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(2010年06月07日)
在浙江省杭州市5月20日舉行的新“國十條”出台後主城區第二場土地出讓會上，土地出讓會主持人宣佈杭州田園地塊由三家房產企業聯合以17億元的總價競得。 (新華社圖片)
任志強認為，當前房地產市場的“癥結”來自於制度條件下的“扭曲”。
我國每年商品房及住宅竣工面積近年大幅增長(新華社圖片)
在房市經過五次調控後，房價出現越發難以調控，具體原因為何？處於高速持續城市化的中國，未來將有何新機遇？諸如此類話題，北京市華遠集團總裁任志強給大家作了一個分析。
只有一個政府卻有兩個“利益集團”
在任志強看來，當前處於房市新政下的長期目標和短期目標具有明顯的差異，短期目標在於，遏制房價過快上漲、加大保障性住房建設、促進經濟增長、擴大消費比重、平衡地方財政和改善城市面貌；而長期目標在於，改善城市居住條件、平衡財富分配關係、推動房改市場化改革、加速城市化進程、長期穩定的收入來源和提升城市競爭力。而現在的短期目標恰好在踩牛腿，長期目標卻在牽牛鼻子，結果房市調控自然不能真正發力。他認為，當前房地產市場的“癥結”來自於制度條件下的“扭曲”，一個“扭曲”是土地制度方面的，來源於資源限制與壟斷，另一個“扭曲”在於因資源壟斷而產生的博弈。在他看來，市場所有問題，歸納起來都是由制度造成的，比如說，上市公司為什麼對土地估值會那麼高，先有我們土地制度壟斷造成的，後有上市公司對這種土地儲值的認可，那麼就必然產生了遊戲規則的變化，然後就有了上上下下的博弈；為什麼中央政府政策在實行過程中而地方政府會很多變化，或者說是對抗性質的變化，比如說在廣東的房市調控新政沒有政府在“國十條”裡所說的對外地人購房的限制和二套房的限制，這是因為地方利益和中央利益是不一致的，“我們只有一個政府，但是有兩個利益集團”，這兩個利益集團是由分稅制後形成的，那麼也會產生各種各樣的博弈，這種博弈一旦釋放，都會產生機構上的矛盾。
他分析說，在土地制度上，建設用地短缺好像已被社會普遍認可，無論中央文件還是國務院文件都用了我國人口和資源之間的矛盾突出。如果說我們的18億畝土地已經到了政策的紅線，而土地資源已被認為無法再擴大了，那麼中國的城市化就不再進行了呢？因為城市化進程中一定需要更多的土地，這個說法在理論上是說不通的。可是又怎麼解決呢？我們18億畝土地紅線又不能動，這個是死規定，但是其中的18億畝土地是否在考慮誰在動呢？是因為我們的城市建設在動，還是因為其他的原因在動？整個社會基本沒搞清楚，或者說大部份人認為城市建設在破坏18億畝土地的政策紅線，這個罪名是非常非常大的，但從數據分析就可看出來，在2005年佔用農田耕地的結構中，生態佔地60% （退耕還田、退耕還草）；農業結構自身調整用地20% （經濟作物、油料、花卉）；自然災害損壞耕地5%；建設用地15%。同時，建設用地又分為六種用地：工業建設用地、水利交通用地、基礎設施用地、旅遊項目用地、軍事項目用地和房地產用地，其中房地產用地佔30% ，15%的30%，即整體的4.5%。房地產用地又分為：住宅用地和商業用地。住宅用地又分為：廉租房用地、經濟適用房用地，商品房用地、高檔公寓和別墅用地。可見作為房地產建設用地僅佔了2.41%。房地產商在18億畝土地紅線裡當了最大的“敵人”、戴了最大的“帽子”，成為了最大的“攻擊點”，但在實際佔用土地的數量卻是極低的，和房地產商沒什麼關係。
在比較城鎮城區面積和農村宅基地面積時，發現現在我國建成城區的面積為3.84平方公里，佔國土面積的0.4%；而農村宅基地產16.8平方公里，佔國土面積1.75%，是城鎮面積的4.37倍，理論上有9億農民居住，實際上卻有2億人活動在城市和農村之間，而城市裡卻有了6.7億人居住，從國際統計意義講，嚴格說是城市暫住人口，不應屬於城市居住人口的，結果在統計計算城市化時卻計算在內，城市化率才達到了46.9%。通過兩者比較，如果用國土面積的1%來建成城市，大概能住16億人，所以根本不用擔心沒有可以使用的土地，而是土地運用不合理，其中土地運用不高的原因就在於土地制度的壟斷。
土地制度的壟斷
在2003年的土地掛牌拍賣之前，也是說城市裡的房地產開發商在找土地之前，開發商用市場行情的價格和土地出讓方談價，但到了2003年後，土地出讓權被政府收回後，政府開始找地，由於地方政府低於或嚴重低於土地市場價格收回土地出讓方的土地出讓權後，再以高於土地市場行情價格出讓給房地產開發商，結果造成本來可以出讓的土地卻因為地方政府倒賣土地的行為而減少，以至於城市用於房屋建設的土地越來越急劇下降，到了2004年後出現了負增長，恰好土地供應急劇下降的過程中導致了過去五次因為房價過快上漲的調控，調控的結果卻是房價越調控房價越上漲，如果用指標表示房價上漲的話，每次房價調控時的房價都是高於當年GDP增長的速度，但調控當局卻沒想房價為什麼高的原因。他認為，恰恰是土地制度的原因所造成的。2007年中央出台房市調控政策時，用提出中央供給的方式來解決供求關係問題，到了2007年的土地供應還沒有變成房子，但年底房價卻出現了過快上漲，結果不得不出台政策來遏制快速上漲的高房價，此後又出現了土地供應量繼續減少，其中2008~2009年12月間，土地的供應量竟然達到了負18%多，由此可以看出房地產開發所用的土地是逐年下降的。他舉例說，從北京來說，從“十五”到“十一五”土地的供應量減少了780萬公頃，大約減少了四分之一的土地供應，結果直接導致房地產商可銷售的面積不斷下降，自然房價不能不出現高增長的現象。在土地供應價格曲線上看，2003年後土地價格一直上漲，最高的時候到了2007年、2008年都出現了快速上漲的行情，2008年金融危機發生後才出現了下降的行情，下降後我們的救市政策迅速讓其出現V型反轉，一直到現在房價又出現快速上漲，結果房市調控新政又不得不出現“國十條”。
他表示說，時到今日所有出現的房價過快上漲都是由我們的土地政策和壟斷性質所產生的結果，產生這個結果後不斷地用短期政策去調整，因為土地制度和與之相關的制度所造成的“扭曲”，這個“扭曲”還包括我們對住房現狀的錯誤認識，對市場發展階段的錯誤性認識，對保障制度的錯誤性承諾，這些錯誤性的認識都會導致我們制度上的錯誤性的“扭曲”。
比較我國和美國住房現狀，美國1950年的戶內面積為91.4平方米，而到了2000年則達到了210.6平方米，平均每十年戶內面積增長20平方米，而北京“十五”期間人均每年增長0.9平方米，到了“十一五”卻下降至人均每年增長0.45平方米，人均住房面積每年下降了50%，從此可以看出土地制度的差異及原因。從戶型面積看，美國住房的戶型面積在逐年上升，說明美國住房生活在不斷改變，而我國居民大多卻居住小戶型住房，對此他判斷說，我們的長期目標和短期目標是矛盾的，既然我們的長期目標試圖改變我們的居住情況，而我們的短期目標卻是土地被壟斷限制下建立小戶型，或者說是低水平的重複建設。
2%的城市人口 才能買到商品房
他解釋說，市場化改革當然也取得了不小的成績，1998年房地產實行改革前，我國每年商品房及住宅竣工面積為1.41億平方米，到了2008年，則達到了5.43億平方米，增長了3倍多，如果沒有市場化改革，我們依然維持在低水平建設過程中，當然也不會有人會投資去買房。從房屋竣工套數上看，1999年為194萬多套，而到了2008年則達到了493萬多套，增長2倍多，這個增長也說明了只有在市場條件下，我們才有如此之大的增長量。另外，還看到房改前，住房所佔比例為30%，現在則為70%，對此判斷說，就是因為那時沒有市場，所有的住房都是由單位購買，再變成房改。這就是市場對我們中國房地產市場所產生的影響。話又說回來，就是我們有490多萬套的房屋生產量，只是佔到我們城市戶口總數的2%，換句話說，為什麼房價高？只有擠進2%的人才能買到房，如果擠不進2%的話，就會買不到房。從城市住房私有化率看，目前我國基本為41.6%，其中商品房僅僅佔到34.9%，部份房屋私有化率是原來的城市房改私房貢獻的，全國的城市房屋私有化率普遍低於農村，而在城裡的房屋私有化率比較上，深圳最高，因為它沒有房改私房，而太原是最高的，因為它是最早進行經濟適用房和保障性住房試點的城市，也是因為政策性保障房市場供應過多的原因，所以才出現現在太原房價一直不怎麼高的現狀。另外，他說，全國商品房的平均面積只有97.3平方米，全國平均居住面積為84.5平方米，中國35個大中城市人均住房面積只有 76.5平米，遠遠低於全國人均住房面積，在全國35個大中城市戶型面積排名上，作為直轄市的上海和天津分別為66.1平方米和65.2平方米，同時又分別位居倒數第五和倒數第四。在全國100平米以上的戶型中，商品房佔不到25%，北京為17%。
對第二套住房的限制是錯誤
他比較說，從房改房比較上看，低收入者是最高的，而高收入者是最低的，他對很多人認為高收入因腐敗所產生的說法表示異議，因為高收入者恰好是得到房改最少的一個階層。然而在不同收入人群的住房比較上，最高收入者的住房面積僅為最低收入者的1.6倍，從全國普遍看，我們最高收入者所居住的條件大致相當於美國1950年時的水平，不要以為我們的住房條件已經很好。他糾正說，不要以為高收入者是商品房市場的最大的投機群體，而市場上真正投資的群體恰好是中低收入的群體，因為這些群體所購買的商品房大多用於出租，而高收入的群體則很少出租房屋。另外，有很多人認為市場有很大的投機成分，都是高收入者在炒房，更有消息說，來自國家電網公司的數據顯示，全國商品房中大約6000多萬戶，接近有一半以上的房屋電錶基本是不動的，而他對此糾正說，來自2008年的數據顯示，全國擁有二套房以上的全國僅為9.5%，而這9.5並不都集中在高收入家庭裡，中低高三類收入人群基本平均化，其中投資投機比例僅為1.8%，實在找不出更多能反映市場投機的理由。有人可能買680套，但全國卻找不到第二個能買如此多房屋的例子，因此這是一種誤解。尤其是高收入者買房用於出租的比例是最低的，反而低收入者買房用於出租的比例是最大的，偶爾居住的比例是最低的。重要的是，低收入的房屋住房條件比較差，甚至差得沒有自來水、燃氣和廁所等。雖然我們現在的成套率比較高，但我們卻有60%以上的住房裡有三代人或三代以上人居住，因此改善性和需要第二套住房的比例是最高的，他對此表述說，對第二套住房的限制性措施，從2007年後的限制就是最大的錯誤，就是因為不了解我們房地產的實況而錯誤地判斷我們的現況，認為房地產投資過熱的誤判，以至於對我們房地產發展產生的誤解。這個誤解，從美國和中國的房地產發展差距看，兩者相差50年。
既然發達國都經過這樣的過程，當一國人均收入超過2,500美元以後，都要出現高速發展階段，從2010年到2020年，中國應該出現一個房地產陡行高速增長的過程，可是現實卻被決策層狠狠地“掐死”。從現在中國人均住房條件看，2009年大致相當於美國的1949年，2010年大致相當於美國的1950年，就是戶型不到90平米，如果相比美國同樣的增長速度，我們每年大於要竣工17億平方米，而實際我們每年只竣工7億平方米，差距這麼多，否則的話，我們永遠跟不上這個時代。這就是對發展階段的錯誤性認識而導致我們對房地產發展的錯誤性認識。或許有人會認為我們的城市集中度已經很高了，他解釋說，假如從城市人口密度來看，中國大概只能和俄羅斯、加拿大相比，剩餘的國家大概都比我們的人口密度高，而這種人口密集度尤其是集中在城市，從世界十大城市看，亞洲有七個，而最集中的城市在發展中國家佔了七個，在亞洲或東南亞區域，以城市為主是不可避免的，如果把韓國的首爾拿掉，整個韓國GDP的70%都沒了，假如把印度的大城市拿掉，剩下的90%都是屬於大小便的地區，如果把日本的東京拿掉，剩下的日本也基本沒了，這就是整個區域國家的城市特點，未來中國可能有超過全國一半以上的人會集中在“環渤海灣、長三角和珠三角”這三大經濟區內。紐約市人口密度達到8800人，而我們的上海才達到2200多人。除非國內的石家莊達到4400多人，而相對來說，國內的其他所有城市都和國際上的大城市相差很遠很遠。
另外，任志強補充說，我們人口增長和經濟的增長是密切關係的，其中每年新增的城市人口總量，最高時達到2000多萬人，而且連續七年保持持續高增長態勢，儘管現在出現略有下降的態勢，但是由政策限制的結果，儘管如此每年還能依然保持在1300~1400萬人規模的速度，而其中農村向城市的淨貢獻率達到了85%，如果放棄農村人口對城市化的貢獻，我們不知道未來中國經濟會是一個什麼情形。農村戶口還外來人口大致佔整個城市住房需求的32%，顯然，人口增長對整個城市化是有很高貢獻的。近幾年來，恰逢人口紅利時代，城市住房需求在不斷加大，一旦住房需求在限制的需求再釋放，未來房價將出現高速增長，但眼下的房市新政只能暫時限制城市住房需求。
（ 張衛東 ）