解读国家统计局3月份70个大中城市住宅销售价格变动数据报告
谢逸枫:通胀扛着多数城市房价还在涨
国家统计局：3月份同比涨幅在5%以内城市有所增加
国家统计局：3月份同比涨幅在5%以内城市有所增加
提要：2011年4月18日，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。二手住宅环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。在国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅变动情况之前，北京、深圳、上海、广州等一线城市陆续传来3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。
3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。统计数据显示， 2011年4月1日，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。进入4月上旬，北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套，环比上月同期下调8.5%。总签约套数为3538套，环比上月同期下调了33.7%。而成交价格则继续出现逐渐下滑的趋势。
2011年4月1日，深圳市规划和国土资源委员会数据显示,3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米,是2003年以来成交量最低的3月；每平方米成交均价也跌破2万元,为19424元,环比下降5.99%,同比下跌5.04%。2011年4月1日，3月份广州新房成交均价为11280元/平方米，环比下跌3%。4月4日至4月10日，广州十区两县市新一手住宅成交均价11848元/平方米，环比止跌上涨约6%。虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。
牵动人心的房价，真的降了吗？房价下跌背后，房产巨头销售均价涨幅近3成。目前房价是“假摔”。一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二三线城市实现“大丰收”；一边是房产商对市区房子“捂盘”惜售，一边是郊区房子顺势推盘。2011年4月18日，国家统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。
与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。
笔者认为，3月份70个大中城市逾6成房价同比涨幅回落，目前房地产市场调控已经初见成效，房地产行业双轨制格局已经基本奠定，预计到今年8月份开始，效果将更加明显。房价下半年8月份前后最大将有10%-15%的降幅，或者老百姓能真正感到下跌，但是一线城市核心地段房价下降空间有限，针对政策调控下，就全国而言房价并未出现实质性下滑。
尤其是国内通胀高位震荡和人民币升值及热钱等银行负利率下的保值投资思想影响，炒房赚大钱是最行得通，依然购买投资房地产有利可图。为了不输给通胀，手中有钱的市民还是可以考虑投资房产的，从投资的角度看，因为目前还没有其他更好的投资渠道，而通货膨胀的压力又比较大，为了不输给通胀，手中有钱的市民还是可以考虑投资房产的，当然，现在投资房产的主要意义是“保值”而非‘增值’。
笔者认为，从3月房价环比上涨,说明重点城市中价格变化幅度较大，涨幅为18%-20%，其余城市皆维稳难降。京、沪、深、广四大一线城市3月房价均呈现环比小幅下降，其中上海降幅最大，环比下降7.6%。二线城市中，宁波价格下跌29.06%，其余城市未见明显波动。目前部分城市的部分区域个别开盘价降低20%上市，就引来了排队抢购，表明开发商试探性的小幅降价已获得市场追捧。因此，多数开发商都在观望，3月仍有大量项目拖延至4月以后5月初再开盘，等待市场进一步回暖后可以少降价或不降价就能达到热销。
国务院总理温家宝2011年4月13日主持召开国务院常务会议认为，当前国内面临的挑战主要是物价上涨比较快、通胀预期增强，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。当前，要重点抓好以下工作。切实实施好稳健的货币政策。处理好控制货币总量和改善结构的关系、抑制通货膨胀与促进经济增长的关系。既消除通货膨胀的货币因素，又满足实体经济对金融的合理需求。
千方百计保持物价总水平基本稳定。这是今年宏观调控的首要任务，也是最为紧迫的任务。要不折不扣地贯彻落实国务院关于稳定物价总水平的全面部署，采取多种措施综合应对国际国内物价上涨压力，把物价涨幅控制在可承受的限度内。巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。抓紧建立保障性住房建设、配置、运营、退出等管理制度。努力增加普通商品住房供应，这一手也不能放松。
笔者认为，根据国家统计局数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有2个城市，比2月增加1个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加16个。当前房价出现松动的迹象，楼市调控到现在，房价并没有出现所谓的拐点，且整体格局尚未发生趋势性变化，胶着状态仍将持续。经过三轮严厉的房地产调控,从统计局4月18日公开的3月房价和成交及投资额等人气指数上分析,国务院已完成遏制部分城市房价上涨过快和控制部分城市房价涨幅过快的调控任务,说明调控取得了明显的成果,把投资需求挤压出一手住宅房地产市场,防止了房价报复反弹上涨的现象,未来政策依然以巩固和扩大及落实新国十条为主。
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国刚刚走过了住房脱困期，大多数老百姓仅仅解决了有房子住的问题，但现有住房还需要改善，中国住房市场还处于“绝对短缺”阶段。
160多个城市的人都跑到北京、上海、广州、深圳四个城市买房子，再限购也无法解决房价问题。限购、限贷无法解决中国的房地产问题，要真正解决房地产问题，政府需要从四个方面进行调整。
首先，调整城市结构。中国需要大中小城市协调发展。目前中国沿海特大城市人口占全部人口比重是两成，二三线城市占两成，中小城市占一成，农村占五成，2:2:1:5的城市人口结构应该变成2:4:2:2。
第二，土地制度调整。根据今年国民经济统计公报，2011年异地就业人数为1.56亿。其中，相当一部分人拥有宅基地，因此宅基地置换已经到了非解决不可的地步。第三，调整中央和地方税负关系。这个问题可以通过市政债和不动产税的方式加以解决。最后，调整收入分配结构。
这四个方面的调整没有一条可以靠限购解决，但缺了任何一条都无法解决北京、上海、广州、深圳房价过高的问题。
笔者认为，这一轮调控可谓是史上最严厉的，此前二轮房地产调控主要从土地、货币政策、按揭贷款成数等方面去调控，2011年第三轮调控则是继承前二轮政策调控的基础上，增加新的政策，实施一系列的限贷、限价、限购、房产税、上调存款准备金率等加息，因此2011年是否成为一个楼市房价下调的分水岭，基本取决于调控通胀决心，但限购、限贷政策无法从根本上医治房地产顽疾，根本解决还有赖于城市、人口、税收、收入等结构方面的调整。
2010年中国房地产销售额为5.25万亿元，其中土地出让收入为2.9万亿元，地方政府对土地财政的依赖是房地产市场扭曲的根本原因，地方政府把房地产作为支柱产业。另外是通胀的解决和货币政策的收紧及地价的下降等地方政府土地财政收入的减少，否则靠政府行政手段，根本无法从根源上遏制房价继续上涨的问题。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。二、二手住宅价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。
与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比价格涨幅超过1.0%的城市有3个，比2月份减少了2个。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。3月份，同比涨幅在5%以内的有41个，比2月份增加了1个。
笔者认为，与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。从3月份70个大中城市逾6成房价同比涨幅回落看,说明房价涨幅过快势头得到遏制,房价逐渐回到理性,购房者购买越来越谨慎。但是,与上月相比，70个大中城市环比价格下降的有12个城市,说明政策调控被不确定性的因素所弱化,例如通胀,人民币升值,热钱,地方政府执行力,土地财政,GDP保8,地方经济发展,相关产品发展,货币政策,政策调控的行政手段,保障房建设,二三线城市房价疯狂上涨等因素,都关系到政策调控的效果。
笔者认为，一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二、三线城市实现“大丰收”，价依旧
“坚挺”。由此可见，房价走势并未明朗化，多数城市房价还在涨,说明国务院将扩大楼市调控成效，目前房地产市场处于胶着状态，表明宏观调控进入关键期。接下国务院主要围绕以下几个方面实施新的部署，一是结构调整，受到保障房和商品房及大户高端和小户型等影响，导致价格变化。二是相对于各地政府已出台的“限价目标”，房企一季度销售均价涨幅超标，表示调控有压力。三是房企现金流下降、一线城市存货下降、流动负债大量与利润增加之间的矛盾，表示开发商暂时的资金链依然安全。