陈真诚：房市或出现价格乱战

陈真诚：房市或出现价格乱战

——恒大降价系列之三

文/陈真诚

（内容导读：当一个市场的问题积累太多太久，终有可能出现爆发式释放，以修补市场，矫枉过正。一旦有为数不少的开发商群起展开大幅度降价促销的价格战，那么，房价下降的最后形势往往难以控制，或不能按照一些人所意愿的轨迹变化。价格战的最后结果，也许一时难以过早地做出评判…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

凡事或都难铁板一块

正因为多年来房价持续非正常疯涨，政府调控一直难见成效，就连在中央政府自2009年12月14日重启新一轮房地产调控、出台了系列调控政策、表态要抑制投资投机性购房、坚决遏制部分城市房价过快上涨之后，房价依然继续发疯上涨，直至中央政府在4月份再次加码房地产调控。4月14日，国务院召开常务决定，要认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，强化房地产调控，打击投资投机，遏制房价过快上涨。4月17日，国务院办公厅出台“新国十条”，实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求，坚决遏制部分城市房价过快上涨。自此，房地产迎来了“史上最严厉的调控”，房地产调控的目标也从遏制房价过快上涨上升到使房价回落到合理区间。随后，5月3日，央行决定从5月10日起再次上调存款准备金率，再给房地产预期狠狠一击。

就这样，房地产市场终于开始异变，房价预期和市场走势预期陡然掉头向下，消费者普遍观望甚至弃购，投资投机性购房者离场，市场成交大幅下降。直至“五一”假期，各地房地产市场普遍陷冷清之极，有价无市，成交量跌入“冰河”。

而就在严厉的调控和这种严酷的市场现实面前，一些舆论也纷纷以开发商不缺资金为由而宣称房价不会下降，开发商们试图坚守高房价而不降价销售。只是，决定凡事或都难铁板一块！作为中国大型开发商之一的恒大地产，打破了市场僵持局面，撕开了开发商大幅度降价促销售的口子。

“五一”刚过，恒大地产5月5日宣布在全国范围内的所有楼盘统一85折降价销售，房价突然直降15%，给市场带来了巨大震惊。市场预期，无疑将有更多的开发商仿效恒大地产进行大幅度降价，以促进销售。事实上，尽管依然一些开发商表示不会“跟风”进行大幅度降价销售，但已有一些开发商在恒大地产宣布在全国统一85折降价促销后推出了与之类似的大幅度降价促销售，还有一些大型开发商也已经透露出了将会降价促销的信号。

至于一些中小型开发商，一旦发现市场形势发生大的变化，尤其看到大中型开发商纷纷大幅度降价销售后，很可能会群起效仿，纷纷进行大幅度降价促销。甚至，对一些手持低土地成本而房价依然相对高位下的项目，本来项目的销售赢利空间预期不小，甚至可能会采取比一些大中型开发商更大的降价幅度，通过让利以竞争销售。

恒大降价或对二三线城市影响颇大

应该说，恒大地产在全国范围内统一85折降价销售的影响力，是全国性的，不仅仅只是在一线城市或只是在二三线城市。但由于恒大地产的市场布局特性、降价项目对本地影响力和二三城市市场本身具有的特点，分析恒大地产全国大幅度降价销售对市场的影响，还有一个重要因素当引起市场重视。

恒大地产这次是在全国范围内对所有的项目统一85折降价销售，不分一线城市或是二三线城市。可以说，其影响力将波及全国市场，而不只是一线城市或只是二三线城市，甚至包括更低级的城市。这是因为，房地产泡沫已经是全国性的，房价持续大幅度上涨是全国性的，市场冷清是全国性的，市场调整也是全国性的，只是不同地区可能有所不同而已。

而且，恒大地产的项目主要位于二三线城市。今年4月份，恒大地产在石家庄、重庆、长沙这三个非一线城市市场的合约销售金额，排名其所有城市市场的前3名，占比分别为18.7%、14.1%和10.6%。应该说，恒大地产做出全国统一85折降价销售的决策，是在充分分析了二三线城市的市场形势、并认为二三线城市市场也将大幅调整的基础上所做出的决策。而且，基于其公司市场布局情况来看，恒大地产全国统一85折降价销售，对二三线城市的影响力将不小，甚至可能直接导致二三线城市的其他开发商进行更大幅度的降价促销。

尤其要看到的是，万科也十分看重二三线城市市场，在二三线城市的布局甚多，在二三线城市的项目也甚多。事实上，万科近几年一直在持续侧重二三线城市的扩张，如2009年，万科新增项目44个中的大部分位于二三线城市。如今，面对房价下降市场深度调整，十分看重二三线城市的自住需求的万科，不但也可能将步恒大之后尘展开大幅度降价促销，而且因其在行业的地位和项目在二三线城市的广泛分布而对二三线城市继续产生带领房价大幅度下降的影响力。

二三线城市消化泡沫能力远比一线城市小

还应该看到的是，尽管一线城市的房价泡沫比二三线城市要高，但由于二三线城市市场对泡沫的自身消化能力远比一线城市要小，而且二三线城市的需求刚性不如一线城市，二三线城市大量存在的中小型开发商抗风险能力不如一线城市的大中型开发商，因此，本文作者陈真诚认为，二三线城市的房地产市场，可能要远不一线城市的房地产市场“脆弱”。

而且，对中小型开发商来说，在市场竞争中，往往只得采取跟随大中型开发商的策略，尤其在产品策略、价格策略等方面。当大中型开发商带头大幅度降价促销时，中小型开发商往往会群起而效仿着降价促销。而且，相比于大中型开发商来说，中小型开发商往往容易做出决策反应，甚至可能会采取比中小型开发商更大幅度的降价办法，以促进销售，参与市场竞争。

再则，由于此前二三线城市普遍被视为相对一线城市的价格“洼地”，导致大量开发投资纷纷进入二三线城市开发项目，地方政府也卖出大量的土地，而另一方面又受到需求相对有限的限制，因此，将来，一些二三线城市还将面临由存量过剩和即将有在建或已立项项目形成大量新增量造成的供大于求的问题。

这样来看，相比于一线城市而言，一些二三线城市可能更容易受到市场整体调整的冲击，房价调整的周期可能会更长。当遇到恒大地产等大中型开发商带头大幅度降价促销的冲击时，一些二三线城市市场可能更容易受到影响，受到的影响力或更大。一些中小型开发商，可能会更快地做出降价促销的反应。

价格战将加剧市场分化

一些二三线城市，相比于一线城市而言，由于需求相对有限，市场供求形势严峻，而土地及建造、管理费用等成本相对较低，更由于普遍存在大量的中小型开发商，因此，可能在不久的将来就迎来幅度更大的降价促销潮。甚至，由于此前房价上涨过久过多，给降价留下了不小的空间，再因多数人预期此次市场调整的周期不会很短，因此，在巨大的可降价空间和对市场恐惧及部分开发商的竞争行为等因素的综合作用下，在一些城市，不排除出现价格乱战的可能。

经验告诉人们，当一个市场的问题积累太多太久，终有可能出现爆发式释放，以修补市场，矫枉过正。在市场形成了价格下降空间大、持续时间长等普遍性预期的大势下，当有影响力的数家大中型开发商带头大幅度降价，一旦有为数不少的开发商群起展开大幅度降价促销的价格战，那么，房价下降的最后形势往往难以控制，或不能按照一些人所意愿的轨迹变化。本文作者陈真诚认为，价格战的最后结果，也许一时难以过早地做出评判。

如今，恒大地产在全国范围内对所有的楼盘统一进行85折降价促销，由于目前的高价位市场和市场相关方面因素的心理已经相当脆弱，因此，接下来，在一些城市的一些楼盘，也许就会出现84折降价促销，还可能出现75折或65折降价促销，甚至不排除出现58折或更大幅度降价促销的可能。这种情况，可能出现在一线城市的某些楼盘，也可能出现在二三线城市的某些楼盘，还可能出现在更低级别城市（如部分过热的非省会地级城市乃至县城）的某些楼盘。

应该说，当房价下降成为大势、市场步入深度调整之后，本文作者陈真诚认为，对一些城市而言，需要防止出现价格乱战的可能，以免对市场的长远健康发展造成不必要的伤害。

当然，还要看到的是，随着市场步入深度调整通道，房价出现大幅度下降预期，当新的大幅度降价潮开始后，未来的市场分化也将加剧。市场分化的结果很可能是，不但不同城市之间存在区别，而且，即便是在同一城市，不同类别产品或不同楼盘项目之间的区别或很大。此外，开发商也将加剧分化，市场将出现残酷的洗牌，有的或能抓住新的调整机会获得发展，扩大市场份额，而有些则可能因不能抓住机会而萎缩，甚至可能被淘汰出局……

[联系作者陈真诚：QQ622000544，请注明具体事宜，电话18975123407，限工作联系。欢迎加入QQ群“全国土地项目交易所”（群号48719930）：此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。无关人士免入，否则，事后也会被请出。]

阅读推荐：