【“多元博弈”与“后831时代”的解读】 -------------------------------------------------------------------------------- 作者:李春平 未分类 2004-8-24 (899次点击) [管理这篇文章] 【“多元博弈”与“后831时代”的解读】 作者：【蓝石顾问】 李春平 （全文刊载于：【安家】杂志（2004年第8期 ） （基于对中国房地产业市场客观存在的“多元博弈”系统和演变的分析，我们可以解读和预测未来政策环境变化和房地产业发展的“内在逻辑”和“客观趋势”。） 中国，计划管理方式还很明显的市场经济国家，在社会和国民经济的发展过程中，政府这只“有形的手”时时都在发挥着巨大的作用；客观上，房地产业的发展同样也避免不了这种控制和影响，甚至在现实中还存在一种天然的竞争关系，或者说是一个“多元博弈”的系统和格局： 一、房地产业的“市场生态”和“博弈系统”： 1、“市场生态”和交易主体： 房地产业市场的交易主体和参与者一直以来就包括4方： （1）政府：土地资源的控制者和行业“游戏规则”的制定者； （2）银行：资本、资金的提供者和投资、消费的参与者； （3）发展商：资源（土地、资本）的利用者和价值的创造者； （4）消费者：市场和价值创造成果的享受者。 2、“博弈系统”的平衡和演变： 中国房地产业市场在近20年的发展中，经历了几轮“冷—热—冷—热……”交替出现的循环： （1）1990—1994年的“泡沫经济周期”： 房地产业的“生态链”是不完备的，最终的“消费者”是“缺位”的。 当时的房地产开发“热潮”因为没有“最终消费者”的参与，所以市场只是投资、投机者们的“击鼓传花”的游戏，最后出现了“泡沫经济”。 1993年国家实施的“宏观调控”以政府、银行、发展商的“三输”而结束；在“博弈”中，银行和发展商被迫“狼狈”地退出，完全“落败”；政府也是很不情愿地占了个“上风”。 （2）1995—1999年的“恢复经济周期”： 房地产业的“生态链”逐步完备起来，部分“消费者”参与到这一市场中。 政府在重新思考和修订相关的政策，银行则忙于“疗伤”和恢复体力，部分发展商则抓住了一些机会，刚刚成长起来的（少量的）“消费者”因为幼稚和“冲动”，成为部分发展商和项目的“牺牲品”（例如，1995年以3000美元/平米买到的住宅，到今天也就只是1000美元/平米的案例和故事也比比皆是）。 （3）2000—2004年的“经济高涨周期”： 房地产业的“生态链”是完全发育起来了。 政府成为市场积极的“促进者”和充当“开闸放水”的角色；银行则以空前高涨的热情参与到投资和消费的大市场中；“消费者”这次终于能够成为市场成果的“享受者”了。 但发展商因为市场的一派繁荣景象，只看到市场“无形的手”所带来的喜悦，几乎又要忘了政府“有形的手”又要伸出来了。 （4）2004年—“经济调整周期”： 可以肯定的是，房地产业的“生态平衡”状态又要通过“博弈”来实现新的格局了。 但也可以肯定的是，这次不会是“零和博弈”，不会出现完全“落败”的一方，结果将会是建立和形成一种互相尊重和制约、共同进步和发展，新型的、更高级的“生态平衡”…… 二、房地产业的“政府角色”的演变： 1、“政府角色”和体系： 政府是“一体化”的，这是无庸置疑的；但事实上，因为地区经济发展的“驱动力”、甚至是“利益”的差异性，各级政府在理解和对待房地产业的发展时，所“扮演”的角色确实是不同的、甚至存在“冲突”的问题： 2、“政府角色”的演变： 政策、权力在不同的历史阶段里也演绎着“收—放—收—放……”的“轮回”： （1）1990—1994年：政策、权力的“先锋试验”： 起因：中央政府只是给了一个“试验性”的政策，“特区政府”和“沿海开放城市”就“大放异彩”，将“赋予”它们的政策和权力发挥到了极至；同时，其他的、内地的地方政府也纷纷打出“开放区”这张牌来“接收”这种权力和利益。 结局：同样也是在“一夜之间”，中央政府“釜底抽薪”，采取总量性的“宏观调控”政策（“驱逐”了银行和发展商，房地产业疯狂的“投机游戏”也就结束了）；同时，地方政府在客观上也失去了房地产业政策实施的市场基础和空间，相应的权力在一定程度上也就只是“虚拟”的了。 （2）1995—1999年：政策、权力的“和平年代”： 起因：各级政府都在进行思考，但总的来说，都基本表现为“不作为”，或者在积极地为未来所要扮演的角色作各方面的准备。 结局：因为没有更好的机会来表现，所以各方都在理论上和实践方面进行“小心翼翼”的探索，经常也“偶”有冲突，但总体上还是一个“相安无事”的时代。 （3）2000—2004年：政策、权力的“倒金字塔时代”： 起因：国民经济进入高速增长和发展的新阶段，各级政府似乎突然间全部都“觉悟”了，甚至包括不是政府机构系列的一些“厂长”、“村长”们也都纷纷树起“大旗”，充当起某一方“土地”的主人和政府的“代理人”来；全国上下呈现出多级政府、多个部门、多类主体的“圈地、批地”的“大跃进”高潮。 结局：中央政府的法律、法规和政策依然还挂在“墙上”和“嘴上”，但在实际中，行使土地和开发的审批大权已“旁落”；或者还因为中央政府“鞭长莫及”的客观原因和地方政府“利益冲动”的主观因素，中央政府的权威和控制力实际上被大大弱化了。 （4）2004年——：政策、权力的“新金字塔时代”： 起因：中央政府开始“震怒”了，为维护法律和政策的严肃性，巩固和树立国家权威，坚持和实施“回收”所有不合格的“代理人”已经习惯行使的、而且被滥用的权力，重建政策和权力的“新金字塔时代”： 结局：中央政府重建和巩固了既有的权威地位；省（直辖市）政府作为“中央政府”的派出机构，坚决执行中央的政策；特区政府、沿海开放城市，其职能也等同于一般的省级、市级政府；（地）市政府、县政府，则把“土地审批权”完全归政于省级或中央政府；大批的“开发区”连同管理机构从此消失、不复存在；更多的土地审批“代理人”也将销声匿迹了……。 三、政策环境“演变”的方向和解读： （一）关于“多元博弈”系统： 1、它是按照“平衡—非平衡—平衡—非平衡……”规律发展的动态系统。 1、它是按照“无序—有序—无序—有序……”规律进化的动态系统。 （二）关于“后831时代”政策环境的演变和判断： 基于对中国房地产业市场客观存在的“多元博弈”系统和演变的分析，我们可以解读和预测未来政策环境变化和房地产业发展的“内在逻辑”和“客观趋势”： 1、国家的“土地管理法、土地利用总体规划、城镇总体规划和城市规划”等的法律和法规，将比以往的任何时候都更重要和受到重视。 2、国家在实施“总量”的调控后，将转向“结构性”的整治，如重点对“高尔夫球场、大型商业Mall”用地和开发等的专项限制；以及对“别墅”等的高档物业的贷款限制等。 3、中央政府将更加强调和强化“游戏规则”的严肃性；更多的、与此相关的法律、法规和政策仍然将继续配套建立和实施。 4、土地审批和交易方面，“公开市场操作”方式是未来的主流模式。 5、土地收益和分配方面，重新的“配置”和“再分配”的方向和过程刚刚开始，在政府间、企业间都会产生明显的“集中”趋势。 6、土地开发和房地产的发展，“增量土地”的开发方式会逐步转向“存量土地”的开发模式。 7、房地产企业的投资和开发，将出现2种“差异化类型”的模式：一种是“消费主导”的“零库存”的生产方式（先期不需要土地储备，按照市场需求再计划购买什么样的土地）；一种是“生产主导”的“囤积原材料”的生产方式（先期进行大量的土地储备，按照市场发展再决定如何开发）。 8、房地产市场价格的“上升”或“下降”趋势，是综合因素决定的，任何根据单一的、片面的理由作出的“预测”都有可能产生误判。