——与 叶檀女士《别为房地产市场回暖找借口》观点商榷
广州日报今天报道开发商提高实用率加紧推盘，新政数月成交淡静，部分楼盘趁“金九银十”降价促销，新楼实用率普遍达8成。业内人士表示，18层及以下的小高层，85%实用率应该可以做到，19层或以上的楼盘，8成实用率算是中规中矩，不必太自夸。具体报道如下：
上周末，广州9月楼市销售正式开锣。与外围区域楼盘频起促销推货相比，中心六区的不少楼盘最终对价格仍是“犹抱琵琶半遮面”，甚至不乏逆势涨价的风声。记者采访发现，由于规划部门加强了对开发商赠送大面积入户花园、阳台以及建复式单位的限制，过去“偷面积”的行为在这轮推货潮中大为减少。开发商做起“高实用率”的文章。
新盘：大力标榜高实用率
海珠区某楼盘本周开放售楼中心，但样板间尚未开放。由于地处旺地，吸引不少市民前来咨询。由于开发商早就放风表示楼盘均价超20000元/平方米，但最终售价未定，因而销售人员也少在价格上多做纠缠，主动向买家介绍楼盘特色。“我们这次推出产品的实用率接近8成，且南向户型居多。”记者看到，该楼盘主推单位为建筑面积85平方米的两房到106平方米的三房户型，套内面积最多超过80平方米，计算下来实用率确实接近8成。
而位于白云区的某楼盘本周则开放了样板间。因为地处未来的地铁沿线，楼盘人气不错。推出的单位从50多平方米的一房到100平方米左右的三房都有，目前价格未完全确定，不过实用率同样比较高，大单位还附送入户花园。
旧单位：实用率均不足8成
“做大入户花园和阳台是过去开发商经常采用的‘偷面积’举措，包括提高层高，搭建夹层也属于这类行为。但最近广州市规划部门在这方面卡得严，所以市场销售的产品中附带大阳台和大花园的少了。”合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者透露，由于这部分附加值降低，所以开发商为了吸引买家，不得不在实用率上下工夫，目前广州楼市中以实用率为8成上下的产品为主，而过去基本上所有单位都达不到8成的实用率。
房地产业内人士吴定金表示，18层及以下的小高层楼盘，85%的实用率应该是可以做到的，而19层或以上的楼盘，实用达到8成也只能算是中规中矩，不必太过夸耀。
上月：高素质产品拉高均价
经纬行研究中心的数据显示，上月广州十区一手房成交4323套，环比上涨30.72%，成交面积为44.56万平方米，环比上涨26.17%；成交价格为11794元/平方米，环比上涨4.73%，十区两市成交价格为10489元/平方米，环比上涨2.7%。全市呈现量价齐升的局面。
经纬行研究中心认为，上月成交量上涨主要是多个热点楼盘旧盘新推，价格基本稳定，吸引买家入场；此外，由于新政后数月里市场成交均比较淡静，部分开发商加大了降价促销力度，成交量回升明显。7月成交中占主导的是郊区的低价盘，均价主力段在6000-8000元/平方米， 但产品素质较好，价格相对合理，因此导致全市均价小幅上涨。尽管成交量环比回升，但十区成交面积还不足50万平方米，远未达到60万平方米的常态水平。目前尚不能认为市场回暖。
点评：我认为广州日报这篇报道比较客观真实，观点立场比较中立，没有片面地否定，也没有片面的肯定，让人们可以从中看到为何房价会小幅回升、为何成交会大幅回暖。这样的报道，值得赞扬和推荐一下。
然而，我今天也看到一篇叶檀写的评论，题目是：《别为房地产市场回暖找借口》，也摘录一些内容如下：
投资品市场量跌价跌，但中国的房地产市场在四个月的量跌之后，迎来8月份的绝地反弹。
全国范围楼市成交量从7月份就开始回升。8月以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房成交量环比均出现较大幅度增加，二手房成交量甚至接近调控前的平均水平。京、沪、深三个典型的一线城市8月份市场表现来看，楼市成交量无一例外地有不同程度的上扬，尤其是上海和深圳两地。
面对调控可能失效的尴尬局面，有人提出房地产市场是假回暖。此言煞是可笑，回暖就是回暖，有什么真和假？
要说假，前几个月的房价闻风不动可能有做假数据的嫌疑。如果说前两个月政府和开发商还能挡住高档楼盘的上市脚步以压低均价，随着下半年传统销售旺季的到来，随着新盘大量上市，这一招将失效。
4个月的宏观调控，房价没有实质性下降，有人怀疑是政策不作为。事实上，口头上政策很有作为，从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，从未停止。换个角度看，政策很没作为，雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处，预售款第三方监管落实到全国有待时日。根据中原地产监测数据，从 2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限，对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。
8月份成交量大幅上升，显示在房地产市场博弈中空方暂时投子认输。
市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在7月份开始释放，而胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金，无怪乎9月1日上海松江地区再出地王。
说来说去，货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖是主因，将房价盖上假回暖的遮羞布，除了自我安慰，有什么意义？
我对叶檀女士十分敬佩和尊重，但并不是盲目的崇拜和迷信。我认为在宏观层面叶女士的判断极为敏锐、准确，如去年底她写的一篇文章，我还在博客中以《房价危如累卵或摧毁中国经济》——读叶檀2009年房地产盘点有感推介其精彩内容。我当时写到：
“看到叶檀写的这篇《2009年房地产盘点：应急产生大泡沫》，读后感到非常认同，对她的许多独到的见解和判断十分钦佩和赞赏。读者可以阅读其文自己来感受和判断一下。
记得我曾经因为限价房的问题质疑过叶女士的一些观点和看法，但这并不妨碍我对叶女士广博的财经知识和敏锐的分析洞察能力的折服。可以说，我也是叶女士众多粉丝中的一位。
就拿这篇盘点2009年楼市的文章来说，叶女士搜集了大量的资料数据，可谓旁征博引、涉猎广泛，用数据和事实来分析和支持自己的分析和判断。这种实事求是的学者风范和精神，在现今浮躁社会已颇为难见。”
但我觉得叶檀女士有时有些关于房地产微观市场的判断和分析就不一定准确，原因可能是因为她对房地产市场关注的深度和长度不如专业人士那么深入和持久，只是偶尔关注一下，有些分析和判断就可能失之偏颇。例如我今年初也写过一篇《地产大亨与财经评论家谁的预测更准》的文章，指出：
“叶檀女士在财经评论方面堪称专业，我也在“房价危如累卵或摧毁中国经济”一文中表示钦佩，但对叶女士上述对广州房价所作的预测却不敢苟同。近期，不少公司都对今年的供应量作出预测，叶女士的数据来源估计是源自合富辉煌的预测。”
“总而言之，到底是地产大亨预测得准，还是财经奇女子叶檀根据合富误导的数据预测得准？现在争论也毫无意义，只需要耐心等待，一年后自然就可以见分晓。”
我今年7月28日应邀参加香港文汇报举办的房地产高峰论坛，我和叶檀一起坐在前排，她和金岩石是主讲嘉宾，我和黎文江是房地产专家。虽然在电视上见过叶女士多次，但这次才有幸与叶檀女士初次见面。
虽然是初次见面，却有一见如故、相见恨晚的感觉。叶女士十分健谈和开朗，美貌与智慧兼具并存。她对我的观点和看法也颇为赞同，我看到她最近文章中也有引用我博客的观点，十分感谢。但尽管如此，我还是要指出，我不完全同意叶檀女士《别为房地产市场回暖找借口》某些观点。
的确，房地产成交回暖和房价有所回升是毋庸置疑的事实，但即使是事实也有可能成为误导民众和决策层的假象。因为，同样的现象可以有不同的解读，也可以有不同角度的报道和宣传。这一点，叶女士应该也是清楚的。
我认为，目前成交回暖不是因为调控政策无效，而恰好是因为政策发挥效力、开发商积极应对促销的结果。就像广州日报报道的那样，开发商提高实用率和产品素质来带动销售，造成成交和价格的上升的现象。
不同的判断会导致不同的行动和对策：开发商因此而盲目提价就会错失扩大销售的良机；决策层因此可能将加大调控的力度，或使危如累卵的中国经济和中国楼市陷入更加难解的困境和更加进退不得的境地。
2010年9月6日
相关链接：
叶檀：《别为房地产市场回暖找借口》
http://blog.guandian.cn/user/yetan/2010090526837
韩世同：《房价危如累卵或摧毁中国经济》——读叶檀2009年房地产盘点有感
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4735975f0100g799.html
韩世同：地产大亨与财经评论家谁的预测更准