北京楼市东冰西热 东部通州或领降
每经记者 叶书利 发自北京
北京美联市场研究部数据显示，截止目前，北京楼市出现了东冰西热的现象。2011年，位于北京西部的房山区新开盘的8个项目中，平均签约率高达80.84%，而东部泡沫化较严重的通州新房项目平均签约率仅为14.14%，前者为后者的近6倍。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京美联市场研究部高级经理张磊预测，伴随低签约率的持续，库存压力的累积，曾经以跳涨为主题的通州楼市泡沫将被进一步挤出，并有望成为北京降房价的“带头大哥”，带领北京楼市走向“稳中有降”的时代。
东边的通州楼市结冰
北京东边的通州楼市，调控前以通州新城为卖点，曾是北京楼市最热的区域，跳涨曾经是这块区域房价演变的主旋律，但如今一切皆已物是人非。
北京市房地产交易管理网上的数据显示，截止18日，今年通州楼市只有两个住宅项目开盘，且皆遇冷眼。
本报记者注意到，今年通州楼市还有两个商业项目米拉家园和百合湾嘉园开盘，共推出558套办公楼，在商业地产火热的时下，只成交1套，几乎为零签约率。
实际上，自去年9月底二次调控后，北京通州楼市便掉入冰市了。
本报记者在与北京中原三级市场研究部总监张大伟沟通时，对方介绍，北京中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计后显示，自去年二次调控至今，通州最近半年来预售的项目合计为22个，总供应套数为 9943套，但签约率仅为17.4%，其中10个项目的签约率低于10%。
张大伟对此分析认为，经过前几年的热炒，通州房价泡沫度较严重，不少商品房项目均价超过2万元，明显超过了时下购房者的承受范围。更为重要的是，调控后，通州原有的意向购房者开始分流。投资投机者基本被压制，而刚需中对价格较敏感的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域。受到限购令限制的小部分外地刚需者被迫转向不受限购影响的环京带区域。需求下降，导致签约率低下。
西边房山独热
与北京东边通州楼市的冰冷形成鲜明对比的是，西边的房山楼市，却逆势独热。
以万科长阳半岛为例。北京市房地产交易管理网的数据显示，该楼盘今年已推出二批房源，共计推出560套房源，截止18日已成交454套，签约率高达81.1%。
而
张磊介绍说，北京美联物业的统计数据显示，2011年，房山新开盘的8个项目中，平均签约率高达80.84%，而在2010年，房山区所有新项目签约率仅为62.03%。相应地，目前北京今年新房平均签约率为48.3%，通州更是由去年全年新房签约率的58%，下降至今年以来的14.14%。
相比较而言，今年以来，楼市整体低迷之下，房山新房平均签约率比去年反而上升了近19个百分点。且房山今年以来的新房签约率约为全市的2倍，为通州的近6倍。
房山楼市的逆势火热，张磊分析认为，以北京市首个“限房价、竞地价”的限价房馨然嘉园、万科长阳半岛等为打赌房山楼盘，主打刚需牌，且因定价较合理，引发板块趋热。其次，房山区以CSD为核心的定位，政策利好，点燃板块；最后，年底地铁9号线与房山线将实现换乘，房山已正式进入北京地铁交通网，这为房山楼市的后续发展带来新引擎。
通州或成降价领头羊
张大伟介绍说，由于签约率低下，导致自去年二次调控后至今，半年来，通州预售的总值近200亿元的近万套房源，半年内仅签约约33亿，库存积压增加超过167亿。至此，目前通州商品房住宅库存量已经超过2万套，占北京全市库存总量的近3成。而在二次调控出台后的2010年10月，该数据为21.5%。因此，他认为，伴随库存压力的加大，曾经房价一路跳涨的通州，将由目前的量降，走向部分价变的过程。
张磊也认为，通州新房签约率持续低迷，致使通州楼市的库存量空前膨胀，通州楼市似乎已到了降价求量的决定性时刻了。通州楼市由之前的一路跳涨到目前的冰冻结霜，期间的戏剧性折射出的是通州区域开发商低价拿地，超高价卖房的楼市泡沫。在房价已成泡沫，导致已不具价格优势的情况下，通州的交通优势也变成了浮云。而房山楼市凭借较合理的定位与定价，能够实现逆势火热也表明，泡沫化较严重的通州楼市似乎已无其他选择。张磊预计，在政策调控下，通州的房地产泡沫将被进一步挤出，在库存量持续升其高的情况下，有望成为降房价的“带头大哥”，带领北京楼市走向“稳中有降”的时代。
实际上，链家地产副总裁林倩告诉本报记者，通州部分二手房业主已开始先行跳水。她介绍说，目前通州梨园南区域的二手房成交量比“京15条”前下降七成，成交价格也随下调6.4%。通州另二个热点区域管庄与果园，时下二手房成交量也比“京15条”前下降55.3%和71.7%，二手房成交均价也下降了6.9%和9.6%。