谢逸枫：“三旧”高补偿必然高房价

  继高达1.7万元/平方米的拆迁补偿后，广州三旧改造再次爆出天价富翁，天河拆迁多人补偿超千万，如果按照46亿元由政府保底改造78万多平方米新塘村,楼面价达到近6000元/平方米,这个是改造成本。但是，改造成本肯定要超过的。因此，广州市政府将通过土地公开出让的方式融资筹措改造资金，不足部分由政府部门统筹补足。目前新塘二手均价达到12000元/平方米-13000元/平方米。根据回迁安置面积补偿实行“拆一补一”，超建面积实行货币补偿。如果村民的回迁房就按8000元-10000元/平方米计算，将获利4000元-5000元/平方米。如果按拆一补一给予补偿再购，仅需要3500元/平方米，获利达到8500元-9500元/平方米。

  毫无疑问，天河新塘拆迁户基本上个个身家过百万万，甚至将出现最阔身家超半亿的“农民富豪”。例如拆迁户中有面积5000平方米，按市值算超过6000万元，如果过五年，新塘房价达到2万元/平方米，过亿“农民富豪”不是梦想。毫无疑问，高补偿或导致新塘楼市出现房价暴涨的趋势，甚至农民为炒房而大量购买房产的现象。此次拆迁补偿将对未来广州楼市走向产生较大影响。首先，由于拆迁费用骤增，导致开发成本提高，未来城区的楼价可能出现明显飙升。其次，老城区的二手房价值也会被长线看好。例如陈家祠补偿1.7万/㎡全市最高,拆迁户不够买房。

  高补偿对新塘村的村民来说是一件好事情。至少通过补偿可以购买一套属于自己的商品房，不需要做“房奴”，并且还可以获得未来房产升值的高回报。另外还可以拥有一笔巨大的财富，可谓是“双赢”，但是，高补偿会给区域市场带来麻烦，例如推高房价和产生泡沫及变成投资炒房的天下。并且拆迁补偿提高，老城区的商品房开发成本会骤增，而由于改造成本提高，政府通过土地出让的给开发商，将地价上涨。开发商是无利润不开发的，进而推高楼价。

  2009年广州全市平均楼面地价为2869元/m2，其中，广州市中心六区平均地价成本为3656元/m2，高拆迁补偿导致高开发成本，地价成本大致相当于楼价的四成，现在拆迁补偿已去到“天文数字”，中心区楼价“想便宜都难”。因为，目前广州大部分炒家，以“低价购入旧房—投资翻新—高价卖出”的手法营利。

  目前市场评估价是按同区域“存量房”（即二手楼价水平）作参照，若拆迁安置标准改以一手房为基准，新房旧房之间的市场评估差价较大，一般在3000元/平方米以上。如果再加上最高15%的搬迁时限奖励费，大概每平方米就会再增加三四千元成本。根据广州新塘二手均价达到12000元/平方米-13000元/平方米。如果是6000元的楼面价格和建筑成本及配套费用等开发税费，总的成本在8000元/平方米-9000元/平方米。如果开发商开发销售，价格将达到15000元/平方米。