【“多元博弈”与“后831时代”的解读】
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作者:李春平 未分类 2004-8-24 (899次点击) [管理这篇文章]
【“多元博弈”与“后831时代”的解读】
作者:【蓝石顾问】 李春平
(全文刊载于:【安家】杂志(2004年第8期 )
(基于对中国房地产业市场客观存在的“多元博弈”系统和演变的分析,我们可以解读和预测未来政策环境变化和房地产业发展的“内在逻辑”和“客观趋势”。)
中国,计划管理方式还很明显的市场经济国家,在社会和国民经济的发展过程中,政府这只“有形的手”时时都在发挥着巨大的作用;客观上,房地产业的发展同样也避免不了这种控制和影响,甚至在现实中还存在一种天然的竞争关系,或者说是一个“多元博弈”的系统和格局:
一、房地产业的“市场生态”和“博弈系统”:
1、“市场生态”和交易主体:
房地产业市场的交易主体和参与者一直以来就包括4方:
(1)政府:土地资源的控制者和行业“游戏规则”的制定者;
(2)银行:资本、资金的提供者和投资、消费的参与者;
(3)发展商:资源(土地、资本)的利用者和价值的创造者;
(4)消费者:市场和价值创造成果的享受者。
2、“博弈系统”的平衡和演变:
中国房地产业市场在近20年的发展中,经历了几轮“冷—热—冷—热……”交替出现的循环:
(1)1990—1994年的“泡沫经济周期”:
房地产业的“生态链”是不完备的,最终的“消费者”是“缺位”的。
当时的房地产开发“热潮”因为没有“最终消费者”的参与,所以市场只是投资、投机者们的“击鼓传花”的游戏,最后出现了“泡沫经济”。
1993年国家实施的“宏观调控”以政府、银行、发展商的“三输”而结束;在“博弈”中,银行和发展商被迫“狼狈”地退出,完全“落败”;政府也是很不情愿地占了个“上风”。
(2)1995—1999年的“恢复经济周期”:
房地产业的“生态链”逐步完备起来,部分“消费者”参与到这一市场中。
政府在重新思考和修订相关的政策,银行则忙于“疗伤”和恢复体力,部分发展商则抓住了一些机会,刚刚成长起来的(少量的)“消费者”因为幼稚和“冲动”,成为部分发展商和项目的“牺牲品”(例如,1995年以3000美元/平米买到的住宅,到今天也就只是1000美元/平米的案例和故事也比比皆是)。
(3)2000—2004年的“经济高涨周期”:
房地产业的“生态链”是完全发育起来了。
政府成为市场积极的“促进者”和充当“开闸放水”的角色;银行则以空前高涨的热情参与到投资和消费的大市场中;“消费者”这次终于能够成为市场成果的“享受者”了。
但发展商因为市场的一派繁荣景象,只看到市场“无形的手”所带来的喜悦,几乎又要忘了政府“有形的手”又要伸出来了。
(4)2004年—“经济调整周期”:
可以肯定的是,房地产业的“生态平衡”状态又要通过“博弈”来实现新的格局了。
但也可以肯定的是,这次不会是“零和博弈”,不会出现完全“落败”的一方,结果将会是建立和形成一种互相尊重和制约、共同进步和发展,新型的、更高级的“生态平衡”……
二、房地产业的“政府角色”的演变:
1、“政府角色”和体系:
政府是“一体化”的,这是无庸置疑的;但事实上,因为地区经济发展的“驱动力”、甚至是“利益”的差异性,各级政府在理解和对待房地产业的发展时,所“扮演”的角色确实是不同的、甚至存在“冲突”的问题:
2、“政府角色”的演变:
政策、权力在不同的历史阶段里也演绎着“收—放—收—放……”的“轮回”:
(1)1990—1994年:政策、权力的“先锋试验”:
起因:中央政府只是给了一个“试验性”的政策,“特区政府”和“沿海开放城市”就“大放异彩”,将“赋予”它们的政策和权力发挥到了极至;同时,其他的、内地的地方政府也纷纷打出“开放区”这张牌来“接收”这种权力和利益。
结局:同样也是在“一夜之间”,中央政府“釜底抽薪”,采取总量性的“宏观调控”政策(“驱逐”了银行和发展商,房地产业疯狂的“投机游戏”也就结束了);同时,地方政府在客观上也失去了房地产业政策实施的市场基础和空间,相应的权力在一定程度上也就只是“虚拟”的了。
(2)1995—1999年:政策、权力的“和平年代”:
起因:各级政府都在进行思考,但总的来说,都基本表现为“不作为”,或者在积极地为未来所要扮演的角色作各方面的准备。
结局:因为没有更好的机会来表现,所以各方都在理论上和实践方面进行“小心翼翼”的探索,经常也“偶”有冲突,但总体上还是一个“相安无事”的时代。
(3)2000—2004年:政策、权力的“倒金字塔时代”:
起因:国民经济进入高速增长和发展的新阶段,各级政府似乎突然间全部都“觉悟”了,甚至包括不是政府机构系列的一些“厂长”、“村长”们也都纷纷树起“大旗”,充当起某一方“土地”的主人和政府的“代理人”来;全国上下呈现出多级政府、多个部门、多类主体的“圈地、批地”的“大跃进”高潮。
结局:中央政府的法律、法规和政策依然还挂在“墙上”和“嘴上”,但在实际中,行使土地和开发的审批大权已“旁落”;或者还因为中央政府“鞭长莫及”的客观原因和地方政府“利益冲动”的主观因素,中央政府的权威和控制力实际上被大大弱化了。
(4)2004年——:政策、权力的“新金字塔时代”:
起因:中央政府开始“震怒”了,为维护法律和政策的严肃性,巩固和树立国家权威,坚持和实施“回收”所有不合格的“代理人”已经习惯行使的、而且被滥用的权力,重建政策和权力的“新金字塔时代”:
结局:中央政府重建和巩固了既有的权威地位;省(直辖市)政府作为“中央政府”的派出机构,坚决执行中央的政策;特区政府、沿海开放城市,其职能也等同于一般的省级、市级政府;(地)市政府、县政府,则把“土地审批权”完全归政于省级或中央政府;大批的“开发区”连同管理机构从此消失、不复存在;更多的土地审批“代理人”也将销声匿迹了……。
三、政策环境“演变”的方向和解读:
(一)关于“多元博弈”系统:
1、它是按照“平衡—非平衡—平衡—非平衡……”规律发展的动态系统。
1、它是按照“无序—有序—无序—有序……”规律进化的动态系统。
(二)关于“后831时代”政策环境的演变和判断:
基于对中国房地产业市场客观存在的“多元博弈”系统和演变的分析,我们可以解读和预测未来政策环境变化和房地产业发展的“内在逻辑”和“客观趋势”:
1、国家的“土地管理法、土地利用总体规划、城镇总体规划和城市规划”等的法律和法规,将比以往的任何时候都更重要和受到重视。
2、国家在实施“总量”的调控后,将转向“结构性”的整治,如重点对“高尔夫球场、大型商业Mall”用地和开发等的专项限制;以及对“别墅”等的高档物业的贷款限制等。
3、中央政府将更加强调和强化“游戏规则”的严肃性;更多的、与此相关的法律、法规和政策仍然将继续配套建立和实施。
4、土地审批和交易方面,“公开市场操作”方式是未来的主流模式。
5、土地收益和分配方面,重新的“配置”和“再分配”的方向和过程刚刚开始,在政府间、企业间都会产生明显的“集中”趋势。
6、土地开发和房地产的发展,“增量土地”的开发方式会逐步转向“存量土地”的开发模式。
7、房地产企业的投资和开发,将出现2种“差异化类型”的模式:一种是“消费主导”的“零库存”的生产方式(先期不需要土地储备,按照市场需求再计划购买什么样的土地);一种是“生产主导”的“囤积原材料”的生产方式(先期进行大量的土地储备,按照市场发展再决定如何开发)。
8、房地产市场价格的“上升”或“下降”趋势,是综合因素决定的,任何根据单一的、片面的理由作出的“预测”都有可能产生误判。
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