陈真诚：万科等或成降价后起之秀

陈真诚：万科等或成降价后起之秀

——恒大降价系列之二

文/陈真诚

（内容导读：开发商大幅度降价销售，或将成为必然之选。直至最后，开发商是否大幅度降价销售，与其是否资金短缺之事的关系或将不大…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

部分开发商透出降价促销售信号

事实上，在恒大地产5月5日宣布在全国统一85折降价促销后，尽管依然一些开发商表示不会“跟风”进行大幅度降价销售，但已有一些开发商推出了与之类似的大幅度降价促销售，还有一些大型开发商也已经透露出了将会降价促销的信号。

保利地产相关人士表示，应该将降价看成市场的常态，公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低，将随市场情况决定产品价格，定价会跟着市场而定。

远洋地产相关人士表示，公司方面暂时没有调整价格的计划，但也会根据市场状况不断进行分析，在必要的时候也会做出适当的调整。

在上一轮调整中最先扛起降价大旗的万科的相关人士表示，价格是由市场决定的，企业不可能单方面“决定”价格，而只能尝试去“发现”价格；万科始终对市场保持敬畏之心，尊重市场的实际情况，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品；万科会调整产品线，令产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢，市场预期这意味着万科可能将大幅降低产品的总价。

而且，万科总裁郁亮在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果达不到会调整开工节奏、以促销手段把房子卖出去。近日有消息称,万科总部内部会议上曾提出,各地分公司如果在一定时间内未完成既定销售目标的60%,可以自行降价促销。

再则，一季报显示，万科一季度净利润11.3亿元，同比增长46.5%，但经营活动产生的现金流量净额为68亿元，同比下降了284.56%。因此，早已认定房地产市场存在泡沫、房价已到阶段性顶峰的万科，可能成为再一个采取大幅度降价促销的大型开发商。

只是，暂时不考虑产品不同等因素，仅就降价促销的市场心理效果而言，由于恒大地产已经抢先采取了全面85折降价促销策略，本文作者陈真诚认为，客观上为万科等企业的降价策略出了道难题。如果万科降价幅度太小，可能难有促销效果。如果要取得理想的促销效果，万科等企业可能也得采取大幅度降价促销的办法，甚至不排除部分地区的部分项目的降价幅度超过85折，成为“后起之秀”。

富力地产相关人士表示，这次新政比较严格，对市场冲击较大，开发商选择降价销售属正常，富力地产也会采取一些折扣让利的促销手段，但不会跟风大幅降价。不过，市场预期，为了降低持有的成本和风险，在恒大地产之后，接下来，富力地产也很有可能大幅打折降价促销，因为其资产负债比率较高。

数据显示，截至去年底，虽然富力地产的净负债有所改善，但仍高达97.6%。尤其是，目前，富力地产几乎已将其手中的所有现金全部花掉了，可能也会跟风大幅降价以促进销售，争取尽可能快而多地回笼资金。

开发商未必真“不差钱”

有数据显示，就十大标杆上市房企而言，2009年的净利润共计265亿元，2009年年底手中的现金总额为217亿元，负债总额为4200亿元。这些数据说明，这些开发商手上的现金并不太充裕，而且，以2009年265亿元的净利润水平，需要15年以上的时间才能还清4200亿元总负债。

一季度，万科、招商、保利、金地四大上市开发商的经营性现金净流量均为负，显示现金流已经全线萎缩：万科A一季度经营现金流量为-68亿元，每股经营活动产生的净现金流为-0.62元，其中经营现金流入只有134亿元，而经营现金流出却高达202亿元。保利地产一季度经营现金流量净额为-150亿元，一季度筹资现金流量高达136.91亿元，才使总现金净增加额变成-13.6亿元。招商地产一季度经营现金流量净额-7.94亿元，每股经营活动产生的现金流量净额为-0.46元，公司一季度总现金净增加额-7.26亿元。金地集团一季度经营现金净流量-34亿元。如果这些开发商的成交量长时间持续低迷，很可能会给其资金链带来不小的压力。

再以上述所说及的富力为例，来看看其是否可能面临资金压力问题。

富力2009年年报显示，截至去年年底，富力集团手持78.9亿元现金（其中现金66.4亿元，受限制现金12.5亿元），同比上一年增长了284%。但今年4月28日，富力地产以70.5亿元巨资的总价拿下了位于天津津南区咸水沽镇的1933亩天津新“地王”土地。国土资源部3月10日出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》要求，“竞买保证金不低于出让最低价20%”、“1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款”、“余款最迟付款时间不得超过一年”，这就意味着，5月28日前，富力必须付出35.25亿元首付款。

此外，去年12月22日，富力还和雅居乐、碧桂园组成的“联合体”成功竞得了总价为255亿元的广州亚运城项目地块。在这个全国总价“地王”项目中，富力占有34%的权益。由于该项目挂牌出让先于国家新政出台，广州市国土局相关负责人表示不会国土资源部要求首付50%的新政策，继续按挂牌公告文件的约定执行：首付四成，三天内缴齐。即便如此，首付款也需要102亿元。按照富力占有34%的权益计算，富力应该在去年12月25日前支付了102亿元中的34%，即34.68亿元。

这样，仅广州亚运城项目地块和天津津南区咸水沽镇的天津新“地王”这两个项目，就需支付出现金至少约70亿元。

当然，富力集团手持78.9亿元现金是截至去年年底的数据，其后可能还有一定的销售回款和通过其他途径而增加手持现金量，但也要看到的是，富力需要不少现金用在其他项目开工建设或土地上。

有数据显示，2009年富力共计购入7幅土地。仅在2009年5月份，富力分别在北京、从化购入两幅土地。接着，在11月份，富力又在广州、太原分别购入两幅和一幅土地。购地总占地面积约为110万平方米，成本为35亿元。而且，截至去年末，富力共计有分布在12个城市的31个住宅项目及4个商业物业在动工，在建项目的建筑面积为673万平方米，同比2008年的534万平方米增加了26%。

如此看来，富力手头的现金可能并不宽裕，在目前房地产成交普遍冷清大势下甚至可能面临相当的资金压力。

这些开发商，或是说明目前开发商之真实资金链情况的典型样本，说明多数开发商未必真的“不差钱”。

降价幅度太小或难见效果

房地产是个高度以来资本杠杆的行业，一般而言，很少有开发商会把大量现金放在手上“囤积”而不去做新的项目开发投资。

如今，在房地产“史上最严厉调控”政策、央行不断收紧银根之下，开发商从银行获得信贷和从资本市场获得融资的难度加大。

而且，在政府调控政策、房价过高、房价预期下降、此前过度透支需求、消费者观望乃至弃购等因素的综合作用下，房地产市场明显开始异变，成交量大幅萎缩，继续坚守高房价的开发商，可能很难通过销售会款来回笼资金。

再则，政府决定将加强对预售款的专户管理，客观上也将起到影响到开发商的资金链。

因此，可以预期，在不久的将来，一些开发商，只要继续经营，都可能面临资金压力。而且，本文作者陈真诚认为，即便有部分开发商真的“不差钱”，但当市场调整到一定时期后，如果不能有效解决资金供血或通过销售实现资金回笼等问题，也未必能继续“不差钱”。这样，对多数开发商来说，只得采取降价的办法以促进销售，回笼资金。

这样来看，除前述一些大型开发商外，还有其他一些大型开发商，也可能采取大幅度降价促销的办法以促进销售。

而由于此前房价上涨过快过多，小幅度降价可能很难打动消费者，难以实现销售，难见促销效果。这样，开发商要降价的话，可能就得大幅度降价，才有可能促进销售。

开发商“不差钱”也可能降价促销

目前，房价下降、市场重回深度调整通道之大势已定。而且，不出意外的话，政府的严厉调控政策，将会持续相当长的时间，这几乎形成了共识。市场预期，房价下降幅度会不小，市场调整周期会不短，房地产大势短时间内或难以改变。

在这种形势下，即便那些真正没有资金压力的大型开发商，也难以真正做到坚守高价格而不降价销售。本文作者陈真诚认为，其主要理由是，如果项目建好后不能及时销售出去，就意味着资金积压，不但可能丧失利用这次调整导致的洗牌进行市场扩张的机会，而且可能因此损失自有资金解套可能获得的利息或其他收入的损失，或因此承担巨额的积压资金所需付出的利息和管理、维护等费用等成本。这种损失，甚至可能要超过坚守高房价不降价可能带来的好处。

而且，当房价走势持续向下、市场进入一个相对比较长的下行通道时，开发商往往需要采取快跑取胜的策略，越往后，可能越难以相对高的价格卖出，项目滞销的时间可能越长。

基于上述分析可知，开发商一般会顺应市场之变，采取降价等办法进行促销。本文作者陈真诚认为，尤其对于一些资金实力、抗风险能力和参与市场竞争求生存能力相对要弱的中小型开发商而言，更有大幅降价促销的可能。

而且，可以说，不管对大中型开发商或是对中小型开发商来说，在目前市场形势下，小幅度降价可能难以实现销售，只得进行大幅度降价才有可能促进销售。

事实上，多年来持续大幅度快速上涨的房价，为开发商普遍大幅度降价销售留下了充足的空间。客观来说，一般而言，这个空间要远大于目前房价的15%。这就是说，将来，不少开发商的降价促销的幅度，或要远大于15%......

这样来看，开发商大幅度降价销售，或将成为必然之选。直至最后，开发商是否大幅度降价销售，与其是否资金短缺之事的关系或将不大。

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