两江新区后：产业向北，居住向西

618两江新区，正式挂牌，意味着重庆新一轮发展和启动即将拉开大幕。两江新区的挂牌成立，不仅仅是重庆城市能及的提升，更是重庆城市格局即将发生重大变迁的一种前兆。

如果说以政府职能部门的北移为标志的城市向北，是在政府通过行政影响力，舆论影响力，权威影响力去第一次改变了重庆城市结构和城市中心，使得整个城市迅速向北移动。在这种 趋势和氛围的带动下，重庆的重大投资指向聚集在北部城区，过度的资金聚集同时也导致了北部城区过度开发的现状。一方面土地资源开始明显稀缺，另一方面剩余土地价格极其高昂，这种城市过度发展的形式，反映到房地产行业方面，就导致了北部城区房地产价格极为高昂，大大超过了普通市民的价格承受能力，对于重庆市民而言，居住的压力感超出了居住的舒适度，北部城区，已经不再是普通市民居住的乐土。

两江新区以后，城市在产业化背景下，重心将再次向北倾斜，一方面大量的生产资源高端要素聚集会更加密集的聚集在北部城区，另一方面，大量的产业资源也会在北部城区集聚。在这种情况下北部城区的土地使用强度将极大的提高，在这种局面下，北部城区将呈现出高楼密集而拥挤的情况，这对城市居住指数将有所下降。

城市的发展，从本质来说是一个板块功能的相互启动的过程。西部城区因为受到整个城市中心北倾斜的影响，西部城区最近两年在城市发展中，因为城市发展重心关系，西部城区受到城市冷落，城市改善和形象均落后于北部城区，而受到资本发展的制约，城市功能也在城市差异化选择中逐渐被定型和固化。在产业功能和商业功能被北部城区抢占以后，西部城区反而因城市资源的未被破坏，和保存的相对完整的景观人文资源，导致居住价值强化和突出，形成了西部城区独特的区域竞争优势。

一个城市的价值的决定因素，主要受到区域土地租金价格与承载土地上居住居民的原始价值，土地的租金价格决定因素主要受到土地产出的决定，商业金融城市土地租金会高于工业产业，工业产出会高于居住产出，从这个角度来说，居住的土地租金价格是最低的。但另一方面，因为所有资源分配的决定因素都取决于人，从这个角度来说，居住用地的土地租金价格又受到土地利用强度与上面原著居民的财富价值所决定，而原著居民财富价值又往往受到自然资源的稀缺程度所决定的。因此我们经常可以看到，优势自然资源土地价格大大高于工业用地，堪比肩金融商业土地的价格。

西部城区，一是因为发展关系，在城市功能的抢占过程中，因为政府区域倾向，导致了功能固化，被选择了居住功能，另一个角度，因为西部城市发展过程中的这种后发优势，导致了大量优质的自然资源和土地资源的保存，形成了良好的居住价值。这种价值将随着城市的逐渐扩张而更加清晰的呈现出来。

城市的发展，城市区域的价值，往往并不完全取决于政府的规划和指导。在现代土地租金价值理论下西部城区的价值并不如北部城区，但在城市快速发展过程中，北部城区因为土地资源过快的消耗导致的资源短缺，以及大量的自然资源被破坏后，导致具有良好居住功能土地资源稀缺，反而让西部城区资源快速上升。而土地资源的上升，也必然最终将反映到房地产市场来，导致西部具有良好资源的居住产品价格大幅度提升。

城市管理者选择了北部城区发展金融等现代生产性服务业，客观上也决定了西部城区居住属性的体现。从这种角度来说，两江新区获批以后，北部的城区金融业得到了强化和突出，西部城区的居住属性也显得更加突出和强化。从这种角度说，城市金融等现代服务业选择了城市北，而居住选择了西部城区。