资金实力有限 商业地产公司以销售反哺持有

                      每经记者 叶书利 发自北京

SOHO中国转型欲采用半转身模式：左手销售，右手持有。

华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎向《每日经济新闻》记者分析说，这种操作模式，在中国商业地产圈，这是行业常态。在一个综合体项目，所需投入资金总量的三分之一为自筹资金，三分之一来自银行贷款，另外三分之一为该综合体项目的部分项目出售所产生的预售资金。

他对此解释说，首先，中国商业地产公司的成长史较短，自身的原始资本积累有限，目前主要靠杠杆运作求发展，没有资本实力来支持全持有模式。而公司发展史不长，导致旗下持有物业面积积累也有限，这些有限的持有物业的出租收入也无法支持公司对增量物业进行持有。其次，中国封闭、割裂的金融环境，也导致商业运营企业也无法充分借力外部资本为己所用，以支持全持有模式。而在国外成熟的市场经济国家，商业地产运营商可以利用大量的外部专业的投资商的资金为我所用，增强自身资本实力，以便支持旗下项目的持有。因此中国的商业地产商，一般都通过出售旗下部门项目来平衡资金链压力，并将创造的资产以物业持有的方式沉淀下来。比如万达自己公布的2010年上半年财报数据显示，去年上半年，该公司通过销售斩获的合同销售额高达334.4亿元，同比增长超过200%；其中一半以上来自商铺、写字楼等非住宅类物业的销售收入，近半为住宅销售所得。

在接受本报记者采访时，一位不愿透露姓名的行内人士补充说，现阶段中国商业地产公司主要是在出售与持有间找到一个平衡点，以达到公司资金链的平衡。比如万达走的就是一条以地产反哺商业的路径。他认为，万达模式的核心竞争力在于万达能在单个项目产品开发中实现资金链的平衡。其具体做法为：万达先在一块区域内进行商业开发，通过自身的品牌效应慢慢地带热这块区域，提升该区域的土地价值，然后万达开始陆续开发住宅、公寓及写字楼。渐渐地，该区域地块的溢价不断地渗透进后期开发的住宅、公寓及写字楼上，最后万达将产品组合中的住宅、公寓及写字楼出售，以套现现金流，从而反哺产品组合中的持有物业，最终实现资金链的平衡。万达是以地产的方式运营商业，其中住宅、公寓及写字楼为其现金流端口，持有物业为资金沉淀池。

公衍奎认为，世贸股份的商业地产模式与万达类似，但相对而言，世贸股份的选址比万达的选址更偏远，且进行更大体量的片区式开发，开发面积一般比万达选址面积更大。同时也是依靠出售住宅和部分商业来支撑资金链，但其住宅类型一般为豪宅。

相比较之下，鉴于各自在商业地产行业的积累不同，公衍奎认为，目前万达2/3的角色为运营商，1/3角色还停留在开发商层面，而世贸股份主要还是扮演住宅开发商的角色。