和资产评估三种资质的综合性评估公司有些需要被分解成三个分别具有土地评估、房地产评估和资产评估资质的小公司。如果个人同时拥有土地估价师、房地产估价师和资产估价师三种资格并都要注册的话，就必须去违规分别办理三份人事档案，交三份社会保险。
3.中介行业协会自律和职能定位还不规范
   协会对于促进行业发展作了很多有益的工作，取得了很好的效果。但也存在一些不规范的问题：一是部分行业协会对于中介机构的数量和质量把关不严，把一些皮包公司纳入范围；二是对于行业的监管力度太轻，不能及时和严格处理违规中介的机构，不能做到惩恶扬善；三是协会收取的各种会费、培训费用太高，造成“穷了机构富了协会”的现象。
4.税负重而且不合理，没有理顺税收政策
    目前北京、上海、广东等发达地区，对于评估机构实行的是定税制，结合评估行业特点，大多实行的是按照评估总收入10%左右的比例，确定营业税和所得税等。而湖北省在营业税之外，基本上按照所得25%征税，形成比发达地区更高的税负。这个情况现在正在逐步好转
5.行业垄断与区域垄断现象等问题严重，缺乏平等、和谐的竞争环境
  行业垄断与区域垄断现象严重，目前大部分的房地产和土地估价师机构还没有脱钩；大部分机构规模偏小、经营分散、业务范围局限，无序竞争、恶性竞争情况严重；政府对于中介服务业的扶持政策很少。

二．如何推进中介行业发展
1．重新认识，转变政府职能，将中介服务业发展纳入政府规划
    要真正转变观念，重新认识中介服务行业。它不仅能带来一定税收和就业，更重要的是有利于活跃经济，降低交易成本，提高经济效率，规范交易行为，促进市场的繁荣。建议在政府工作报告和经济社会发展规划中明确写入支持中介服务业发展内容，并在“十二五规划”中对于中介服务业发展做出专项规划。切实转变政府职能，按照“小政府、大社会”的模式，将政府大量的事务性工作，按照公开、公正、公平的原则，逐步交给中介服务机构去承担。建议设立政府中介服务顾问。建议参考法律顾问团的成功做法，推广到其他中介服务业，在政府及主要的经济职能部门，设立经济（会计、评估、税务等）顾问团，提前参与政府重大项目与重大经济决策，从专业角度进行顾问咨询，做到事前参与、事中监控、事后评价，减少决策风险，提高政府经济行为效益。
2．切实创造公开、平等、和谐的竞争环境。
    切实创造公开、平等、和谐的竞争环境，继续推进社会中介组织与政府部门彻底脱钩，旗帜鲜明地反对假脱钩和不脱钩。将经营性事业单位推向市场。采取有力措施，杜绝部门和地区垄断，避免权力介入中介服务。规范各类政府办事窗口管理，杜绝由窗口决定或者变相决定中介机构的做法。简化异地执业备案手续，减少人为因素限制和歧视异地执业。切实转变政府职能，按照“小政府、大社会”的模式，将政府大量的事务性工作，按照公开、公正、公平的原则，逐步交给中介服务机构去承担。建议政府主管部门将有关社会中介服务的规定进行认真清理，废止违反公司法和其他不合理的部分。
3．健全规范中介服务行业协会。
    强调行业协会对于中介服务机构的服务职能，坚决杜绝行业协会成为“二政府”。要降低会费和各种培训费，减少各类不合理负担，健全职业诚信档案和职业道德标准，完善行业自律性管理约束机制，建立有效可行的客户反馈投诉体系。放宽对于开办分支机构的限制，鼓励发展分支机构，促进中介服务业健康发展。建议考虑制定《湖北省中介服务行业协会管理条例》规范管理，加强监督，实行优胜劣汰。确实鼓励规范和有发展潜力的机构做大做强，坚决淘汰违反职业道德、败坏行业风气的害群之马。
4．协调好政府主管部门的关系。
    争取多方合作，拆除可能存在的部门和行业障碍，创造和谐的机构发展环境。在国家部门扯皮和政策打架的前提下，建议湖北省政府可以考虑按照有利于服务中介行业的原则，适当采取灵活措施，处理好人事档案、社保等问题，解决好一个估价师做三份人事档案、做三份社保的问题。规范管理，加强监督，实行优胜劣汰。学习国际惯例，对于具有关联性且不存在冲突的不同中介业务，如土地、房地产、资产、矿产等不同的估价类型以及、咨询、造价等，采取“一个工商营业执照，多个中介服务资格”的模式，克服普遍存在但是制约发展的“一个公司一个资格，一个企业办多个公司和多个执照”的现象。调整各个部门有关执业资格中法人代表、公司名称等方面的规定，去掉违反公司法的内容，更有利于促进公司发展。确实鼓励规范和有发展潜力的机构做大做强，坚决淘汰违反职业道德、败坏行业风气的害群之马。避免同一个中介机构重复办理几个工会等情况。
5．给予财税支持，促进行业发展
    合理理顺税收政策，参照其他城市和区域的经验，结合中介服务行业的特点，考虑按照定税制等方式，公平、公正、科学确定中介服务行业优惠税收制度。设立中介服务业发展引导基金，推出系列支持政策。当前各级政府都在加大投资力度的同时，建议从中切出一小块来，设立中介服务业引导扶持基金，其所带来的倍增效应要远远大于投资其他行业。