张付杰律师：二手房交易中八大陷阱
在办案过程中，本律师发现有很多纠纷的产生都是由于当事人不谨慎或者专业度不够造成的，以下结合本律师办案经验，列举一些常见的交易陷阱，以飨读者。广大读者对此有疑问或者不明白的地方，电话与我取得联系。
陷阱一：一个人代表一群人
一个人代表一群人的情况，最大的法律风险在于共有人的撤销权。故而，应根据产权证确定产权人。若部分产权人或者非产权人签订合同，应要求其提供未到场产权人出具的委托书，否则，若未到场的产权人以合同签订人未获得委托，属于无权处分，主张合同不成立，购房人只能追究缔约过失责任，即由于合同未成立造成的直接损失，且自行举证。
陷阱二：合同只是形式
处于极度的信任关系，认为合同只是个形式，只要双方都讲诚信，要不要合同都行。故而合同条款非常少。只是简单说明了双方约定的房款数额，所交易房屋的地址等基本情况，对付款时间、付款方式、房屋过户时间等相应的条款未作约定，对相关的税费缴纳明细已未约定。待合同实际履行时，因双方对合同该条款的理解不同，导致合同无法履行或者引起纠纷。
陷阱三：无效承诺
有些中介为促成交易，无论客户提出什么养的要求都承诺能办到，让客户先交纳定金，如果客户缴纳了定金，中介无法兑现承诺时，随便找一个理由定金便不予退还，而且在签订定金合同时故意设置对购房那个人很不利的条款，是购房人无法索回定金。相似的还有中介对贷款的承诺、对减少税费的承诺、对相关购房资质的承诺等等，均要谨防。
陷阱四：个人或者中介公司现金收房
中介公司以一次性付款的方式压低售房价格，然后再高价出手。持这种现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工办理公证，有中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。代理人的行为直接就是房主的行为，一些不法的代理人利用握在手里的房产证不是高价转卖就是抵押变现，甚至卷款潜逃。一旦出现类似情形，业主的损失将会很大，说不定哪天就成了被告。故而，经纪公司应当仅以中介的形式出现，是纯粹的居间人。
陷阱五：独家代理出售
中介公司与房主签订独家代理出售协议，约定房主只能委托一家中介代售房屋，如果房主再委托其他中介售房即属于违约。一般中介会先交给房主几千或者几万不等的定金，约定三个月内将房屋售出，房屋的价格由房主和中介公司确定。然后，中介会采用两种方式对付房东：一种是无论房屋的售价多高，高出的部分全归中介公司，具体房屋售价多少，中介不告诉房主。业内称之为“暗差”；另一种是“明差”，中介公司从房东那里将房价杀到最低后，然后再与房东结成统一战线，对高于房东生命的底价部分即溢价部分与房东按一定比例分成。
陷阱七：免收佣金
“购房免收佣金”、“佣金半价”的等等类似的标签往往是中介公司打出吸引客户的促销搜段，实则大藏玄机，这样的皇子背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行径。中介的利润全部来自佣金，相关规定明确禁止中介公司吃差价的行为，买卖双方在交易时必须见面，经纪公司的服务理念“供需见面、透明交易、签三方约、不吃差价”，应坚定执行。
陷阱八：答应退费但收走协议及收款收据原件后拒不承认
当客户与中介公司在后期发生争议时，中介公司假装同意退费，要求客户将合同、收款收据等全部拿到中介公司退费后收回。之后，中介公司以核实收款收据的真伪为理由，将收据原件及合同撕毁，然后矢口否认与客户存在合同关系，否认中介公司收取客户的任何款项。如果客户报警，即便警察到了案发现场，如果没有发生治安或者刑事案件，警察在调解不成的情况下，也只能告知客户到法院起诉。因证据不足，起诉也很难胜诉。故而，当事人应当予以注意，只有拿到退款后才能将合同或者发票、收据的原件退给中介，以保证安全。
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