招拍挂实施五年来
京城土地市场发生七大变化
——访北京市国土资源局副局长曾赞荣
为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》的重大部署，本市于2001年4月批准组建了北京市土地整理储备机构，并于2002年初建立了北京市土地交易市场。近五年来，本市在强化政府对土地资产管理、政府宏观调控与发挥市场对资源配置的基础性作用方面并举，在建立并完善公开、公平、公正的土地市场体制、机制、秩序等方面取得了明显成效。为此，记者日前就五年来本市土地市场发生了哪些新变化，以及本市土地储备来源和供应量等社会关注的热点问题，采访了北京市国土资源局曾赞荣副局长。
问：土地供给实施招拍挂五年来，本市土地市场发生了那些新变化？
答：首先，土地市场从“隐形”转向了“有形”。土地招标拍卖挂牌出让是公开、公正、公平的市场交易行为，不同于过去的私下协议，政府要在有形市场公开供地计划、公开出让宗地信息、公开交易过程、公开交易结果等。目前已初步建立了一套行之有效的、依法公开交易的制度。
其次，土地供应由“分散”转向了“集中统一”。过去长期形成的园区单独供地、划拨土地私下协议、开发单位跑马圈地等分散供地，严重扰乱了市场秩序，损害了国家利益，破坏了公平竞争原则。政府作为土地所有者和管理者，不能有效掌控土地。通过招标拍卖挂牌，政府将确保一个口子供地，强化了土地的集中统一管理。
第三，土地供应由“无序”转向了“有序”。长期以来，政府土地供应处于被动局面，被动办手续。开发单位要哪一块地，政府就审批哪一块地，造成土地供应总量失控，土地供应无序。而通过招标拍卖挂牌出让，政府实现了主动供地，今后开发单位需要土地可以查询土地规划和供地计划，可以到土地交易市场查阅信息，避免到处盲目打探、无序竞争。
第四，市场供应土地的开发程度由“生地”转向了“熟地”。以前协议出让情况下，开发单位拿到手的地块基本上都是生地。开发单位面临拆迁、市政配套等等一系列复杂的问题。土地储备制度建立之后，政府首先组织一级开发，将生地做成熟地再公开出让。开发单位在市场上拿到的地块产权干净、地块平整、市政配套完备。投资开发周期大大缩短，投资环境也大大改善。
第五，政府利用土地进行宏观调控的能力增强。之前，由于分散供地，因此炒卖地皮的现象较为普遍，土地的增值收益都进入开发单位腰包，导致政府对房地产开发难以调控，现在政府实行经营项目用地全部按照土地供应计划进行招标拍卖挂牌出让，原土地使用者无权直接在土地一级市场供应土地，这就使得政府从宏观上掌握和控制了土地投放总量，再辅之以土地收购储备制度，大大强化了政府对房地产市场的调控能力。
第六，开发单位超额利润削弱，有利于房地产开发市场的健康发展。之前，房地产开发单位的门槛低，利润率又远远高于社会平均利润率，致使房地产开发单位越来越多；招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，将房地产开发单位协议出让条件下的超额利润全部显性化，并部分转为政府收益。一方面使得房地产开发单位的利润逐渐回归正常利润率，使得房地产开发单位真正进入“优胜劣汰”的市场竞争环境，有利于房地产开发单位的健康发展；另一方面，通过招标拍卖挂牌出让，将原来中间商与开发单位获得的超额利润，逐步转移到中央和地方政府手里，增加了政府财政收入，从长远看，对城市发展和社会进步都是件好事。
第七，保障了城市规划的顺利实施。开发单位追求利益的客观要求，以及协议出让条件下制度约束不力，导致不按规划建设或者通过种种手段超强度开发的情况比比皆是，造成城市建设混乱，交通紧张，并影响了整个城市的投资环境。而招标拍卖挂牌出让的公开性，大大加大了对各方的约束力，有利于促进城市规划依法实施。
问：实施土地收购储备制度的重大意义主要体现在哪些方面？
答：土地储备制度的意义主要体现在以下几个方面：培育和规范土地市场，促进土地的有序流转；促进城市总体规划落实，促进产业结构调整和用地结构调整；盘活企业存量土地资产，推进国有企业改革；体现为中央服务、为解决老百姓住房用地服务的宗旨；增强了政府运用土地调控经济的能力。随着经济发展和改革的不断深化，我们对土地收购储备工作的认识也在不断深化，土地储备的作用也会越来越大。
问：目前本市土地储备资源主要来自哪几个方面？
答：土地储备主要来源于收购国有企业用地、征收农民土地、闲置土地及“城中村”整治后的土地。
问：本市土地供应量主要集中在哪些区域？
答：土地供应是落实土地利用总体规划、城市总体规划确定的城市发展方向和空间功能定位的具体措施，根据《北京城市总体规划（2004-2020）》、《北京市土地利用总体规划（2005-2020）》、近期建设规划、新城规划确定的城市空间布局、区县功能定位，2006年度土地供应将向郊区倾斜，10个郊区县土地供应总量约占全市供应总量的60％，其中顺义、通州、亦庄三个重点新城土地供应量相对较大。城八区土地供应主要集中在朝阳、海淀、丰台等区域。
问：目前本市的土地储备开发量能满足市场的需求吗？今年还将向市场推出多少土地？
答：从2004年9月至2005年底，本市有关委办局共召开8次政府储备土地和入市交易土地联席会，有497多个项目约8352公顷土地通过了联审。这些项目有些已经入市交易，有些正处于征地、拆迁及市政建设之中，是今后几年建设用地供应的重要来源。2006年度土地供应计划已经公布，计划安排土地供应总量为6500公顷，与上年度持平，基本能够满足全市经济社会发展的用地需求。
问：目前本市招、拍、挂供应土地存在的主要困难是什么？
答：目前困难主要体现在两个方面。首先，征地、拆迁工作的难度增加，周期变长，同时国家宏观调控的环境下，融资难度增加，这些都使得土地一级开发过程较长，一定程度上影响了市场土地供应的效率。其次，招标拍卖挂牌制度的建立比较晚，相关程序和制度尚不配套，也在一定程度上影响了土地供应进度。
问：今后本市还会有新的土地政策出台吗？
答：土地参与宏观调控是新形势下赋予土地管理新的使命，因此，土地政策的制定与社会、经济、资源、环境密切相关。统筹城乡发展，促进经济增长方式转变，控制新增、盘活存量，强化土地节约集约利用，推进土地市场化和公开化建设，完善土地管理机制，是当前土地政策的核心。我市相关土地政策将以国家和北京市的相关政策为依据，以促进首都人口、资源、环境、经济协调发展，合理引导土地集约节约利用为目标而制定。目前我市土地有形市场已经建立，土地供应办法及其配套文件也已经印发执行，基本保障了我市的土地招标拍卖挂牌出让工作的顺利进行。结合这两年土地招标拍卖挂牌出让的情况来看，也出现了一些新的问题，例如回迁房建设问题、土地开发成本核定问题等等，我们正在进行研究，适当时候可能会出台相关政策。
京城土地市场发生七大变化
——访北京市国土资源局副局长曾赞荣
为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》的重大部署，本市于2001年4月批准组建了北京市土地整理储备机构，并于2002年初建立了北京市土地交易市场。近五年来，本市在强化政府对土地资产管理、政府宏观调控与发挥市场对资源配置的基础性作用方面并举，在建立并完善公开、公平、公正的土地市场体制、机制、秩序等方面取得了明显成效。为此，记者日前就五年来本市土地市场发生了哪些新变化，以及本市土地储备来源和供应量等社会关注的热点问题，采访了北京市国土资源局曾赞荣副局长。
问：土地供给实施招拍挂五年来，本市土地市场发生了那些新变化？
答：首先，土地市场从“隐形”转向了“有形”。土地招标拍卖挂牌出让是公开、公正、公平的市场交易行为，不同于过去的私下协议，政府要在有形市场公开供地计划、公开出让宗地信息、公开交易过程、公开交易结果等。目前已初步建立了一套行之有效的、依法公开交易的制度。
其次，土地供应由“分散”转向了“集中统一”。过去长期形成的园区单独供地、划拨土地私下协议、开发单位跑马圈地等分散供地，严重扰乱了市场秩序，损害了国家利益，破坏了公平竞争原则。政府作为土地所有者和管理者，不能有效掌控土地。通过招标拍卖挂牌，政府将确保一个口子供地，强化了土地的集中统一管理。
第三，土地供应由“无序”转向了“有序”。长期以来，政府土地供应处于被动局面，被动办手续。开发单位要哪一块地，政府就审批哪一块地，造成土地供应总量失控，土地供应无序。而通过招标拍卖挂牌出让，政府实现了主动供地，今后开发单位需要土地可以查询土地规划和供地计划，可以到土地交易市场查阅信息，避免到处盲目打探、无序竞争。
第四，市场供应土地的开发程度由“生地”转向了“熟地”。以前协议出让情况下，开发单位拿到手的地块基本上都是生地。开发单位面临拆迁、市政配套等等一系列复杂的问题。土地储备制度建立之后，政府首先组织一级开发，将生地做成熟地再公开出让。开发单位在市场上拿到的地块产权干净、地块平整、市政配套完备。投资开发周期大大缩短，投资环境也大大改善。
第五，政府利用土地进行宏观调控的能力增强。之前，由于分散供地，因此炒卖地皮的现象较为普遍，土地的增值收益都进入开发单位腰包，导致政府对房地产开发难以调控，现在政府实行经营项目用地全部按照土地供应计划进行招标拍卖挂牌出让，原土地使用者无权直接在土地一级市场供应土地，这就使得政府从宏观上掌握和控制了土地投放总量，再辅之以土地收购储备制度，大大强化了政府对房地产市场的调控能力。
第六，开发单位超额利润削弱，有利于房地产开发市场的健康发展。之前，房地产开发单位的门槛低，利润率又远远高于社会平均利润率，致使房地产开发单位越来越多；招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，将房地产开发单位协议出让条件下的超额利润全部显性化，并部分转为政府收益。一方面使得房地产开发单位的利润逐渐回归正常利润率，使得房地产开发单位真正进入“优胜劣汰”的市场竞争环境，有利于房地产开发单位的健康发展；另一方面，通过招标拍卖挂牌出让，将原来中间商与开发单位获得的超额利润，逐步转移到中央和地方政府手里，增加了政府财政收入，从长远看，对城市发展和社会进步都是件好事。
第七，保障了城市规划的顺利实施。开发单位追求利益的客观要求，以及协议出让条件下制度约束不力，导致不按规划建设或者通过种种手段超强度开发的情况比比皆是，造成城市建设混乱，交通紧张，并影响了整个城市的投资环境。而招标拍卖挂牌出让的公开性，大大加大了对各方的约束力，有利于促进城市规划依法实施。
问：实施土地收购储备制度的重大意义主要体现在哪些方面？
答：土地储备制度的意义主要体现在以下几个方面：培育和规范土地市场，促进土地的有序流转；促进城市总体规划落实，促进产业结构调整和用地结构调整；盘活企业存量土地资产，推进国有企业改革；体现为中央服务、为解决老百姓住房用地服务的宗旨；增强了政府运用土地调控经济的能力。随着经济发展和改革的不断深化，我们对土地收购储备工作的认识也在不断深化，土地储备的作用也会越来越大。
问：目前本市土地储备资源主要来自哪几个方面？
答：土地储备主要来源于收购国有企业用地、征收农民土地、闲置土地及“城中村”整治后的土地。
问：本市土地供应量主要集中在哪些区域？
答：土地供应是落实土地利用总体规划、城市总体规划确定的城市发展方向和空间功能定位的具体措施，根据《北京城市总体规划（2004-2020）》、《北京市土地利用总体规划（2005-2020）》、近期建设规划、新城规划确定的城市空间布局、区县功能定位，2006年度土地供应将向郊区倾斜，10个郊区县土地供应总量约占全市供应总量的60％，其中顺义、通州、亦庄三个重点新城土地供应量相对较大。城八区土地供应主要集中在朝阳、海淀、丰台等区域。
问：目前本市的土地储备开发量能满足市场的需求吗？今年还将向市场推出多少土地？
答：从2004年9月至2005年底，本市有关委办局共召开8次政府储备土地和入市交易土地联席会，有497多个项目约8352公顷土地通过了联审。这些项目有些已经入市交易，有些正处于征地、拆迁及市政建设之中，是今后几年建设用地供应的重要来源。2006年度土地供应计划已经公布，计划安排土地供应总量为6500公顷，与上年度持平，基本能够满足全市经济社会发展的用地需求。
问：目前本市招、拍、挂供应土地存在的主要困难是什么？
答：目前困难主要体现在两个方面。首先，征地、拆迁工作的难度增加，周期变长，同时国家宏观调控的环境下，融资难度增加，这些都使得土地一级开发过程较长，一定程度上影响了市场土地供应的效率。其次，招标拍卖挂牌制度的建立比较晚，相关程序和制度尚不配套，也在一定程度上影响了土地供应进度。
问：今后本市还会有新的土地政策出台吗？
答：土地参与宏观调控是新形势下赋予土地管理新的使命，因此，土地政策的制定与社会、经济、资源、环境密切相关。统筹城乡发展，促进经济增长方式转变，控制新增、盘活存量，强化土地节约集约利用，推进土地市场化和公开化建设，完善土地管理机制，是当前土地政策的核心。我市相关土地政策将以国家和北京市的相关政策为依据，以促进首都人口、资源、环境、经济协调发展，合理引导土地集约节约利用为目标而制定。目前我市土地有形市场已经建立，土地供应办法及其配套文件也已经印发执行，基本保障了我市的土地招标拍卖挂牌出让工作的顺利进行。结合这两年土地招标拍卖挂牌出让的情况来看，也出现了一些新的问题，例如回迁房建设问题、土地开发成本核定问题等等，我们正在进行研究，适当时候可能会出台相关政策。