要改革商品房预售制度应该搞清该制度的结症在哪里。商品房预售制度由两个环节组成：
环节1. 商品房的预售－买卖双方签署购房合同
环节2.
商品房房款的支付－买方向卖方支付首付款（或可称自付款，为房款的20％－30％）以及银行向卖方支付的买方购房贷款（扣除首付款的剩余房款）。即在签定合同后，卖方随即获得了全部房款，而买方只得到了一纸合同。
对商品房预售制度出现争议的核心和问题的焦点并不在于环节1，而在于环节2，即预售房款支付的方式。
2006年9月27日北京市实施的关于“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”的办法，实际上已经对商品房预售制度进行了调整。应该说，这个调整对购房者来说是有利的，起到了一定的保护作用，至少可以避免在主体结构尚未完成时，开发商卷款而逃，或者倒闭破产给购房者带来的重大损失。北京东华金座三年多烂尾楼的案例让我们看到，商品房预售制度给业主们带来巨大的痛苦，也造成了业主们极度的无奈。有了北京市关于结构不封顶不得发放房贷的规定，可以使购房者得到了一定的保障。但是，还不足以彻底改变商品房预售制度在房款支付方式上的弊病，还不足以给予购房者充分的保障和对开发商的制约。因此，“革命尚未成功”。考虑到商品房预售是房地产开发了解行情、合理安排经营建设的一种有效手段，同时也是国际上通行的一种房地产销售方式，所以，可以保留商品房预售的办法，即保留商品房预售制度的第1个环节，改革第2个环节。改革预售支付办法可以分为两个阶段来进行：
第1阶段：购房者的首付款在签定售房合同（预售）后支付，银行按揭贷款在商品房完工和购房者验收后，在开发商交付产权证书时发放。
第2阶段：购房者在签定售房合（预售）的同时，支付少量定金。购房者的自付款（相当于首付款，交银行专项账户保管）和银行按揭贷款在商品房完工和购房者验收后，在开发商交付产权证书时发放。
我们可以先实施第1阶段的商品房预售改革办法，待成熟后，再实施第2阶段的商品房预售改革办法。当然，直接进入第2阶段的改革办法也是可行的，而且也是国际通行的房地产支付办法。
改革商品房预售支付办法，必然会使开发商不得不用贷款来解决房地产开发的大部分费用，从而要支付大笔的贷款利息，增加开发成本。人们担心由此会抬高房价。其实人们不必太担心由此导致的房价上涨。因为房价是供求关系决定的。开发成本的增加，只不过是部分减少了开发商已经非常丰厚的利润。另外，利息成本增加了，缴纳的所得税也相应减少了，也就是减少了一定的成本。当我们看到开发商们争先恐后地竞标限价房（低于周边房价10％－15％）时，我们就可以知道现在的房价足以容纳新增的开发商贷款利息。
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