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http://q.sohu.com/forum/121/topic/21327335
详解江宁核心区规划 副城功能四片区共同承担
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江宁核心区域由四片区共同组成 HOUSE365资料图片 本站消息 还有3天，《南京市城市总体规划（2007-2030）》成果草案公众意见征询就要结束了。南京市规划局相关人士透露，公示半个多月来，草案修编组收到反馈意见3000多份。其中，作为“三大副城”之一的东山副城，即现在的江宁，其规划的城市中心是在目前的凤凰港而不是此前广受关注的东山老城，这一规划成为市民关注度最高的内容之一。“凤凰港一带”究竟包括哪些区域？为什么选定这一带作为东山的核心区？将来的副城中心到底是什么样子？本站记者近日走访了南京市规划局江宁分局，为市民详解江宁核心区规划方案。 ■未来核心区在哪儿？ 范围：核心区包括四个片区 面积约7.8平方公里 “大家所说的江宁核心区‘凤凰港一带’其实包括四个片区：河定桥商业服务中心、凤凰港商务休闲中心、府前行政中心和杨家圩文化中心。这四个片区共同承担了东山副城的功能，形态上以‘中心集群’的方式构成。”南京市规划局江宁分局副局长张弨介绍。 据了解，这个“中心集群”的范围北抵秦淮新河、上元大街，东至竹山路，南至天元路，西至挹淮街、金陵饭店路、凤凰港西侧，面积约7.8平方公里。 “7.8平方公里是这四个区域的整体面积，实际上可以利用的面积并没有这么多。单独任何一个片区都没有足够的可利用面积来承担副城功能。”张弨坦言，“按照测算及区域中心城市一般用地规模，中心区公共设施用地总量约145公顷，这不包括择机发展的铁路南京南站临近地区——站南地区，主要分布在河定桥等四个节点区域内。其中河定桥商业服务中心约43公顷，凤凰港商务休闲中心约30公顷，府前行政中心约41公顷，杨家圩文化中心约31公顷，共集聚了约340万平方米的建设总量。” ■核心区为何落子“凤凰港一片”？
优势：交通、景观利好并用 主城分流作用明显 对于舍东山而取凤凰港一带为江宁核心区，很多人不甚明白。南京市民间规划师盖星石给出了自己的解释：“东山作为副城更多的是一个概念性的说法。长期以来，东山并没有发挥出足够的功能把主城居民分散到出来。江宁核心区南移到凤凰港一带有一定必然性。首先，东山距离主城较近，分流的意义并不大；其次，与四个区域联合组成一个大的核心区相比，东山的面积、能量等各个方面显然是逊色不少。可以用万有引力的定律来解释，距离、质量都会对引力的大小产生很大的影响。” “这个另立的核心区是有很大的发展优势的。”张弨也给出回应，“地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线。” 此外，记者还从新规划的空间结构图表上获知，新的核心区在地铁、秦淮河自然景观利好之外，还有一个至关重要的“纽结中心”：铁路南京南站及站南地区，将会被打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。 “这是新规划中的‘双核’，即由功能和特征明显的四个中心（河定桥商业服务中心、凤凰港商务休闲中心、府前行政中心和杨家圩文化中心）构成的强核，和铁路南京南站及站南地区形成的北核。”张弨说，“双核本身的发展关系具有弹性，未来有效引导下可以实现空间对接和融合。” ■想住江宁核心区 未来房源供应怎么样？ 遗憾：住宅开发用地有限 寄希望于工业用地置换 据了解，规划部门对核心地区的土地利用非常谨慎，可利用资源并不宽裕。规划中，该核心区域主要以公共设施用地、居住用地、绿地水系开放空间用地和道路用地为主。 居住用地方面，目前为增强中心区活力和工作配套，中心地区规划适量发展高尚居住生活用地，其主要分布是：双龙大道与秦淮河之间以金王府、胜太新寓、西门子路地块南部未来工业用地置换后的居住生活片区为主；秦淮河以东、外港河以北地区内现状保留的居住片区（21世纪假日花园、明日花园、上海明珠花园、金轮第一居等）；秦淮河以东、外港河以南地区的居住生活片区（包括现状的万欣花园、万欣北苑、万欣翠园、蓝天公寓，以及新规划的居住小区）等等。 “开发商在这一片区拿地较早，百家湖周边、胜太路与双龙大道交界地方都没有新的土地资源用于居住用地的开发了。在早期规划中，工业用地占据了很大一块用地，对现在的核心区域的打造有一定的限制作用。”张弨直言，“我们在规划中也列出了用工业用地换居住生活片区的想法。” ■核心区开发进展怎样？ 展望：今年将建十大重点项目 规划图显示，由河定桥、凤凰港、府前和杨家圩四个片区组成的江宁核心区域已规划了各自的进度表，其中，河定桥及府前两个中心被列为近期重点打造范围，预期发展时间为2到3年。 365地产家居网了解到，2009年江宁核心区建设的十大重点工程项目有：河定桥地铁上盖物业、凤凰港大型商业综合体、高齿商务办公楼和府西综合办公楼等，同时建设文化中心的小龙湾“一路三桥”。 核心区这些重点工程的打造目前也在紧锣密鼓地进行中。
“近期在双龙大道沿线，依托凤凰港、同曦鸣城等大型旗舰商业项目带动区块整体开发，抓住南京地铁一号线南延的机遇，城市中心区构筑将快速推进”，张弨表示。（HOUSE365
索靳） |
南京市城市总体规划，地铁一号线南延线把江宁区与南京主城区联为一体。南京地铁一号线从高铁车站至江宁，经过岔路口、河定桥、胜太路、凤凰港（
查看地图）等江宁区的中心地区，将城市公共设施中心与交通枢纽衔接。前段时间，江宁百家湖凤凰港开建“1912”和“金鹰”的消息一经发布，附近的开发商就急不可待的发出百家湖楼盘单价即将破八的消息，一时间附近楼盘的销售被大大带动。
东山新市区的区位
近日，搜狐焦点南京站记者深入考查挖掘，将为大家独家解密凤凰港规划。 百家湖凤凰港片区定位：
根据地铁南延线站点布局规划，凤凰港将布置地铁站，是江宁区南北向主干道上临近核心景观资源——百家湖的三个站点（凤凰港站、胜太站、河定桥站）之一。在2004年7月通过的城市规划中明确指出，东山的总体定位是南京市“一城三区”中的新市区之一，其余两区为仙西、浦口-珠江。东山新市区主要包括以下职能：南京市区域副中心；南京市重要的综合交通枢纽；南京市重要的教育科研和知识创新基地；南京市重要的高新技术产业基地；体现南京城市空间特色（山水林城融为一体）的花园式新市区，而百家湖片区是高新技术产业集中区和商贸新中心区。
百家湖凤凰港片区基本规划：
百家湖片区总面积2633.61公顷，规划2010年人口规模约13.4万人；远景控制人口规模约24.0万人。凤凰港规划区位于江宁区中心区，百家湖片区的东南角，东靠城市快速路双龙大道，南依城市干道天元路；距离北面的铁路南站不到5公里的距离，距离西侧的机场高速出入口进2公里；地铁一号线南延线百家湖站设置于用地内。借助城市路网和地铁，可以方便快捷的到达南京主城区以及南部的主要交通枢纽。江宁区拥有纵横交错的河湖绿网，秦淮河绿廊、百家湖-九龙湖绿廊、牛山河绿廊构成江宁区主要的景观格局。规划区位于这四条绿廊构成的“井”字格局中间，周边河湖、公园环绕，能快捷到达区内主要的景观节点，拥有良好的景观区位。
实景图
规划区内将建造七个不同功能与形态的片区该地块位于江宁区核心景观资源百家湖东南角，结合地铁站的布置，未来这里将成为拥有交通与景观两大突出优势的新市区标志性地块，因此，规划依托凤凰港、同曦鸣城（查看地图）、湖滨金陵(,,)饭店等大型商业项目，抓住南京铁路南站建设的机遇，推进胜太路以北地区存量土地的功能改造，培育东山新市区的商贸服务新中心，打造“百家湖商圈”，根据现代商业服务经营业态的创新要求，容纳商务办公、宾馆旅游、休闲娱乐、餐饮购物等综合性的商贸服务功能应建设集结多种功能的城市商业综合体，具有集聚性、特色性和趣味性。
实景图
未来江宁CBD 凤凰港效果图
具体规划详解： 规划区内将建造七个不同功能与形态的片区
江宁凤凰湾平面图
（1）一片区：公交终点站（建成区）一片区位于用地西南角，是一个公交终点站，占地面积为1998平方米，现已建成。（2）二片区：住宅区（西片）（建成区）一片区位于用地西南角，以居住功能为主，包括少量配套商业空间。该片区现已建成。用地面积约5公顷，建筑面积10.9万平方米，包括20层以下的高层住宅3栋和7栋低层住宅。形成院落式的组群布局，高层建筑沿天元路布置，结合高层建筑布置2-3层的商业群房；低层住宅滨湖布置，拥有良好的景观。这一片区现已建成，与五片区共同构成一个独立的住宅区，分三期开发。
凤凰港商贸城与中惠地块用地范围示意图
（3）三片区：滨水休闲区（建成区）三片区位于二片区以北，以休闲娱乐、滨水绿地为主要功能。用地面积约5.37公顷，建筑面积3.3万平方米。闲娱乐功能由一组形态自由的2层建筑组成，为小型文化展览、酒吧、咖啡吧、茶馆、小型俱乐部提供适宜空间，滨湖的景观优势，也增添了这一片区的吸引力。建筑群北部规划一处面积较大的滨水绿地，形成整个规划区的绿心，该片区现已建成。
鸟瞰图
（4）四片区：滨水餐饮区（建成区）四片区位于三片区以北，滨水布置，以餐饮为主，现已建成。用地面积约2.68公顷，建筑面积约2万平方米。由一组四栋四层高的建筑组成，围绕一个滨湖的弧形广场布置，具有突出的空间形态,该片区现已建成，规划为了引水入城.
（5）五片区：住宅区（东片）五片区位于双龙大道和天元路的交叉口西北角，以居住功能为主，商业功能为辅。用地面积近4.7公顷，建筑面积15.8万平方米。该片区的规划构思如下：在基地南侧建两幢住宅和一幢24层办公楼（限高70m），在基地北侧规划2栋32层高层住宅，同时办公楼与住宅之间规划5层会所，住宅低层为商业及服务设施，二层架空形成住宅主入口及活动平台。（6）六片区：办公、旅馆区办公旅馆区位于五片区以北，东靠双龙大道，北依商业综合体，总用地面积约1公顷，建筑面积约7.5万平方米。主要规划构思有：在基地近天元路与双龙大道交叉口处建150米高的办公（或宾馆）建筑形成整个街区的标志，作为区域的地标。超高层办公（或宾馆）与商业综合体有便捷的联系，可以资源共享。办公楼采用铝板玻璃组合幕墙立面，塔楼顶部，幕墙自然延伸收缩形成塔冠，晚间以灯光点亮，作为城市天际线的独特标志。
7片区商业效果图
（7）七片区：商业综合体七片区是本次规划的核心地块，用地面积4.9公顷，建筑面积13万平方米。本区的开发与地铁联动，并通过交通空间、商业、室内外开放空间的塑造，对凤凰港的商业开发起到核心的整合作用。
（8）八片区：商业办公区（在建区）该地块位于商业综合以北，用地面积约2.43公顷，建筑面积约7.8万平方米包括一组商业建筑和绿化广场。是由中惠集团开发的中惠水晶蓝湾项目，主要功能为商业、办公、公寓。商业建筑与商业综合体隔路相望，由一栋32层、一栋24层的高层建筑和6层的裙房组成，以商业和办公空间为主。建筑面积约7.7万平方米。
8，9片区商业效果图
（9）九片区：凤园广场（建成区）凤园广场现已建成，位于用地北部，用地面积为2.05公顷。
详细规划
关于“江宁1912”、“金鹰”：
“1912”与“金鹰国际”已于不久前联手宣布进驻该地段。 南京知名本土娱乐品牌“1912“，在扬州，无锡相继等地开发成功后，又回到发源地南京，将用精英团队打造“江宁1912”。东方实华置业有限公司总经理吴仁淼（凤凰湾项目掌舵人）表示，“江宁1912“的定位是做江宁的商务交流平台，“只要是与商务有关的活动都可以在我们这里进行，我们将会在江宁1912建设一个展览中心，一个3万方的会所，其中包含一个7000多平的会员制俱乐部，这个俱乐部的私密度很高，类似于北京的长安会，目前来看，江宁的商务消费水平比较高，我们想把江宁1912做成一个升级版，想在原有的基础是跨一个台阶，当然我们的压力也比较大，预计投资6个亿，想在今年年底试营业。”而提到“传说中的双子星”，吴总坦言，想把2栋现代化大楼打造成江宁的地标建筑，其中一栋规划高达150米，集超五星写字楼，配以五星级酒店以及高档商业。同事吴总还透露，在整个规划中还配有11万方的3栋高端住宅，该住宅以100平米以上的大户型为主，辅以90平米一下的小户型。 金鹰国际投资15亿元的旗舰店，一共15万方；其中10万方面积将用来定位为SHOPPING
MALL,以生活、家庭为主，将家庭消费和亲子商茂的概念融入项目，其中一部分用来做为“金鹰百货”，余下的面积将用来做零售，餐饮，购物，书城和电影院（据悉目前全国多家知名影院均有意加入），客户群体面向江宁本地，辐射南京城南一带；而余下的5万方将会建成星级酒店或酒店式公寓，这将是金鹰在南京打造的第一个SHOPPING
MALL项目。 (注：另据相关人士透露，金鹰还设想建造一个商务写字楼，但是目前还在规划中，没有定案。)
我们看到，凤凰港目前的定位，就是江宁的CBD,江宁以后的发展一定会随着城市化突飞猛进，附近目前的楼盘项目有文化名园七墅，天元居，百家湖小区，高尔夫国际花园，东渡国际年轻城，武夷绿洲，天泽院等，很多开发商已经把未来凤凰湾的价值融入到了房价里，都在喊涨价涨价，地铁建成后，江宁的房价一定会涨，但是涨多少还需要看当时整个江宁的发展程度。