房价拐点逼近

　　综合媒体报道，从一线城市到二三线城市，从新建商品房到二手住宅，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时，部分热点城市可售住宅存量持续攀高，2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地可以总计提供100亿平方米的房屋，如此巨大的潜在供应量大约相当于前者的9.5倍。国土部认为，从前几年看，第四季度房地产用地供应量一般占全年供应量30%左右，预计今年全年的房地产用地供应总量将近17万公顷，同比增长超过10%。在限购等政策影响下，中国楼市拐点初现，而将近百亿平方米的巨大潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。

　　11月11日，住建部政策研究中心副主任王珏林在“第六届中国数字城市建设技术研讨会”上表示，2011年商品房销售量能够接近或超过2009年水平，楼市调控目前不具备放松条件。楼市调控还将持续，目前不具备放松的条件。如果现在放松，房价就会快速反弹，导致百姓对社会、政府的公信力下降。其次，防房价反弹仍会成为当前的重点。第三，限价、限购应当是较长期的任务。

　　王珏林分析了当前对房地产影响最大的三个政策，即限购、房地产税、加息。他表示，限购政策出台后，供求矛盾有所放缓，但并未达到平衡，刚性需求可以稳定市场，所以对市场产生的影响不会太大。而房地产税目前尚属于浅试水阶段，随着未来试水程度越来越深，试水范围越来越来越大，将成为市场管理的主角。对市场影响较大的第三个政策：加息。他说，虽然加息不是针对房地产市场，而是针对我们过高的物价，但加息确实对于房地产影响最大。因为加息不仅对企业，也对消费者增加了很大的成本。从银行半年年报当中可以看出，银行对资金进行多种控制，包括提高存款准备金，加息等，这种情况下，房地产行业就成了受害者，同时，因为房地产企业的贷款利息增加了，消费者购房贷款的利息也增加了。

　　调控的时间长度决定了调控的深度，此轮调控相比2008年持续时间要长，而且从紧的基调没有变，因此，接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。国内的经济形势是控通胀初见效，稳健的政策基调不变，房地产调控在关键时期。坚持房地产调控，有利于控制房地产泡沫这个中国经济未来几年面临的最大宏观风险，没有一个行业能够只靠不断涨价来实现盈利，楼市自然也不能例外。楼市在未来需要做好准备，迎接政策和现实的两大考验。其中，政策的考验包括了货币政策和利率的规律性调整，以及宏观经济反通胀的大环境；现实的考验则是购房者对商品房品质和配套的日益挑剔。在这样的考验下，势必会有一些开发商“掉队”。

　　随着楼市低迷的逐渐加深，市场各方的博弈正暗自激烈，空前胶着。最近一段时间，有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。国务院总理温家宝上周末表示，中国的下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他同时强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。这是温家宝总理第一次明确提出“下调”房价。专家表示，这给出了一个非常明确的信号：当前房地产宏观调控不会松绑，不下调房价誓不罢休。中央下调房价的决心是坚定的，房价不回归，政策不回归，房价不降，调控绝不松，预计近期房地产调控政策仍将维持从紧取向，房地产市场量价受影响的程度可能进一步扩大。

　　随着物价涨幅回落的趋势逐步明朗，加息的必要性已经很低。此外，加息还受到中外利差扩大引致资本流入、加重房地产和地方政府债务风险以及进一步抬高中小企业融资成本的制约。但考虑到劳动力成本上升、中国经济虽有所放缓但总体仍保持较高增速等中长期通胀因素仍然存在，短期降息的可能性也不大。 未来政策调控将可能更倚重公开市场操作。预计以净投放为主，同时保持市场流动性合理适度和优化资金分布、调节到期结构。同时信贷定向宽松政策可能会进一步细化实施，尤其是向小微企业、三农和战略新兴产业等特定领域实施定向放松。

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