中国国民的财富“图腾”游戏 中国房地产的价值“魔方”运动 （作者：李春平） 我们追忆起世界史上的一个重要年代：公元13世纪始，成吉思汗统领的蒙古帝国曾经是人类历史上最大的国家，它的幅员和范围横跨欧亚大陆，版图囊括了现在的十几个国家和地区，它是空前绝后的。 对于蒙古帝国，一个普遍和直观的看法和结论是：这样的宏图大业是“蒙古铁骑”冲锋陷阵创下的；然而直到今天，人们还在惊疑和探究这个旷世的神话和传奇为什么会出现？ 对此，后世的人们完全是莫衷一是的了，但历史学家们的一个断言倒是充满了智慧：“这是人类社会最后一次的、游牧文化对农业文明的完胜，游牧民族对定居人民的完胜”。事实也确曾如此，蒙古人（部落组织）在那时真真正正地战胜了欧洲的文明（城邦社会）和中国的文明（农耕社会）……。 所幸的也是，因为那是“最后一次”，所以从那之后，人类社会（世界的大部分地区）完全脱离了游牧的生存状态和部落的组织形式，进化到了定居生活和国家管理的新阶段，由此，乡村、集镇、城市等真正地、迅速地发展和成熟起来，更为重要的是，这一切开始与“土地”相关了！ 然而，当我们开始关注“土地”时，又必然地产生了巨大的迷惑和眩晕，因为它所呈现的问题太复杂了：我们翻开人类社会的发展史，似乎所发生的一切国家与国家、种族与种族、人与人之间的战争、冲突和矛盾，最终都可以落脚到“土地”问题上来理解和诠释……。 同时，我们还朴素地意识到，“土地”在这个星球上原本是以自然形态存在着的，一个国家、一个城市、一个家庭和个人，它所占据的那一块土地，千百年来，它的自然形态肯定也是在发生着某些变化（它服从自然规律），但是，它的“权利”和“价值”在过去、现在和未来，却发生着更多的更替和巨大的变化，它或者属于不同的政府和个人、或者呈现不同的形态和用途、或者实现不同的“权利”和“价值”……。 所以，我们的第一个问题就很明确了：关于今天中国土地的“权利”？毫无疑问，中国政府拥有这个国家的所有的土地资源和所有的土地的“权利”。国际分析家们据此还认为：中国政府是世界上最强势的政府，因为它完全拥有“土地”。 同时，所有的团体、个人，只要是与土地相关的“权利”，则只能是由中国政府来赋予的，而不是“自然天赋”的。 然而，我们的第二个问题却很有意思了，关于土地的“价值”： 一方面，“权利”是一定能带来“财富”的、或者意味着对“财富”的支配权，这应该是一个常识。 另外一方面，对中国土地的“价值”应该如何衡量和判断？我们知道，从中国政府建国以来，一直到改革开放建立市场经济体制之前，中国所有的“土地”的存在只有自然形态和“权利”属性，却没有“价值”发现和“价格”的体现。 但是，今天我们却令人惊讶地发现：“土地”在中国房地产经济活动中“异常”出现了！问题就是，土地现在有了“价值（价格）”！而且是从原来的“零”突然有了价值（货币表现）的“X（正数）”！ 这绝对不是个无聊的说法，这正是我们要理解和说明，今天中国国民的财富“图腾”游戏和房地产的价值“魔方”运动的关键之所在。 我们应该直接回到古典经济学家的理解和陈述上：“‘土地’是‘财富’之母……”。于此，我们认为可以接近问题的本来面目了，同时，我们得到了令人难以置信的结论：“土地”原来就是中国的国家和国民“财富”的一种物化形式，现在，它不再甘心于默默无闻了，它走到了前台，它要求以“价值（货币表现）”的面目来体现这一切。 那么，它是如何做到的呢？ 按照经济学的常识，人类社会的经济活动可以用“供应--生产--交易--需求--消费--分配”的环节和行为来描述和概括。再具体一点，房地产经济活动的过程表现为“土地交易—生产制造—交易消费—分配（再生产）……”。 从表面上来看，“土地”作为“供应（生产资料）”进入了房地产的经济循环中，最后实现了投入产出的目的；但是，在此之前，“土地”的“价值（价格）”是如何实现的呢？难道是“自然天赋”的，当然不是！ 如果从更深层次的原因来分析，我们竟作出了令人惊奇的结论：“土地”的“价值（价格）”，是由“前置经济”来决定的，我们甚至可以称之为某种“先验价值（价格）”。 更大胆的断言，我们认为，在今天的中国，出现了一个前所未有的“财富转换”和“价值发现”的运动和潮流：这就是，国家和全体国民都热衷于将“货币化财富（银行、储蓄）”向“物化的财富（土地、房产）”进行转移，更重要的是，这与经济活动的“生产”环节和行为无关，而是直接在“分配”环节和领域进行的无障碍转化。 或者，说得更直白一些，中国的“土地”的“价值（价格）”在从“零”到“X（正数）”的转化过程中，完全依赖的是国家和国民“财富”的“再实现（物化的到货币化的）”和“再分配（甲者到乙者）”的“转移”和运动。 我们甚至还可以列举英国来说明，多少个世纪以来，一个通常的说法是，英国国民财富的超过50%的份额都积累、沉淀在“不动产（土地、房物）”上……。 于是，我们今天能够看到这场由国家大张旗鼓号召的、也是全体国民都乐意追逐的“财富转换”的价值游戏和世纪盛宴！我们还预想这只是一个开头，未来几乎会是一个“长周期”的、永恒的和可持续的运动。 由此，我们也看到了今天中国房地产的“超现实”发展的真实背景。于是，我们发现了两个重要的规律和趋势： 第一，“测不准”的地价和房价： 我们终于明白，中国房地产的发展更多地是建立在继承老祖宗的“（土地）遗产”上，同时，还因为“土地”的价值发现是从“零”到“X（正数）”的过程，在现实中，它也总是“变动”的（如在土地“招标”中出现不同的投标报价），它是没有恒定的“价值（价格）”的，是在供应和需求的无数次的互动中才能确定的一个“价值（价格）”……因此，它一定是符合一个著名的“测不准”的原理的。 正因为如此，政府中极个别的、不良的官员利用和分割国家的公共“权利”，顺利地进行“寻租”；另外一方面，“有实力、有眼光”的发展商，运用资本带来的“优先权”，在其中也理所当然地实现了部分的“超额收益”。 那么，房价呢？中国的房价（特别是部分城市的房价）问题却是复杂的，我们首先要搞清楚房价的上涨原因是什么？一般性的分析和判断是：中国持续的“城市化”浪潮（大批人口涌入城市）和刚性增长的需求（不断地买房和置业），它导致了“土地”永远的供不应求。 然而，事实远非那么简单和明朗，甚至正好相反！ 我们试想，城市的形成和成长固然有其自然属性和历史过程，甚至不以某个人的意志而改变，但是不要忘了，历史上很多城市却是人造的（如皇帝迁都、战争堡垒等）；特别是现代的城市，是可以进行重新的规划和有目的地建造的，那么，在广大的国土（由政府完全拥有和支配）上完全有可能开发和建设更多的城市、城镇（只要政府愿意就能增加土地供应和进行开发建设）来承纳和分流人口，以减少“大都市、大城市”的压力。 所以，现实中的“地荒论”是个伪命题，因为它是可以人为控制（主要是政府）而改变的、或者是由于信息不对称（市场交易主体操纵）造成的。 另外一方面，特别是人类社会在由“工业文明”向“信息时代”进化后，又有多少人一直愿意，扎堆居住在工作和生活环境日益恶化的大都市里苦度余生呢（欧美国家的城市发展和人口居住的现实或许就是我们的未来）？因此，“逆城市化”也是未来的潮流和趋势。 至于购房的需求和消费的问题，在这里，我们理解为只不过是国民在将“（货币化）资产”转化为“（物化的）财富”的运动，是一种经济资源在“类型（形态）”方面的“分配”和组合而已，那么，现实中就会有两种可能的结果出现： 一是满足了人类“定居”最基本的、必要的、消费性的需求后，这种“财富转换”运动的进程应该会放慢，至少，这种需求应该是有限的、或者是可以预期和可控的。 二是今天中国的房地产发展的一个真实情况：“投资性需求”（纯粹的“货币化资产”转化为“物化的资产”的运动）高涨导致房价飙升，是正所谓的“流动性（资金）”的过剩和泛滥所造成的。 我们也完全可以断言，当纯粹的“货币化资产”转化为“物化的资产”的运动慢下来、甚至完全停滞时，或者当国民的“（货币化）资产”的增长完全赶不上因房价上升的速度所需要转换的“财富”份额时，那么，这种所谓的“刚性”的需求选择和购买行为也一定会弱化和衰减。 因此，中国的“房价”，特别是部分城市的房价，一定不会是“直线上升”的，甚至也不能说在未来的年份里一定比现在要高，它也将充分体现“测不准”的原理。那么，现实中一些人士言之凿凿的“某年某月的某一天，一定会上涨、或下降XX%……”的说法要不然就是幼稚使然、要不然就是哗众取宠了！ 第二，“超常规”的发展和暴利： 英国文学大师查尔斯•狄更斯有一句名言：“这是一个最好的年代，也是一个最坏的年代”。 我们认为用它来描述今天的中国房地产商们是最好不过的了：他们踌躇满志、意气风发，在短时间里如此集中地、迅速地跻身各类型的“富豪榜”，实为当世的一大奇观。 事情是如何发生的呢？在现实中，尽管房地产商们振振其辞地说“土地”价值（交易价格）是由城市基础设施投入（诸如“七通一平”等）来影响和决定的，同时，原来占用（而非所有“权利”）该土地的团体（个人）也理所应当地要获得经济补偿等等，但不管怎样，它们都一古脑地实现了当期的“价值（价格）”而进入了土地交易的成本，目前，这种“物化的财富”转化成“货币化的财富”，首先是由开发商向政府提供的“资本金”来实现的，这是土地“价值”的第一次实现。 接下着，房地产商进行设计和生产，按照社会平均的建造成本（或者为了提高产品的竞争力，有意识地提高投入标准）进行投入，最终向社会消费者提供可交易的产品，同时也完成和实现了经济活动总的投入和产出目标。 但是，问题也就出在这里了：我们试想，当一个开发项目完成后，所有的投入和成本都已经确定和固化了，但是，房价却在不断地上涨（现实中很多城市的平均房价和项目单价都是如此），那么，这部分“超额利润”是来自何处呢？ 毫无疑问，当然这只能是土地在“二次（甚至多次）”实现它的价值。 于是，我们面对这样的结局似乎很悲哀和无奈：“资本（资金）”和“劳动（体力的、脑力的）”的作用在房地产业是多么有限啊、至少是可以完全用一个“货币”表示的数值来确定的，但“土地”呢，它好象在自行地、不间断地、无限性地、魔方般地进行“价值发现”和“价格定位”的运动……。 游戏的结局是意想不到的，多少会让自认为是“地产英雄”的人们有些尴尬和脸面无光了：光荣和梦想原来是属于土地的呀！尽管这不能说是“天上掉馅饼”的故事，但毫无疑问，一句话完全可以概括之“形势比人强啊”。 中国房地产的“超现实”发展图景原来更多地是建立在继承老祖宗的“（土地）遗产”上。 一个伟大的时代，一个百年未遇的机缘：中国的国家和国民的“（货币化）财富”主要通过“分配”环节和行为（部分的、辅助的“生产”环节和行为的牵引），正在彻底地、迅速地转化为“物化的财富（土地、房屋）”，不言自明，房地产商的诸多利益均来自于此中，而与“资本”和“劳动”的关系甚微了。 好了，如果我们明白了这个道理和洞察了事实的真相，那么此前关于中国房地产的“超现实”的发展图景和广为流传的“真理”，顿然就变得水落石出和不堪一击。 最后，我们要说：“财富”，中国人的“图腾”！“土地”，价值的“魔方”，让我们敬畏！