张付杰律师：未登记的房屋抵押权人不能优先受偿

王先生原以为凭着房产证和抵押协议，自己的债权就有了保障，却没想到，由于自己没有办理抵押登记，不仅不能够取得房屋，连抵押优先权都没有。2月6日，在江苏省苏州市吴江区人民法院执结的一起系列民间借贷案件中，法院未能支持王先生的优先受偿权。

在吴江从事花木生意的李老板，因经营不善，欠下近500万元债务，债权人到吴江法院起诉，经吴江法院判决后，申请人申请法院强制执行。吴江法院执行人员在进行财产调查后，发现李老板名下只有一套别墅可供执行，遂查封了该别墅，并进入评估、拍卖程序。

期间，债权人王先生向吴江法院提出异议，认为这座房子实际上已经抵押给他了，为证明自己的主张，王先生向法院出具了与李老板签订的抵押协议，抵押协议约定到期不还款的李老板愿意以这座房子抵债给王先生，并将房产证交给王先生保管。执行人员审查后认为，依据我国《物权法》、《担保法》的相关规定，房产设立抵押的必须去房屋登记管理机关办理抵押登记手续，未经登记的不产生抵押权。因此驳回王先生的异议，并告知王先生可提起诉讼，但仅作为普通债权参与分配，不享有优先受偿权。

张付杰律师提醒：房产系不动产，对不动产抵押权的设立，法律有着特殊的规定，房产抵押必须到房地产管理部门办理抵押登记手续，方能产生优先受偿的法律效力，单纯抵押房产证和抵押合同并不能产生对抗第三人的抵押效力。