谢逸枫：8月全国房价筑底现小幅度回调
导读：2012年9月18日上午9时30分，国家统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况,与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个(注：7月份价格下降的城市仅为9个)，持平的城市有14个，上涨的城市有36个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有53个，持平的城市有3个，上涨的城市有14个。8月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.3%，涨幅比7月份回落的城市有2个。二、二手住宅价格变动情况,与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有16个，上涨的城市有38个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有59个，持平的城市有1个，上涨的城市有10个。8月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.1%，涨幅比7月份回落的城市有4个。
主持人：有请香港凤凰卫视著名财经评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读《国家统计局发布2012年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》：
2012年1月-8月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
6月 21 24 25 70
7月 9 11 50 70
8月 20 14 36 70
2012年1月-8月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
6月 57 2 11 70
7月 58 1 11 70
8月 53 3 14 70
数据来源----国家统计局 注：谢逸枫整理
主持人：谢先生怎么看今天上午《国家统计局发布2012年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》？
谢逸枫：目前房价处于筑底过程中，楼市全面回暖为时尚早。从前8月房地产开发情况与8月价格数据及楼市迹象显示，房价总体上呈现小幅度回调震荡，涨幅缩减并不断放缓的态势明显，说明中央房地产调控效果非常显著，市场博弈进入白热化阶段。一方面是中央调控保持持续性的力度，遏制投资投机炒房需求明显。另外一方面是开发商不敢盲目涨价，商品房去库存压力大，房地产市场整体资金紧张。从环比房价下降城市数量看，8月房价环比下降城市20个，比7月9个下降城市增加到11个，房价下降的城市个数由个位城市增加到两位数。房价环比上涨城市数量看，8月房价环比上涨城市36个，比7月50个上涨城市减少了14个，缩减幅度达28%，房价上涨的城市个数大范围的减少。从房价环比上涨的城市涨幅看，8月环比房价上涨的涨幅均未超过0.6%，比7月环比上涨的涨幅0.7%，下降了0.1%，房价上涨的涨幅开始收窄。从同比房价下降城市数量看，8月同比下降城市53个，仅仅比7月增加5个城市。而8月持平的城市，比7月增加2个。从房价上涨城市数量看，8月房同比房价上涨14个城市，仅仅比7月11个上涨城市增加了3个。
主持人：今年7月房价第二次出现正增长之后，8月房价又开始出现负增长，请你分析房价下降的原因是什么？
谢逸枫：今年8月房价止涨下跌主要原因有四个方面，一是整体楼市持续低迷。尽管前三个月楼市比较火热，但是房地产市场整体还是比较疲软。房产税的扩容传言与商品房预售款的监督加强及房贷利率85折优惠的取消等新一轮政策出台的信号不断，导致楼市回暖缓慢。二是房地产调控未实质放松。由于房贷与货币政策未如市场预期放松，甚至有收紧的趋势，影响到购房者的购买心理。尤其是限购和限贷及限价等严厉的政策未实质放松，抑制大量的购买需求。三是今年商品房库存总体压力比往年大。由于新增商品房供应加大与原有商品房库存量去化缓慢，市场整体供应巨大。去商品房库存依然是楼市“金九银十”期间房企首要任务。四是大部分房企资金链未宽松。由于部分房企因资金相对宽松，取消价格优惠措施，甚至上调价格。而大部分房企则采取“以价套现”的销售策略。不排除因市场结构性与网签数据滞后的因素存在，导致房价下降出现“假摔”现象。
主持人：后市房价是否存在暴涨或反弹，今年金九房价是否保持8月下降趋势，为什么？
谢逸枫：后市房价缺乏暴涨反弹的基础与条件，今年九月房价将止跌，出现小幅度回涨。一方面是传统楼市黄金周销售旺季的刺激下，房企为抢夺市场份额与完成年报及维持一定的开发利润，虽然不敢大幅度涨价，但是小幅度涨价依然是底气足。另外一方面是九月与十月作为历年买房好机会，购房置业者不会错过这样的季节。尤其是刚性与改善需求，考虑到性价比高与产品选择多及担心房价反弹等的原因。三是全国多个城市调控微调放松政策，购房者很看好后市。房贷政策的放松，有利购房者入市心。四是房企后市加大高端产品与高价房的供应，一定程度上拉高整体平均价格。同时，通胀率开始回升，买房子是最好抗通胀的产品。
主持人：请你预测下今年楼市“金九银十”发展如何？
谢逸枫：今年楼市“金九银十”比去年好，将出现楼市“价量齐涨”的局面。虽然金九前二周未出现开门红，却不影响金九银十的纯色。一方面是房企整体资金紧张，会继续保持“以价换量”的销售策略。在今年去商品房库存压力大和开发贷款收紧及销售回款缓慢的情况下，快速回收资金是房企的直接目的。二是调控见底，各个地方政府都实施政策微调，必然刺激与鼓励刚需与改善需求入市，促进市场销售成交。况且国内稳增长的背景下，楼市回升仅是时间问题。三是房价缺乏大幅度下降基础与条件，大部分上市房企与大房企的不会大幅度下降房价，一旦资金相对宽松的情况下，小幅度上涨是必然的。四是购房者担心房价反弹，尤其是金九银十期间，购房者这种心理依然存在。况且今年下半年是买房最好时机。
主持人：今年下半年房地产政策如何走势？
谢逸枫：随着8月通胀率低位徘徊与外汇下降与前8月国内经济预期悲观等QE3量化宽松货币政策的因素影响，中国货币政策宽松的预期加大，估计今年九月降准或降息一次。在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下，新一轮严厉房地产调控政策不会出台，后市将继续保持既有的政策与执行力度，防止房价暴涨反弹的同时防止经济下滑过快，维持政策稳定与市场预期。特别是房地产投资的回升，有利稳定经济增长，适当放松货币政策与房地产政策微调是加大预调微调的政策需要。一方面是调控已经取得明显的效果，房价具有明显的下降，投资投机炒房需求已被赶出市场。另外一方面是楼市成交不断萎缩，影响到土地市场与地方政府财政收入，不利房地产市场发展。三是去年土地供应低增长的情况下，容易形成供求失衡。因此，加大住宅用地与保障房供应是今年下半政府必须加强的，所以房地产调控的目标由降房价转变成增供应为主。
2012/9/18
谢逸枫