在土地储备有限的情况下，要保证销售业绩只能走高端化，但高端化也面临高风险

        表面上看，万科内部有两条道路之争，即纯住宅化和增加商业地产持有比例的争论，媒体和业界称之为王石郁亮之争。但实际上，万科布局高端地产版图正在形成，深圳、上海、北京的高端项目比例增大。高端地产的优势明显，利润高，回报丰厚。这也很好地弥补了万科产品利润率偏低的事实。万科总裁郁亮在2010年业绩推介会上表示，预计下半年的供应量会增加，相对来说高端房的比例会大一些，因为去年最好卖的是高端房。

        相比万科其他区域市场，万科北京在高端市场一直没有作为。唯一例外的就是中端盘万科蓝山卖出高价。从去年开盘不到2万/平方米一路上涨到近5万元/平方米。而位于朝阳公园南侧的高端盘万科公园5号却在4万多元/平方米徘徊不前。一个普通住宅卖出高端房的价格，而高端房的价格却始终上不去，成为困绕万科北京决策层的一个难题。

        万科北京的高端化要不要走下去?万科北京总经理毛大庆没有给出答案，但是从毛大庆上任后系列言论和动作看，北京万科扩大高端物业份额成为必然。

        2010年，在万科副总裁毛大庆上任的第七个月，北京万科1-3月份销售额已经超过20亿元。万科第一次成为北京市场的销售前三。早在2009年9月份，即毛大庆上任万科第二个月，万科在北京销售排名上升到第七。为万科北京立下汗马功劳的项目就是万科蓝山和中粮万科假日风景。高价房成为万科北京销售主力。然而业界认为，万科北京现在的销售业绩不能算在毛大庆的账上，这是前任万科北京总经理周卫军保留下来的，毛大庆是吃现成的。

        毛大庆表示，北京万科争取在3-5年内进入北京房地产市场销售量的前3名。如何进入销售前三?一是增加开工面积，二是提高单体项目的利润，做高端化。业内人士分析，毛大庆在陷入拿地困境后，必然会通过做高端项目提升销售业绩。

        但是万科北京扩大高端地产份额则面临三大困难。

        一、缺乏高端地产经验。虽然依靠万科集团，万科北京在京经营17年，但依然没有成功高端项目的操作案例。高端物业有区域性特点，万科北京缺乏实践积累。据消息人士透露，万科北京计划将赢嘉中心做成豪宅。但是本刊通过咨询建筑规划人士发现，该项目做豪宅难度较大，前景不容乐观。

        二、逆势风险难把控。清 华大学博士杜丽虹认为，世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，价格有更明显的波动性，因此在经济低谷时，高端住宅受到的冲击也更大。特别是进入2010年，国内一线城市房地产调控越来越严，北京高端物业受到冲击最大，此时北京万科扩大高端物业份额，将面临更大市场风险。

        三、资金链面临考验。万科此前通常选择开发利润低但周转率高的项目，通过做大规模，提高利润。但高端物业的模式和中端住宅不同，高端地产销售周转率偏低，占用大量现金流，对房地产企业自有资金要求较高。对于万科这样的上市企业，项目多，资金链长，在当前货币紧缩情况下，其资本市场融资能力和银行贷款都会受到制约，资金捉襟见肘，这使得万科无法采用高端物业沿袭的长期销售的商业模式。

        一位业内人士表示，万科北京虽然做高端并不擅长，但在土地储备有限的情况下，要实现销售业绩只能尝试走高端化，但高端化也面临高风险。北京万科的高端化突围能否成功，还有待观察。

文/红地产特邀记者  傅硕