北京日报 2001年为北京房地产市场带来了一个前所未有的高潮，而中国成功申奥、加入WTO，乃至中国足球队成功冲击世界杯都宛如一针针兴奋剂不断在刺激着消费者的神经。但是当七至九月份的高峰期刚过，北京房地产市场便开始患上了“感冒”，身体出现了“消化不良”，从此进入了盘整阶段。从长远的角度来看，岁末年初的盘整对市场本身并无坏处，反而可以促进市场进一步走向成熟，从遍地开花走向规模化、优质化发展。在经历过来自市场内部的调整、淘汰之后，只有大规模、实力雄厚的大型房地产商才会生存下去，也正符合了达尔文的生物进化论和市场的规律“适者生存”。 楼市发展两极化 纵观北京楼市在被人戏称“自恋时代”的2001年，各个楼盘不断在房型、设计、外观上做文章。各式的塔楼、板楼及TOWNHOUSE热热闹闹的登场，上演了一场的建筑设计的“文艺复兴”。但是无论建筑理念的花样如何翻新，市场两极化趋势已经越来越明显的摆在了人们眼前。一方面，城区内由于土地资源有限，塔楼会承担起主角的重担。各个项目之间也会从概念上的竞争而转向居住实用性的竞争，建筑观念会有很大改进。例如，CBD范围内的建筑相对密集、价格较高，产品质量也存在着高、中、低之分，谁能真正把握住消费者的脉搏，拿出物有所值的产品，谁就能最后胜出。另一方面，城市郊区化的进程不断加快。中国入世、汽车消费的普及为人们在近郊居住、城内上班提供了有利的条件。由此，郊区的板式小高层、TOWNHOUSE等产品将会有更大的发展，并为消费者所接受。 营销时代转向产品时代 房地产市场放开以后，大部分消费者在短短几年内完成了一次置业，并开始准备二次置业、投资。在经历、目睹过入住纠纷之后的消费者，已经由原来粗犷型的感性消费过渡到了理性消费时期。消费者要购买的不再仅仅是一个稀缺的概念，而是更实在、更完美的产品。发展商也必须完成其角色的更换，由营销时代向产品时代过渡，从规划、设计、监理、选材等等方面入手，做到全程监控，只有拿出精品，才有可能得到市场的认可。而要做好以上的几个方面，已经不再是抄抄概念就可以实现的，需要发展商真正的从硬件上下功夫，从消费者的实际需要出发，实实在在的作好每一个细节。 北京有大量的外来人口，包括外籍的驻华人员，他们有着与国内人士不同的口味和需求，因此迎合市场也是很重要的一项因素。早在朝阳园一期立项的时候，国内大多数楼盘还不讲究配套设施及公共区域的建设，而朝阳园不但注重了配套设施的国际化标准，而且其公共环境的标准可以与五星级酒店媲美。事实证明朝阳园独有的前瞻性，其做法不仅仅走在了同行的前列，而且吸引了大批的外籍住户及买家，树立了良好的口碑。 服务是最终的决定因素 在产品时代的竞争是激烈的，当产品达到同质化境地的时候，就需要在软件上取胜，而软件取胜的唯一筹码就是服务。有远见的发展商应该在硬件一流的基础上，在软件上下功夫。例如，在物业管理和物业管理委员会上，主动让业主参与进来，帮助业主建立物业管理委员会，使其具有合法的地位，共同参与物业的管理。朝阳园已经入住的一期是个很好的例子，在社会尚不重视硬件的时候，我们已经实现了硬件的国际化标准；当社会显现出硬件标准的需求时，我们已经在追求软件的管理和细节的塑造；当消费者的法律意识渐浓、要求维权时，我们已经主动支持产权人代表大会的召开，成立了物业管理委员会，并得到了广大业主的认同。 应该看到，硬件只是房地产的基础，而到位的服务，让一切物业管理实现透明化操作，作到以住户为主，才是最后赢得消费者心的关键所在。